各位業主朋友，你們家的物業費降了嗎？

去年以來，各地陸續傳出有些城市的小區物業費調降了。

對廣大業主居民來說，這是個好消息。

物業費該不該降？應該降多少？

這一話題涉及千家萬戶，是關乎民生的重要命題。

咱們先來看一下目前物業費下調的基本狀況。

據研究機構克而瑞物管的報告顯示，2024 年，重慶、銀川、青島和武漢四座城市的百余個項目實現了物業費下調，降幅在 20% 到 35% 之間。

中指院的數據表明，2024 年以來，物業費降費項目主要集中在部分二線、三線城市，包括重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等等，降幅集中在 10% 到 40%。

當然，目前全國的小區數量眾多，降低物業費的只是少數，還有很多業主沒有享受到物業費下調帶來的福利。

物業費急需擠泡沫

首先，我們聊一下物業費該不該調整。

答案非常明確，必須要下調物業費！

因為當前全國大部分小區的物業費存在一定的泡沫。

有些朋友會說，老楊，你很不專業，物業費屬于消費品價格范疇，一般很少會出現泡沫。你說房價有泡沫，我們可以理解，因為房價屬于資產品領域。

但我想告訴各位的是，在 2021 年之前的那幾年，隨著全國房價上漲速度較快，房價出現了泡沫。

與房價快速上漲相伴的是，很多小區，尤其是新建小區的物業費也跟著房價大漲。

但問題的關鍵在于，2021 年下半年以來，全國絕大部分城市的房價都已經跌了 30%、40%，甚至是 50% 了，而很多小區的物業價格依然停留在房價泡沫高峰時期的定價標準上，你說合理嗎？

而且過去幾年，房租價格也隨著房價下跌而下跌。

房子作為資產品，咱們就從資產品的屬性來看，業主不管是自住客還是投資客，他所持有的房子的資產品價格，包括租金都在跌跌不休。

在這種背景之下，物業公司想收高額的物業費，合理嗎？

另外，咱們拋開房子是資產品的角度來說，居民家庭交物業費，要跟收入相匹配。

近幾年很多人的工資不漲，家庭財富縮水，在這種情況下，很多業主居民沒有能力去承擔高昂的物業費。

所以說，當前及過去幾年很多小區的物業費價格是偏高的。

物業費，偏高多少呢？

我們可以通過幾個城市的案例來感受一下。深圳前海是深圳的核心區板塊，有小區將物業費從每個月每平方米 9.9 元降到 6.9 元，降幅是 30%。在深圳的核心區，物業費 10 元及 10 元以上很正常。

再看上海的案例，一個新房項目交房時，說要將物業費從原價 13.6 元下調到 10.5 元。

上海市的豪宅價格確實很貴，但物業費居然是 13.6 元，我覺得真的是太貴了。即便降了 30%，降到 10.05 元，還是有點貴。

南昌是中部地區的普通二線城市，它的小區物業費由原來的每平米 2.8 元降到 2 元。

要知道，作為中部地區的普通二線城市，能收到 2.8 元甚至部分小區超過 3 元，對于當地居民的平均收入水平來說肯定是偏貴的。

杭州的某個小區，叫花語馨苑，一看這個小區的名字，就感覺像是拆遷安置房，有點像保障房性質的房子。

這種不是市場化、商品化的房子，小區居然物業費也高達 1.8 元。

老楊肯定不算窮人，但以老楊的體感，一線城市的有些新房項目的物業費超過 10 元，二線城市超過 3 元，三線城市超過 2 元，我感覺是貴了。

不知道各位老鐵們你們怎么感受，你們所在城市或者你小區的物業價格如何呢？

目前全國大部分小區物業費的收費標準還停留在房價泡沫時期，這肯定是不合理的。

但是你要想讓物業公司下調價格，那是非常困難的。

因為對物業公司來說，這相當于虎口奪食。

斗爭很復雜、很嚴峻，也具有長期性。

各位，買新房的時候，包括你去買二手房的時候，物業價格就確定了。

如果你買房子之后好幾年，物業公司都沒有發生變化，那你想讓物業公司降物業費非常難。

很多業主也知道，目前很多小區經常換物業公司，通過公開的競標來換物業公司。

在競標過程中，有些公司會報低物業費價格，這種情況下對業主是有利的。

假如物業公司長期不換，而物業公司又堅持收原定價格，那少數的業主就不樂意了，就會出現拖欠物業費的情況，甚至很多物業公司通過訴訟打官司，要求業主交物業費。

很多情況下，業主和物業公司在物業費標準方面公說公有理、婆說婆有理，利益矛盾很難解決。

地方部門應積極有為

在這種情況下，我個人建議，需要地方的相關部門出臺相關性的引導性政策，來規范物業費的收費標準。

這里只能說是引導和規范，因為物業費收費標準是市場行為，是市場定價。

但咱們畢竟要考慮到現實，全國大部分小區的物業費還沒有完成從高房價時代到房價大跌之后狀態的過渡，這種情況下就會出現市場失靈。

一旦出現市場失靈，就需要相關部門介入，通過有形之手來引導規范物業費市場。

另外，對于空置房，也就是較長時間沒有人居住的房子，如何收取物業費，也是需要有新的政策進行引導。

比如近段時間，有些地方政府正在進行試點嘗試。鎮江市規定，從 2025 年 2 月份開始，市區住宅連續空置六個月以上，物業費最多繳納 70%；青島市規定，住宅連續空置六個月以上，物業費可以按照前期的標準繳納 60%；長沙也有類似的一些規定。

各位業主朋友們，如果你覺得你小區的物業費依然比較貴，依然停留在 2021 年之前的水平，建議你可以跟本小區的其他業主一起，以業委會的名義，要求物業公司降低物業費，維護自己的合理權益。