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掏空積蓄買了房，等了十年卻連房產證的影子都沒見著！開發商收了契稅、代辦費卻推諉不辦事，購房者該如何破局？今天結合真實案例，手把手教你用法律武器維權！

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2014 年 12月 25 日，購房者林悅與甲房地產開發有限公司（簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預售合同》，買下位于北京市通州區的一號房屋，總價 5535761 元 。合同約定：

林悅付清房款后，甲公司負責辦理產權登記，并代收契稅、代辦費等相關費用；

若因甲公司原因，導致林悅在交房后 720 日內未拿到房產證，林悅有權退房或要求甲公司支付違約金。

簽約后，林悅不僅付清全部房款 5594478 元、辦理入住，還向甲公司交納契稅 167834.34 元、產權證登記費 80 元、印花稅及合同印花稅 2802.24 元、手續費 1000 元 。然而，十年過去，房產證卻遲遲未到手。

（二）糾紛焦點與各方主張

林悅訴至法院，請求：

甲公司立即配合辦理一號房屋過戶手續；

返還代收的產權登記費、印花稅等費用共計 171716.58 元；

甲公司承擔訴訟費 。

甲公司辯稱：

過戶責任在原告：房屋自 2021 年起已具備辦證條件，因林悅未提供購房資質證明、未簽署授權委托書，導致無法辦理過戶；

同意退費但設條件：可退還未實際發生的費用，但要求林悅承諾退費后自行辦證，甲公司不再擔責；

訴訟費由法院定：對訴訟費歸屬不做主張 。

（三）案件關鍵事實

歷史遺留項目：2021 年，涉案房屋所在項目被認定為歷史遺留項目，部分業主已成功辦證；

限購政策影響：北京市實施購房限購政策，林悅需證明自身具備購房資格；

費用代收未履約：甲公司收取代辦費用卻未履行辦證義務 。

二、案件分析

（一）合同效力與義務認定

林悅與甲公司簽訂的預售合同合法有效，雙方應依約履行。林悅已付清房款、支付代辦費用，完成全部義務；甲公司作為合同約定的辦證責任方，未履行義務構成違約。

（二）爭議焦點解析

購房資質與過戶責任：甲公司以林悅未提供資質證明為由拒辦過戶，但合同未約定林悅需自行提交資質材料，且甲公司無證據證明曾明確告知，故責任仍在甲公司；

退費附加條件無效：甲公司要求林悅承諾自行擔責才退費，屬于不合理加重對方責任，該條件無法律效力 ；

歷史遺留項目特殊性：雖項目存在歷史問題，但不免除甲公司的合同義務 。

（三）法律依據

根據《民法典》及相關規定，當事人不履行合同義務應承擔繼續履行、賠償損失等責任。甲公司未按約定辦證、占用代收費用，需承擔相應法律后果。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司在判決生效 7 日內，協助林悅辦理一號房屋權屬證書；

甲公司在判決生效 7 日內，退還林悅產權證登記費、印花稅、手續費、契稅共計 171716.58 元 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約留心眼：明確約定開發商辦證義務、違約責任及退費條款，避免模糊表述；

費用慎交：對開發商代收的稅費、代辦費，要求出具正規憑證，并約定未辦成的退費時間；

及時維權：發現逾期辦證超 3 個月，立即發函催告，保留證據，必要時起訴。

（二）開發商合規建議

誠信履約：按合同約定履行辦證義務，不得推諉責任；

規范收費：代收費用需專款專用，未完成事項應及時退還 。

（三）法律救濟途徑

若遇類似糾紛，可：

依據合同和《民法典》起訴，要求開發商履行義務、賠償損失；

申請訴前財產保全，防止開發商轉移資產；

聯合其他業主集體維權，增加談判籌碼 。

房產證是房屋的 “身份證！如果你也遭遇辦證難題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師為你制定專屬維權方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）