上周，琶洲南一宗商地調(diào)整為宅地。消息一出，市場馬上炸開了鍋。一方面，有人認(rèn)為，琶洲南新增宅地供應(yīng)，豪宅買家增加新選擇。

另一方面，有人反對琶洲南地塊此次調(diào)整，認(rèn)為違背當(dāng)初“無新增宅地”的承諾，并扼殺區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級空間。而后者，主要是琶洲南TOD業(yè)主。

先來回顧一下這塊地。地塊位置，就在琶洲南TOD旁邊，隔著一條馬路。

該地塊除了將商地改為涉宅用地外，還有幾大關(guān)鍵：一、容積率從5.0降至3.43，建筑密度從55%降到28%。二、總建面也從25萬㎡降到17萬㎡，建成住宅約1000套貨量。三、限高從220米降至100米，電競地標(biāo)變高層住宅。

地塊配套方面，僅規(guī)劃12班幼兒園及其它基礎(chǔ)設(shè)施，別無其它。這意味著，未來項目建成后，配套主要靠蹭隔壁的琶洲南TOD。

位置和地塊條件大概了解，就更能明白琶洲南TOD業(yè)主為何意見這么大。此次業(yè)主們的意見主要概括為以下幾點：一、說好的嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，怎么突然商>改住。

二、削減16萬㎡的商業(yè)體量，扼殺區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級空間。

三、新增的宅地沒有規(guī)劃學(xué)校，是不是要來蹭省實琶洲分校學(xué)位資源。四、現(xiàn)在已經(jīng)很堵車了，新增居住人口會不會壓垮路網(wǎng)容量。

上下滑動查看全文先說爭議最大的供地問題。到底琶洲是不是不守信言，說好嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，但卻蹭蹭賣宅地？

其實嚴(yán)格來說，這次“商>改住”的地塊，并沒有違背當(dāng)初的承諾。

2022年10月8日，廣東省人民政府發(fā)布關(guān)于設(shè)立琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的批復(fù)。文件內(nèi)的確提到了，“必須依法供地，以產(chǎn)業(yè)用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。”

但是，仔細(xì)看文件，當(dāng)時同意設(shè)立的廣州琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積702.1672公頃。其中，琶洲南區(qū)范圍為：東至北山涌，南至新滘東路，西至華南快速，北至黃埔涌。

（重點我都用紅色標(biāo)記起來了）
從批復(fù)的范圍來看，此次“商>改住”地塊，甚至琶洲南TOD，都不在琶洲南區(qū)范圍內(nèi)。

這也就是說，當(dāng)時“嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”的這句話，并沒有包括該宗地塊。所以，這一次并不能說琶洲沒有履行承諾。

省政府琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)批復(fù)的琶洲南區(qū)范圍
而在2023年廣州政府批復(fù)同意的《琶洲南區(qū)城市設(shè)計深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，琶洲南區(qū)才向西邊擴容。總體范圍為，北至黃埔涌，西至赤沙車輛段，南至新滘東路。自此，琶洲南TOD及該宗地塊的位置，才被納入至琶洲南區(qū)。

琶洲南區(qū)城市設(shè)計深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)的琶洲南區(qū)范圍至于學(xué)位問題。

根據(jù)教育局文件，今年廣東實驗中學(xué)琶洲學(xué)校首次招生，小學(xué)招2個班，對口琶洲南TOD。

另外，初中部招收6個班，全海珠區(qū)均可搖號。

新地塊沒有配建學(xué)校，并且與琶洲南TOD僅相隔一條馬路，同屬于官洲街道，因此小學(xué)極有可能分配到廣東實驗中學(xué)琶洲學(xué)校。該學(xué)校小學(xué)規(guī)劃18個班，目前僅招生2個班，未來會有擴班的可能性。但琶洲南TOD共1780戶，若新地塊規(guī)劃1000戶，學(xué)位的確會比較緊張。至于初中部，因為是全區(qū)搖號的，所以影響并不算大。

廣東實驗中學(xué)琶洲學(xué)校效果圖交通問題，目前琶洲南區(qū)整體都在修路、建橋、搞基建，途徑赤沙北的地鐵12號線將在今年開通，未來堵車問題或?qū)⒕徑狻?br/>

此次“商>改住”，算不算背刺琶洲南業(yè)主，樂居君不好私自下判斷。但樂居君認(rèn)為，琶洲南TOD的業(yè)主也不用太過擔(dān)心。首先，這塊地以后真的要賣，地價也不會太便宜。3.43的容積率+限高100米，未來也是改善型項目，與琶洲南TOD價差不會太大。另外，計容新規(guī)收緊后，地塊未來建成項目的使用率也會維持在100%左右。比起非新規(guī)產(chǎn)品，會有一定的亮點，但不會太夸張。再加上，近期琶洲南TOD的交付力，大家有目共睹。無論是外部還是內(nèi)部，其交付標(biāo)準(zhǔn)都讓人眼前一亮。

接下來，一起靜待相關(guān)部門的回復(fù)，希望能給出一個“皆大歡喜”的答案。