從2022年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就進(jìn)入到長期調(diào)整的趨勢之中，剛開始是像鄭州、天津、石家莊、涿州等二三線城市，而在進(jìn)入到2023年后，北上廣深等一線城市的房價(jià)也都開始下跌。截止到目前，國內(nèi)房價(jià)平均跌幅超過30%。即使是上海、深圳等一線城市的房價(jià)也都出現(xiàn)明顯下跌。從目前情況看，房地產(chǎn)市場大局已定。

實(shí)際上，對(duì)于剛需家庭來說，樓市的長期調(diào)整對(duì)他們的影響并不大。而對(duì)于擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭來說，影響還是比較大的。根據(jù)之前的數(shù)據(jù)顯示，我國擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭占比達(dá)到41.5%。而在時(shí)隔多年之后，預(yù)計(jì)擁有二套以上房產(chǎn)的家庭數(shù)量可能超過45%。而這些擁有多套房產(chǎn)的家庭，未來或?qū)⒚媾R5個(gè)“大難題”。

第一，二手房變現(xiàn)越來越難

在進(jìn)入到2025年之后，各地二手房掛牌量出現(xiàn)激增的情況，房子越來越不好賣了。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房掛牌量同比增長37.6%，其中一線城市增幅高達(dá)42.3%，二線城市為38.5%，三四線城市也達(dá)到了32.7%。

這既說明有越來越多的炒房客并不看好后市，又意味著未來房價(jià)下行的壓力在增大。而隨著二手房掛牌量的快速增加，擁有多套房子的家庭要想變現(xiàn)越來越難。

第二，房貸壓力會(huì)越來越大

未來幾年，購房者的還貸壓力會(huì)越來越大。因?yàn)樵诿吭逻€貸金額沒有太大變化的情況下，多數(shù)貸款家庭的收入?yún)s不增反降。舉個(gè)例子，武漢市民鄭斌，在2019年投資了一套160萬的商品房，現(xiàn)在每月還貸7500元。

由于鄭斌是做服裝生意的，當(dāng)時(shí)服裝生意還不錯(cuò)，沒覺得還貸壓力大。而近些年，由于服裝生意越來越難做了，持有多套房產(chǎn)的鄭斌就感受到巨大的還貸壓力。預(yù)計(jì)未來擁有多套房產(chǎn)的家庭將會(huì)承受越來越大的房貸壓力。

第三，未來持房成本越來越高

擁有多套房產(chǎn)的家庭，不僅是房貸壓力大。而且持房成本也會(huì)越來越高。這主要是，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修基金等費(fèi)用每年都有不同程度的上漲。而且，擁有多套房產(chǎn)的家庭所要承擔(dān)的這些費(fèi)用要遠(yuǎn)比只有一套房子的家庭大得多。

值得一提的是，就在去年我國高層宣布將在未來幾年內(nèi)，將擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍，屆時(shí)會(huì)有越來越多的城市開征房產(chǎn)稅。而一旦各地開征房產(chǎn)稅，擁有多套房產(chǎn)家庭的持房成本會(huì)大幅上升。

第四，“以租養(yǎng)貸”越來越難

現(xiàn)在擁有多套房產(chǎn)的家庭都是以投資為主，所以“以租養(yǎng)貸”的現(xiàn)象比較普遍。而現(xiàn)在要想“以租養(yǎng)貸”也越來越難了。先來說三四線城市，由于人口流出大于流入，擁有多套房子的家庭房子很難租出去。

同時(shí)，大城市由于生活成本過高，收入在下降，很多打工人都返鄉(xiāng)發(fā)展。所以，現(xiàn)在大城市的房租也都在下跌。而隨著未來房租的價(jià)格越來越低，擁多套房子的家庭“以租養(yǎng)貸”已經(jīng)很難再實(shí)現(xiàn)了。

第五，學(xué)區(qū)房“神話”破滅

前些年，很多城市的學(xué)區(qū)房價(jià)格被資本炒上了天。像北京、上海等城市的學(xué)區(qū)房，曾一度瘋漲到了15-20萬/平米。而現(xiàn)在各地教育局改變了學(xué)生之前“就近入學(xué)”的錄取方式，而是采用了“搖號(hào)入學(xué)”、“多校劃片”。

這意味著，即使你居住在名校附近，也有可能被區(qū)內(nèi)其他普通學(xué)校錄取。這就導(dǎo)致了未來學(xué)區(qū)房的價(jià)格將會(huì)逐步回歸到合理的區(qū)間。所以，之前投資購買學(xué)區(qū)房的多套房產(chǎn)的家庭將面臨房產(chǎn)市值大幅縮水的難題。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場大局已定，擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭或?qū)⒚媾R以上5個(gè)“大難題”。這個(gè)年頭，房子已經(jīng)不是鐵打的“壓艙石”和“提款機(jī)”。如果你手里有二套及以上房產(chǎn)，還是趁著房價(jià)沒有大跌之際“拋房變現(xiàn)”。只有把房子變成現(xiàn)金，才能安全度過現(xiàn)在這個(gè)通縮周期。