序言：銀發人居，讓老年人住的更好

銀發經濟與養老事業雙軌并行，在驅動銀發經濟與產業升級的同時，夯實社會責任、保障老年人的頤養生活。銀發人居將以“住的場景”帶動銀發經濟所涵蓋的“衣食住行用，康養文旅服”十大產業協同發展。銀發人居是銀發地產的延伸，以老年人生理、心理和社會需求為導向，通過空間設計、服務配套和社會治理，打造適合老年人“住的安心、活的舒心、融的進去”的居住生態。銀發人居是銀發經濟與養老事業在住房領域中的融合聚焦。

在此背景下，中國房地產協會康養分會聯合復旦老齡研究院、克而瑞漾美、上海易居房地產研究院共同出品了《中國銀發人居發展報告》。作為中國首個銀發人居領域的專項發展報告，旨在系統梳理銀發人居的發展內涵與外延、現狀場景、機遇與挑戰，為政府、企業及社會各界提供兼具理論深度與實踐價值的行動指南。

【本文為《2025銀發人居發展報告》簡版，點擊證訂完整版報告>>】

第一部分 核心理念：雙軌并行的中國方案

1.1 銀發經濟與養老事業：共生而非替代

中國老齡化應對策略采取“雙支柱”模式，銀發經濟與養老事業重在從市場驅動和政府責任出發，形成經濟活力與社會穩定的雙重保障，實現“產業升級”與“民生兜底”的平衡，兩者通過功能互補、資源協同，構建起一個閉環生態系統。在這個系統中，二者既有明確的功能分工，又能形成完整的價值閉環。

（1）養老事業：是由政府主導的社會保障體系，旨在滿足老年人基本生活需求“社會兜底”機制。

（2）銀發經濟：通過市場機制滿足老齡群體多元化需求，向老年人提供產品或服務，以及為老齡階段做準備等一系列經濟活動的總和，覆蓋面廣、產業鏈長、業態復合、潛力巨大。

1.2 銀發經濟與銀發人居：萬億產業的戰略樞紐

銀發人居是銀發經濟的核心支柱領域，既是消費升級的載體，又是產業鏈整合的樞紐。

當前中國55歲及以上人群已超4億，居住需求正從滿足基礎生活照料的傳統 “養老居住”，向融合健康管理、智慧交互、社交參與等功能的 “銀發人居生態” 全面升級。通過整合適老住宅、智慧服務、健康管理等多元業態，“居住場景” 正與銀發經濟深度聯動--不僅帶動建筑裝修、智能科技、康復器械等產業協同升級，更形成以居住空間為載體、數據互通為紐帶的“居住-服務-產業”一體化的生態圈，成為撬動銀發經濟發展核心引擎。

1.3 創新引領：定義銀發人居新模式

報告首創“銀發人居”系統性理念與內涵，超越傳統養老范疇，銀發人居是銀發地產的延伸，以老年人生理、心理和社會需求為導向，以居住空間為支點，以空間適老化改造為基底、智慧技術賦能為支撐、社會治理協同為紐帶，構建集 “安全保障、生活便捷、社會融入” 于一體的長者友好型生態體系。

1.4 銀發人居需求：呈現多元且層次分明的特點

本報告將銀發人群年齡界定為55歲及以上的人群。考慮到不同年齡段銀發人群存在差異化需求，進一步將銀發人群劃分為三大類型：55-64歲的銀發低齡人群、65-79歲的銀發中齡人群以及80歲及以上的銀發高齡人群。

不同年齡段人群的銀發人居消費需求存在顯著差異。55-64歲：品質型居住改善、活力社交與旅居度假需求強烈。65-79歲：適老化改造與健康管理配套剛性需求。

80歲及以上：全屋智能監護與失能輔助個性化適配。

1.5 銀發人居政策：構建新型人居理念

“銀發人居”是我國應對人口老齡化和推動銀發經濟的背景下形成的

新型人居理念，這一理念體現了銀發經濟與人居環境協同發展的新方向。在該理念的指引下，我國銀發人居政策大致可分為既有時間順序，又是自上而下，構成了“銀發人居”的完整政策邏輯體系。

· 理念引領與試點探索階段：2006年，世界衛生組織提出“老年友好城市”的理念。2009年，全國老齡辦借鑒世界衛生組織關于老年友好城市建設的理念，在全國選取了經濟條件比較好、老齡工作基礎比較扎實的東部地區和東北地區7省15市進行“老年友好城市”試點。

· 老年宜居環境標準化建設階段：十三五時期（2016-2020），我國出臺了一系列配套政策文件進一步構建起清晰的政策標準體系。

· 系統實施階段：側重適老化改造與無障礙建設，進入“十四五”時期（2021-2025），老年宜居環境建設已被納入國家戰略，政策實施逐步走向系統化。

· 實踐案例：典型示范與創新推廣。2020年12月9日，衛生健康委和國老齡辦聯合發布《關于開展示范性全國老年友好型社區創建工作的通知》，決定在全國開展示范性全國老年友好型社區創建工作。

到2025年，目標是在全國建立5000個示范性城鄉老年友好型社區，至2035年實現全國城鄉社區的全覆蓋。

1.6 銀發人居發展愿景：讓老年人住的更好

銀發人居發展的愿景與使命，始終錨定“讓老年人住的更好”這一核心命題。以適老化為核心，通過無障礙空間設計、智能安全監測系統和便捷生活配套的整合，打造安全、舒適且充滿尊嚴的居住空間；以智慧化為載體，整合醫療資源、文化娛樂和社交平臺，滿足老年人健康管理、情感陪伴和自我實現的多元需求；以代際共融為特色，創造跨年齡互動場景，讓銀發群體在參與社區共建中持續創造社會價值。

通過多方協作，重塑老年生活可能：讓長者不僅能養老，更能享受“享老”的生活品質，在熟悉的環境中延續社會鏈接，最終實現“老有所居、老有所享、老有所養、老有所為、老有所樂”的銀發安居圖景。

第二部分 創新實踐：八大場景定義未來

銀發人居八大場景涵蓋銀發友好社區、CCRC 可持續照料社區、銀發綜合體、銀發公寓、市場型養老院、銀發商業、銀發經濟產業園及銀發旅居。各場景從市場現狀、發展模式、核心挑戰、優化建議四個維度，系統提煉實踐觀點與創新路徑。

【場景1】銀發友好社區：長者樂老享老的“家園”

銀發友好社區是滿足銀發長者舒適居住、文化享受、健康訴求、愉悅交流、積極創造等一系列需求的空間載體，是銀發人居的核心。建設銀發友好社區，需要統籌兼顧“新建銀發友好社區和老舊住宅適老化改造”兩個方面，需要物質空間建設和社區長期運營管理服務“兩手抓”。

通過探索與實踐，杭州之江陶然里、溧陽國際康養城等新建銀發友好社區，提供豐富的配套服務、完善的生活服務受到銀發長者的青睞。與此同時，我國多地進行了大量老舊住宅適老化改造，積累了大量寶貴的經驗，但也暴露了過度依賴政府補貼，市場化作用發揮不足、缺乏全國統一標準，質量參差不齊等諸多短板。

大力發展銀發友好社區，既要鼓勵新建社區的規劃建設，更要聚焦老舊住宅的適老化改造。需從三方面發力：①出臺政策，引導優質市場化資源參與，鼓勵存量住宅實施適老化改造；②深化“物業+養老”服務體系，提升社區養老服務精細化水平；③從規模擴張、基礎夯實、品質升級三個維度，有序推動老舊住宅適老化改造。

【場景2】CCRC：可持續照料的品質社區

CCRC可持續照料社區能夠為長者全生命周期提供豐富、完善、妥帖的服務，是目前我國發展模式最成熟的銀發人居場景。這一模式在投資主體、產品開發、服務體系、運營管理等方面已形成完善的開發建設路徑，涌現出泰康之家·燕園三期、南京頤養中心、中鐵·春臺社區等眾多典型項目。

現階段CCRC社區發展也面臨嚴峻挑戰：受重資產模式退出制約、長期運營壓力及投融資渠道不暢等因素影響，其投資與開發規模逐步收縮，市場影響力有所減弱。推動 CCRC 社區可持續發展，核心在于完善重資產“募投管退”機制。

【場景3】銀發綜合體：一站式復合型養老服務領地

銀發綜合體在國際市場已形成成熟模式，國內尚處于探索期，當前國內項目以重資產開發為主，通過 “養老+醫療+商業”垂直復合業態，打造“三近”（離子女、醫療、城市生活近）養老場景，典型案例：新城·心頤薈與昆侖邸。但行業面臨三重制約：當下階段該類產品存在相關標準規范缺失、老年人群消費需求難匹配、運營管理難度大。破局路徑需三管齊下：①建議政府及協會出臺相關標準規范；②商業層面需完善老年需求業態；③加大力度培養養老與商業雙重運營人才，助力行業可持續發展。

【場景4】銀發公寓：品質享老的新選擇

銀發公寓通常采用居家式空間布局，既保留居家養老的自由靈活性，又能為長者提供多元化服務體驗，成為品質居家養老的新選擇。

從運營模式看，銀發公寓主要分為自持型與銷售型兩類：自持型公寓側重活力長者集中式養老服務，銷售型公寓以產權可分割為特點，更貼近居家養老屬性，契合市場化品質養老需求。面對我國日益增長的銀發養老需求，銀發公寓的未來發展空間廣闊。

推動銀發公寓高質量發展，需從 “降成本、增供應、提品質” 三方面系統施策：①政策端：優化土地開發政策，降低項目開發成本；②供給端：盤活閑置城市公寓資源，通過改造增加有效供給；③監管端：加快出臺監督管理機制，保障服務品質，推動市場規范化、科學化發展。

【場景5】市場型養老院：家門口的養老品牌

市場型養老院定位為“家門口的養老院”，滿足長者 “離家不離街” 的就近養老需求。其服務對象以高齡自理、介助介護長者為主，優質項目如上海向陽院、北京首開寸草等普遍存在“一床難求” 現象。該類機構多通過中資產改造或輕資產合作運營模式實現項目拓展，打造居家、社區與機構養老融合的資源平臺，有效破解 “就近養老” 難題。

當前市場型養老院發展面臨兩大挑戰：①租賃物業占比高，租金上漲壓力顯著；②消防驗收等審批流程復雜，制約項目落地效率。

未來建議：①政策端：簡化審批流程，縮短項目落地周期；②運營端：養老企業可與地方國資平臺合作，獲取穩定租賃房源并降低租金成本；③管理端：搭建數字化運營系統，推動標準化、連鎖化發展，加速品牌化全國擴張。

【場景6】銀發商業：銀發消費的創新空間

銀發商業在國內仍處于發展初級階段，目前主要以中老年業態為主，呈現兩類典型場景：集中商業的“銀發”主題區域營造，以及戶外銀發商業街區的建設改造。國內項目多采用重資產開發并自持運營模式，而國際銀發商業已深度融入大眾化商業體系，圍繞全生命周期提供人性化服務，尤其注重體驗感與社交屬性。典型案例如長安商場“銀發金街”與日本永旺G.GMALL，均打造了以老年人為核心的主題消費場景。

相較于國際成熟模式，國內銀發商業存在四大突出問題：①坪效水平較低，重資產模式制約盈利空間；②業態與品牌單一，健康管理、文娛社交等多元需求未被滿足；③適老化設計不足，物理環境與服務流程適配性差；④精神消費供給短缺，難以滿足情感與社交需求。

未來建議：①政策端：加大銀發商業運營補貼，引導輕資產模式探索；②開發端：以老年人需求為核心，打造 “個性化適老” 的多業態服務品牌；③存量改造端：推動百貨商場適度規劃銀發商業業態，提升場景融合度。

【場景7】銀發經濟產業園：業態升級的承載體

銀發經濟產業園的發展面臨機遇與挑戰并存的格局：一方面，產業政策紅利持續釋放，結構性扶持政策不斷激發創新活力，同時數字化革命引領作用顯著，直播電商等新渠道重塑供需鏈路，推動產業從單一服務向集群化規模躍遷，形成強勁的產業集群效應。銀發經濟產業園的關鍵作用體現在：通過加速產業集群整合、依托數字化創新優化供需平衡、構建產業標準體系并開展全球合作，推動銀發經濟向智能化、高端化、全球化方向邁進。

當前產業發展存在三大核心問題：①政策層面：產業政策針對性不足，難以精準匹配細分領域需求；②供給層面：產品智能化水平偏低，高端適老化產品供給不足；③產業層面：產業鏈協同效率低下，研發、制造、服務環節脫節。

破局需從宏觀與微觀協同發力：①政策端：制定細分領域針對性政策，通過稅收優惠與產業引導基金培育良性生態；②產業端：推動跨區域合作與產業鏈資源整合，打造 “研發-制造-服務”一體化的產業園區；③技術端：以“技術研發+標準認證+產業集群”模式，推動適老化產品向智能化、高端化升級，填補市場供給缺口。

【場景8】銀發旅居：構建“游樂享樂、老有所為”新生態

銀發旅居正從傳統 “候鳥式養老” 向 “游樂享樂+老有所為” 模式升級，融合文化體驗等多元服務。面對市場供給與銀發群體需求的結構性錯位，政府與企業正協同構建多元化旅居業態，通過市場創新與地方特色挖掘，呈現出巴馬世紀養生園、太保家園·大理國際樂養社區等優質旅居目的地。

區域協同發展、社交場景深化與新技術應用，正從三個維度助力銀發旅居升級：①區域層面：跨地域資源整合形成旅居網絡；②場景層面：社群運營強化社交屬性；③技術層面：智慧旅居系統提升服務體驗。唯有打造 “理想的詩與遠方” 的旅居體驗，才能讓“候鳥”變“留鳥”，這正是推動產業創新的核心動力。

在政策紅利與市場實踐的雙重驅動下，預計2028年銀發旅居市場規模將突破2.7萬億元，迎來黃金發展期。

第三部分 企業聚力：全產業鏈服務生態升級

3.1企業服務力內涵：三大核心能力驅動

隨著人口老齡化進程的加速，銀發群體對居住品質、健康管理、精神文化等多元化需求日益凸顯。作為覆蓋全產業鏈的主體，銀發企業的服務力核心在于精準洞察需求、整合資源并創新模式，以此構建適配老年人全生命周期的產品與服務生態。各環節通過技術賦能與協同創新，推動老年人生活從“基礎生存”向“品質生活”躍遷。

①需求洞察力：精準把握銀發人群在居住安全、健康管理、精神文化等場景的深層需求。例如，日本松下開發的智能馬桶可實時監測使用者健康數據。

②資源整合力：通過跨行業協作構建服務生態鏈。如綠城康養聯合微醫集團，在養老社區嵌入互聯網醫院服務。

③模式創新力：探索可持續商業模式。如泰康之家養老社區采用CCRC模式，覆蓋從健康自理到失能照護的全周期服務。

3.2創新實踐：多元企業參與聚力護航，構建“硬件+軟件+服務”全鏈條能力

①銀發場景的投資商、開發商、運營商：銀發項目呈現類型與模式多元化特征，市場已培育出具備連鎖化復制能力的成熟品牌。各類主體在銀發人居領域充分釋放核心優勢，同步推進政策協同與市場化創新雙軌發展。

②設計類機構：頭部設計院中72%已設立康養專項團隊拓展銀發服務，業務細分覆蓋郊區文旅康養、全齡康養社區、醫療康養綜合體、城市更新及居家適老化改造等領域。行業正從"單一新建"向"新建+改造"延伸，市場格局呈現頭部壟斷高端、中小聚焦區域適老化改造的分化特征。

③配套服務類企業：在政策紅利與市場需求的雙重驅動下，配套服務企業加速向高端化、專業化升級：新老玩家共建生態，服務從基礎生存保障延伸至品質生活全場景；細分領域以規模化連鎖化構建標準化壁壘；技術數據賦能提升效率體驗，跑通普惠盈利模式；跨行業協作深化，生態化整合成行業趨勢。

④新質優品供應商：（1）智能健康與家居設備：頭部企業布局銀發人居，借物聯網與AI預測實現從治療到預防的轉型，強化適老化交互設計。（2）適老化建材部品：傳統建材企業跨界拓展，帶動全產業鏈部品部件參與，融合綠色環保與適老功能。（3）醫療康復輔具：跨界整合產業鏈，依托AI+物聯網推動智能化與遠程化，以適老化設計升級體驗，推動產品線向“銀發消費級”延伸并探索普惠服務。

第四部分 科技賦能：新質優品的破局之力

新質優品正重塑銀發經濟的底層邏輯。在傳統適老化產品難以匹配新時代需求的背景下，以智能化、人性化、場景化為特征的銀發新質優品，正在重構產業價值鏈。通過構建 “政策-產業-消費”的產業閉環，推動優品從單一產品向全場景解決方案拓展。

4.1技術賦能，定義“新質優品”

新質優品其核心在于通過“技術+場景”深度融合，覆蓋智能家居（全屋互聯、語音控制）、健康監測（體征數據實時追蹤）、智慧陪伴（情感交互與照護服務）及適老化改造（安全便捷的空間設計）四大領域。

①智能家居：如創維電視“長輩模式+AI健康管家”實現以聽代看、一鍵監測；

②智慧陪伴：如AI機器人（如“大頭阿亮”）提供情感交互、安全監護、健康管理；

③健康監測：如華為WATCHD2等設備實現無感監測與緊急聯動；

④適老化產品：如福康通整體改造方案、毫米波雷達防跌倒系統，重塑居家安全。

4.2以新質優品煥活產業新動能

通過“技術-產業-社會”協同破局：在技術端聚焦需求導向的精準創新，推動全域智能與主動關懷融合；在產業端重構生態化協同與普惠化下沉模式，實現從硬件銷售到生態共享的價值升級；在社會端借助認知重塑與政策護航，促進資源普惠與規范發展。

銀發新質優品以“需求對接-技術穿透-生態協同”的創新閉環，驅動產業從“生存保障”向“品質尊嚴”跨越：既解決“怕跌倒、忘吃藥、缺陪伴”等現實痛點，更推動銀發經濟從被動應對老齡化轉向主動創造社會價值，開啟第二增長曲線。

第五部分 行動建議：共筑銀發人居新未來

5.1未來趨勢：從“養老”到“享老”的產業革新

住房供給形成“兜底普惠+市場品質”雙軌格局，通過存量煥新與增量開發雙輪驅動；空間形態向“共融生態圈”進化，構建“15分鐘精準服務網絡”，推動集群化發展；智能技術重塑服務底層邏輯，驅動養老向享老轉型；銀發人居生態將步入集群化發展的快車道。

5.2行動方向：發展銀發人居需多維度推進

“讓老年人住的更好”是一個復雜、長期的系統工程，銀發人居涉及高品質的老年住宅、養老機構、CCRC等多個場景，融合基礎設施的適老化改造、養老和健康服務體系構建、老年友好型社會環境建設等內容，需要政府、市場、社會、家庭及個人多方協同發力，正是踐行實施積極應對人口老齡化國家戰略的最佳場景。這離不開理念轉變和制度創新，更要在“積極應對”的實踐框架下不斷夯實銀發人居政策體系。

應樹立積極老齡觀與健康老齡化理念，構建友好政策與社會環境；加強政策頂層設計，創新資源配置，發揮“一核多元”治理優勢，形成多主體共治格局；統籌宜居環境建設，加速科技賦能，強化數字化治理。

5.3發展建議：政府與企業雙向驅動，構建銀發人居產業閉環

政府層面：①健全政策法規與標準體系。制定《適老化住宅建設標準》《無障礙環境建設實施細則》等強制性規范，將適老化改造納入城市更新、老舊小區改造考核體系。②強化財政金融協同支持。政府與社會資本共建適老化改造專項基金，整合財政撥款、慈善捐贈等多元資金，重點支持老舊小區電梯加裝和家庭適老化改造。③推進公共設施適老化升級。以老年人實際需求為導向，精細化改造交通樞紐、醫療機構、公園等場所的無障礙設施；加快 “15分鐘養老服務圈” 建設，通過資源整合提升養老服務供給效率。④完善法律保障與試點示范。在重點城市開展 “全齡友好社區” 試點，為銀發人居建設提供可復制范本。

企業層面：老年居住消費是僅次于老年食品消費的銀發經濟大類。據復旦大學老齡研究院團隊預測，按中等方案，2035年老年居住消費規模將達到5.1萬億元，2050年將達到13萬億元，占銀發經濟的比重分別為26.6%和26.5%。未來，為老年人進行“最后一次”裝修以及高品質的老年商品住宅建設將是企業最大的發展空間。當前這個市場正處于萌芽階段，為老年人設計高品質的住宅需兼顧安全性、舒適性、社交性和適老化細節，并以社區配套及智能化輔助賦能，企業作為直接面向市場的主體將大有作為。引領打造既能滿足老年人獨立生活的尊嚴，又能提供及時支持，讓晚年生活既安全又充滿品質，將成為未來的領軍企業。

在發展路徑上，可從四方面發力：①聚焦適老化產品創新，打造“最后一次裝修”解決方案；②構建融合科技與服務生態的適老未來社區，落地全齡友好場景；③深耕康養旅居、銀發配套等細分領域，推動產業鏈協同；④以物聯網與AI技術驅動人居場景化應用落地，實現從概念到現實的跨越。

結語：“讓老年人住的更好”不僅是經濟命題，更是社會價值的生動詮釋。報告首次系統提出“銀發人居”理念，構建“雙軌并行”發展路徑，創新八大場景實踐，推動全產業鏈協同與科技賦能，助力從“養老”到“享老”的轉型。未來，需政府引領、企業創新、科技驅動、社會協同，共同實現“老有所居、老有所享、老有所養、老有所為、老有所樂”的美好愿景。