房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房屋交易過程中，因房屋附屬設(shè)施違建引發(fā)的合同糾紛屢見不鮮。本文將通過一則真實(shí)案例，從專業(yè)法律視角剖析此類案件的爭議焦點(diǎn)、法律適用及裁判邏輯，為相關(guān)主體提供參考。

一、案情梳理

（一）合同訂立過程

2024 年 1 月 5 日，買受人陳陽與出賣人趙剛，經(jīng)由乙置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，就位于北京市西城區(qū)的一號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定房屋成交總價為 540 萬元（含家具家電、裝飾裝修及配套設(shè)施），陳陽于合同簽訂當(dāng)日支付定金 5 萬元 。該房屋產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為 54.40 平方米，規(guī)劃用途為住宅，且已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，趙剛亦向陳陽出示了房屋無限制交易證明。

（二）糾紛產(chǎn)生原因

合同簽訂后，陳陽發(fā)現(xiàn)該房屋東向、西向房間內(nèi)的飄窗屬于違法建設(shè)，且已被列入拆除范圍。陳陽主張，其自 2022 年起籌備購房時，便向各中介明確表達(dá)需購買帶有陽臺或大飄窗的房屋，而趙剛在交易過程中未披露飄窗違建情況，導(dǎo)致其在重大誤解下簽訂合同，故訴至法院，請求撤銷合同，并要求趙剛返還定金及支付資金占有使用費(fèi)。

（三）雙方爭議焦點(diǎn)

趙剛在訂立合同過程中，是否存在故意隱瞞房屋飄窗違建事實(shí)的行為；

陳陽以重大誤解為由主張撤銷合同，是否符合法律規(guī)定；

陳陽要求返還定金及賠償損失的訴求能否得到支持。

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力 。陳陽與趙剛簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。

（二）重大誤解構(gòu)成要件分析

依據(jù)《民法典》第一百四十七條，重大誤解是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失。在本案中：

信息傳遞與確認(rèn)：陳陽雖向中介提出購房需帶陽臺或飄窗的要求，但未能舉證證明其已將該要求明確告知趙剛，且合同中亦未對此作出特別約定；

購房審查義務(wù)：陳陽在簽約前已兩次實(shí)地查看房屋，并查看了房屋所有權(quán)證（雖雙方對是否查看原件存在爭議，但中介公司證明趙剛曾出示原件），作為購房者，其應(yīng)盡到對房屋基本狀況的合理審查義務(wù)；

隱瞞事實(shí)的舉證責(zé)任：陳陽未能提供充分證據(jù)證明趙剛存在故意隱瞞飄窗違建的行為，亦無證據(jù)表明其在簽約前曾就飄窗是否違建向趙剛進(jìn)行詢問。

（三）合同條款對案件的影響

合同關(guān)于房屋基本情況的約定，明確了合法建筑面積范圍；附件一所列房屋附屬設(shè)施設(shè)備及裝飾裝修清單中，未包含飄窗；同時，趙剛已按合同約定提供房屋無限制交易證明。這些合同條款內(nèi)容表明，陳陽主張因飄窗違建導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，缺乏充分的合同依據(jù)支撐。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明趙剛存在故意隱瞞房屋飄窗違建事實(shí)的行為，陳陽主張構(gòu)成重大誤解的理由不成立。鑒于合同合法有效，陳陽要求撤銷合同、返還定金及賠償損失的訴訟請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故依法判決駁回陳陽的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）對購房者的建議

明確合同約定：在購房過程中，應(yīng)將自身核心需求，如房屋戶型、附屬設(shè)施等關(guān)鍵條件，以書面形式明確載入合同條款，避免僅依賴口頭承諾；

全面盡職調(diào)查：簽約前，除核查房屋產(chǎn)權(quán)證書外，還應(yīng)主動向物業(yè)、規(guī)劃部門等相關(guān)單位核實(shí)房屋是否存在違建、抵押、查封等權(quán)利瑕疵；

注重證據(jù)留存：妥善保存與交易相關(guān)的聊天記錄、書面文件、溝通錄音等證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時能夠有效舉證。

（二）對賣房者的提示

如實(shí)履行告知義務(wù)：依據(jù)誠實(shí)信用原則，如實(shí)向購房者披露房屋真實(shí)狀況，包括但不限于違建、質(zhì)量問題、權(quán)利負(fù)擔(dān)等信息，避免因隱瞞重要事實(shí)承擔(dān)違約責(zé)任；

規(guī)范交易流程：確保交易過程符合法律規(guī)定及行業(yè)規(guī)范，提供完整的產(chǎn)權(quán)證明文件，明確雙方權(quán)利義務(wù)，減少后續(xù)法律風(fēng)險。

（三）法律維權(quán)要點(diǎn)

若當(dāng)事人認(rèn)為合同訂立存在重大誤解、欺詐等可撤銷情形，應(yīng)嚴(yán)格依照《民法典》關(guān)于撤銷權(quán)行使期限的規(guī)定（自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)），及時收集證據(jù)并向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張權(quán)利，維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）