2025年，對樓市來說是特別難的一年。

無論是在賣房，還是在買房，都是非常痛苦的。

只要在2018年開始開車的同學，基本上都知道：

核心板塊的房價基本跌了20-30%，三環內（理解為市區）基本有跌了40%，外環的最慘烈，跌去了有50%，甚至超過了50%。

即便是2021年以后買新房的，至少也有跌15%。

從國家意志層面來看，從2024年下半年開始，國家逐漸有意識有計劃的開始釋放對應政策來穩定樓市，但礙于工具箱實際力量，無論是工具類型還是工具力度上，總感覺力不從心。

比如利率相對于其它國家仍處于高位，這是因為我們銀行的信貸資產，房貸一直處于優質業務，降低房貸利率相當于直接把壓力給到銀行。

比如收儲存量房控制市場供給的力度不行，這是因為我們財政和貨幣余量不足，說白了就是地主家里也有余糧，導致樓市的去化周期一直高于36個月。

當年兜底土拍市場的地方城投、央國企，自身業務的去化周期都超過48個月。

還比如經濟預期和就業市場沒有穩定，居民收入不僅沒有提高，還失去了“上漲”預期，這直接違背了進入樓市的“抗通脹原則”。

我過去一致強調，樓市抬頭的信號有很多：

首先二手房要流通，因為二手房能夠流通，才能保證一手房流通，一手房流通才能反哺土地流通，土地流通才能讓地方財政松綁，地方財政松綁才能重新上原來“市場看不見的手”重新發揮“調控能力”。

然后是地產政策要穩定，沒到底的利率預期和下行預期，都會導致購房者持幣觀望。如果是地產相關從業者，你就會發現如今的購房者和2019年之前的購房者不太一樣。

基本上都表示“我不急，可以再等等”。

一個是覺得房價還有空間，第二個感覺利率也有空間，晚買有折扣的預期已經植入到購房者心中。

其實如果認真研究一下房價，再借鑒國際慣例和評估工具，會發現大部分城市的房價基本上合理了，反而是北京、上海、深圳、杭州等城市有大量泡沫。

算法非常簡單，國際上說法說是合理房價，差不多是300個月租金；也有說法是合理房價應該是年收入的3-6倍。其實每個國家國情不一樣，差距也很大。

我一般建議按自身城市的三年期存款利率和按揭利率核算。

房屋總價＜（實收年租金/貸款利率），或者是實收年租金＞房屋總價*三年期存款利率。

對無房人群來說，根據城市首套政策，月供最高不宜超過租房成本的130%。如果基本相當，完全可以入手。

所以，如果是多房產人群，如果租金收益合理，非必要不賣房。如果是無房產人群，真是剛需要買房，一定要讓房屋總價和租金配比合理化。

如今無論是經濟還是地產，都在十字路口。往左往右都是有可能的，相對安全，是我們能做的唯一努力。

大號談地產，小號談經濟，防止失聯

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