最近這段時間，想必大家都看到了，海珠區赤沙涌以東儲備用地AH0314規劃單元調規的風波。

前邊情況就不多講了，但據我了解，風波還在持續發酵，相關部門也收到了很多的投訴和建議。

梳理下來，核心問題是這兩個：

一是，說好的嚴禁商業地產開發，琶洲怎么又新批了這么多宅地？

二是，最關鍵的是，琶洲預期價值會不會崩？琶洲南TOD會不會站崗？

具體的，我們一起往下聊。

承接琶洲綜合發展需求

琶洲南區產城融合，上限很高

先回答第一個問題。

琶洲經濟開發區，確實在2022年就明確，嚴禁商業房地產開發，這也寫在了省府批復文件里。

但這并不意味著，琶洲從此就不會新增宅地供應了。

嚴禁商業房地產開發仍然是基調，但主要是集中在狹義范圍的琶洲島，尤其是中、西區。

這一點，也可以對照文件里提及的琶洲經開區范圍，這次的琶洲南新地塊，并不在其中：

而整個琶洲片區的范圍如下圖，各個區域的功能定位一直很清晰。

其中，琶洲南區，定位為創新融合拓展區。

所謂融合，就是聯動各功能區，成為一個有機整體。

看琶洲南區控規，沿黃埔涌一二線和琶洲南TOD二期都布局了商辦區，從區位到產業業態規劃，都和對岸的琶洲西區、中區強關聯。

其中，位于黃埔涌畔的35萬平琶南留用地物業已全面封頂，第一批復建物業預計7月交付使用，兌現度看得見。

整個項目，還將建成一個地標性大型商業綜合體，涵蓋辦公樓、商場和高端酒店，既對接琶洲中區會展業，又為琶洲南區補充產業和商業。

| 黃埔涌畔琶南項目施工現場圖

而琶洲南區的中部、西部則布局大量的住宅、教育、公園綠地等，主打優質的居住和生活服務。

之所以這樣規劃，考慮的還是琶洲的綜合發展。

據相關數據，琶洲目前就業人口22萬，其中僅有不到20%的人在琶洲居住，職住比遠遠達不到官方規劃的2.35：1。

這也導致琶洲嚴重的職住失衡問題。

在琶洲工作的都是高端、年輕的創新人才，更講求效率，但他們80%的人卻要外遷到海珠、天河、番禺居住；

40%以上的人通勤時間超50分鐘，比廣州平均通勤時間還要高出十幾分鐘。

實際上，過去10年，琶洲也才推出5個住宅項目，供應極少。

去年，琶洲南三兄弟出讓的時候，很多人也說會不會帶崩琶洲價值體系。

但結果呢？保利天奕開盤直接殺瘋，都說市場不好，但千萬豪宅買家冒雨排隊，190方更從開盤的1500萬漲到1600+萬。

同時，片區連片開發，橋建了，路網在規劃，廣州五中也引入了，河涌更漂亮了。

這也印證了一點，琶洲住宅存在大量的市場需求，更是基于整個琶洲的發展需求——產城融合、均衡發展，以吸納和留下更多就業人才。

而接下來，實現這一需求的主發力點在琶洲南區，這就是琶洲南新地塊調規的大背景。

新地調規

不是踢館，而是連片開發帶來增量

至于第二個問題，先說結論：

新宅地的加入，不僅不會動搖琶洲價值，反而會給片區帶來更大的想象空間，連片開發，能量不容小覷。

換句話說，地塊不是來踢館的，而是來抬轎的。

琶洲南TOD的稀缺性和圈層感，會更凸顯。

為什么這么說？別急，我們接著往下看。

具體來看，赤沙涌以東儲備用地的開發，有幾個重點：

1）連片改善片區的城市界面

2）優化琶洲南區的公服、商業、河涌、道路建設，提升周邊通行能力

3）未來售價，應該也不會太低，畢竟有琶洲南TOD珠玉在前

4）新規收緊背景下，產品對市場沖擊力有限

客觀來看，琶洲南新地塊的條件，確實比不上琶洲南TOD，想對標甚至背刺琶洲南TOD，有一定難度。

因為，地塊西側，有大片舊村、舊廠，直接影響了城市界面和周邊圈層。

但如果地塊能開發，就能順勢幫琶洲南TOD和琶洲西區擋住村景和廠景，減少城市界面的割裂。

在公服配套上，地塊將建設社區商業、12班幼兒園、黨群服務中心、公園綠地等。

值得一提的是，地塊還將把赤沙涌、黃埔涌貫通，打造一個濱水公園，和琶洲南TOD現有的濱水公園連片發展。

在商業配套上，地塊將配置大約3.3%比例的商業，按體量推測應該是街區商業、社區商業為主。

這能和琶洲南TOD二期的集中式商業形成互補搭配，便利周邊居民日常生活。

在交通上，地塊調規后，實際的出行壓力會降低。

因為地塊總建面從25萬平降到17萬平，減少了8萬平，那么對應的出行總量就會減少。

而且，四周的市政道路已經在建了，地塊出讓后，也會加快周邊海洲路和北面跨黃埔涌橋的建設進度。

至于大家擔心新地塊是否會擠壓省實琶洲學校的學位，我也進一步了解了相關數據。

省實琶洲學校為九年制，包括24班小學和初中12班，可以服務的居住人口大約13500人。

對應到琶洲南TOD的實際戶數、居住人口，還不到學校服務人口的一半。

而琶洲南新地塊的住宅體量，更在琶洲南TOD之下，未來戶數及居住人口估計會更少，學位數量應該是充足的。

整體來看，這塊地會是琶洲連片開發的關鍵拼圖，帶動城市界面和配套的全維度提升，繼而撬動琶洲量級升級。

長期來看，這些才是影響房價的關鍵要素。

原業主珠光，身陷財務危機，也無力開發

熟悉琶洲的同學，應該清楚，琶洲南新地塊的原業主方，是珠光。

但是，珠光遇到了財務危機，之前和海珠合作備忘錄提到的電子競技、文化創意產業，大概率不能落地，也沒錢落地。

2024年，地塊也曾經作為商業地掛牌，但無人摘牌，最終流拍。

而地塊實際現狀，已經“長草”超過10年，和旁邊琶洲南TOD高樓形成鮮明對比。

繼續維持這種荒地狀態，也會影響到周邊業主的切身利益，還可能滋生大量蛇蟲鼠蟻、堆積垃圾等，直接影響日常生活。

|琶洲南區AH031403地塊現狀

而調規之后，從我們目前了解的情況，琶洲南區AH031403地塊，已經有很多開發商盯著了。

比如，越秀、保利、華發、中海、金茂、建發、保利置業等一眾主流開發商關注。

其決策核心，就是隔壁是琶洲南TOD全國百億豪宅，不需要太多理由說服高層拍板。

市場決定一切。

我們也和幾家主流央國企聊過，主流產品方向，估計是打造80-100米高T3/T4塔樓。

加上新規收緊，得房率也不會很夸張，對市場的沖擊力有限。

上限也比較清晰了，就是片區剛改加上改善，這是地塊客觀邏輯決定的，至少做到琶洲南TOD這種套均價2000萬的豪宅，不太現實。

琶洲南TOD，會與其拉開一個身位。

客觀條件也決定了，隨著地塊的誕生，琶洲南TOD的價值，不僅不會被弱化，還會進一步拔高。

既有片區連片開發的預期在，也是由項目所處的地段，所擁有的配套，以及自身過硬的產品力決定的。

這兩天，我們去看了網紅豪宅琶洲南TOD實景收樓，相當驚艷，豪宅和品質感拉滿。

原圖直出，園林有立體感，方寸之內，景觀視野豐富，讓人賞心悅目，直望琶洲CBD。

我們也看了網簽價格數據，從23年到25年，琶洲南TOD價格是一路往上走的，經過了市場考驗。

琶洲南TOD的確定性很高，98萬方超級大盤，連續三年廣州豪宅銷冠，套均2000萬，交付品質也是廣州頭部水準。

如果非要總結，那就是琶洲強概念區+全新的大盤+居住感更強產品+改善城市界面+有身份感加持以及高圈層。

這樣配套和體量，本身就很少見，是護城河，也是稀缺資源。

這個板塊，其實已經基本明牌了。

即使有其他地塊出來，像琶洲南TOD一樣的核心區超配大盤，也很難再有了。