整理：張萬軍，江蘇連云港東海縣人，畢業于西南政法大學，法學博士，現任教內蒙古科技大學法學系，法學教授，內蒙古鋼苑律師事務所律師。

入庫案例：2025-07-2-471-001

關鍵詞 民事 執行異議之訴 以房抵債 案外人 排除執行

基本案情

李某訴郭某英、未某印、邯鄲某泰房地產開發集團有限公司（以下簡稱邯鄲某泰房地產公司）民間借貸糾紛一案，河北省邯鄲經濟技術開發區人民法院（以下簡稱邯鄲經開區法院）于2016年8月15日作出（2016）冀0421民初196號民事判決：一、被告郭某英、未某印在本判決生效之日起十日內償還原告李某本金人民幣172.8萬元（幣種下同）……；二、被告邯鄲某泰房地產公司對上述借款承擔連帶責任。因郭某英、未某印、邯鄲某泰房地產公司未履行生效法律文書確定的義務，李某申請強制執行，邯鄲經開區法院于2017年12月26日查封了邯鄲某泰房地產公司名下包含案涉房產在內的共計八套房產。2018年8月6日河北省邯鄲市中級人民法院（以下簡稱邯鄲中院）作出（2016）冀0421民初196號民事判決書由該院執行的裁定。后柴某貝、付某楊向邯鄲中院提出書面執行異議，邯鄲中院裁定駁回柴某貝、付某楊異議請求，柴某貝、付某楊遂提起案外人執行異議之訴。

柴某貝、付某楊訴稱，案涉房產于2015年10月29日經邯鄲某房產中介從張某芳處購得，邯鄲某泰房地產公司出具了銷售不動產統一發票，確定該房由柴某貝、付某楊購買，并實際居住至今。因上述房產系新房，無法辦理不動產權屬證書，后被邯鄲經開區法院查封。現該小區已可正常辦理不動產權屬證書，為維護柴某貝、付某楊合法權益，特提起訴訟，請求：撤銷邯鄲經開區法院（2016）冀0421民初196號民事判決書對位于河北省邯鄲市邯山區興和路XXX號房產的查封等執行措施，終止對上述房產的執行。

法院經審理查明：李某申請訴前保全，邯鄲經開區法院于2015年 12月25日作出（2015）邯縣民保字第202號民事裁定，對登記在邯鄲某泰房地產公司名下案涉房產在內的共計八套房產予以查封。

柴某貝、付某楊提交的2015年10月29日柴某貝與張某芳簽訂的《房屋買賣（置換）合同》約定，張某芳將案涉房產出售給柴某貝，房款共計420000元。2015年11月6日，付某楊向張某芳轉賬400000元。柴某貝、付某楊提交的2016年1月28日銷售不動產統一發票（自開）載明，付款方為柴某貝、付某楊，收款方為邯鄲某泰房地產公司，不動產名稱為案涉房產樓牌號，金額為303300元。柴某貝、付某楊現居住在該房屋。柴某貝、付某楊系夫妻關系，二人名下無其他住房。

另查明，邯鄲某泰房地產公司與河南某城建公司簽訂《河北省建設工程施工合同》，將案涉小區發包給河南某城建公司，河南某城建公司又將案涉小區A區6#樓、B區7#樓工程分包給王某、張某芳。2015年9月 8日《河南某建設公司工程款審批表》記載，邯鄲某泰房地產公司用房屋抵賬方式支付了所欠張某芳的工程款。2015年11月6日邯鄲某泰房地產公司《變更事項登記表》和《記賬憑證》記載，張某芳將房屋變更至付某楊、柴某貝名下。

河北省邯鄲市中級人民法院于2021年11月9日作出（2021）冀04民初 128號民事判決：駁回原告柴某貝、付某楊的訴訟請求。宣判后，柴某貝、付某楊提起上訴。河北省高級人民法院于2023年2月27日作出

（2022）冀民終629號民事判決：一、撤銷邯鄲市中級人民法院

（2021）冀04民初128號民事判決；二、停止對案涉房產的查封等執行措施。

裁判理由

本案的爭議焦點為：付某楊、柴某貝就案涉房產是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”據此，付某楊、柴某貝若排除案涉房產的強制執行，需要滿足上述第二十八條或第二十九條規定的條件。

其一，在法院查封案涉房產之前，購房人付某楊、柴某貝已簽訂合法有效的書面買賣合同。2015年9月8日，張某芳與邯鄲某泰房地產公司就工程款支付金額、方式等達成了以房抵工程款協議，按照欠付工程款的數額抵頂了案涉房產房款，張某芳基于抵銷原有之債取得案涉房產的相關權益，后張某芳通過邯鄲某房產中介進行房屋售賣。同年10月29日，付某楊、柴某貝在邯鄲某房產中介公司與張某芳簽訂了《房屋買賣（置換）合同》，購買了案涉房產，該合同所載的不動產項目名稱、房產樓牌號、面積、金額等均明確具體。11月6日付某楊向張某芳轉賬400000元。

邯鄲某泰房地產公司對張某芳與付某楊簽訂《房屋買賣（置換）合同》出售案涉房產的行為予以認可，并且為付某楊、柴某貝辦理了更名手續，為二人開具了正式購房發票。因上述行為均發生于法院查封之前，故應予認定在法院查封之前付某楊、柴某貝簽訂了合法有效的書面買賣合同并履行了購房合同的付款義務。。

其二，付某楊、柴某貝所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。付某楊、柴某貝夫妻二人所購案涉房產是為了自住，二人名下在邯鄲市也沒有其他用于居住的房屋，故該房產涉及公民基本的生存權，應當依法予以保護。而申請執行人李某的債權為高利率民間借貸債權，因此對于李某與邯鄲某泰房地產公司之間基于民間借貸形成的合同法律關系，雖有生效判決予以確認，但從權利實現的優先性判斷，申請執行人查封在后，已支付全部價款在先的購房人的權利應優先得到保護。

綜上，付某楊、柴某貝在人民法院查封案涉房產之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，其所購商品房用于居住且二人已支付了全部購房價款，因此應對商品房消費者的生存權優先予以保護。

裁判要旨

在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，并非僅指購房人與開發商直接簽訂房屋買賣合同，還包括直接與所有權人簽訂合同以及與以房抵債的債權人簽訂合法有效的合同等情形。購房人通過中介機構與以房抵債的債權人簽訂了購房協議、支付了購房款，在開發商同意的情形下完成了更名并實際居住，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、二十九條的規定，主張其享有的民事權益足以排除執行的，人民法院應予支持。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第555條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第88條）

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

（法釋〔2015〕5號，2022年修正）第309條、第311條

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號，2020年修正）第28條、第29條

一審：河北省邯鄲市中級人民法院（2021）冀04民初128號民事判決（2021年11月9日）

二審：河北省高級人民法院（2022）冀民終629號民事判決（2023年 2月27日）

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