關于什么叫面子，我也確實問過很多人，查過一些書。我發(fā)現(xiàn)，民國時候，在中國的外國傳教士寫中國的書，一開始都會寫到面子。老外的解釋很具體，叫做“你的行為使我倍感尊榮”，就是說你有一個行為讓我很受尊敬，他認為這叫面子。我回到西安，發(fā)現(xiàn)西安人也有個解釋，他的解釋更簡單，就是“你把人給尊重一下。”他們把面子提高到尊重，而“尊重”就是面子的核心。那怎么能讓人在交往中感到更多的尊重？其實就是吹捧、抬高、贊美對方的能力、財富、美貌，甚至擴大，贊美到他的孩子，家庭等等。在這個過程中，你得有一些套路。

西方人說過一句話，中國人是個戲劇化的民族。你稍不留神兒，話說得不對，不按套路說，他就下不了臺。為什么下不了臺？這種套路，就相當于戲劇舞臺上的臺詞，所以你不按套路去吹捧，那他就接不住這個詞，戲就沒法演，他就下不了臺。在中國，你一定要知道，面子也是一種貨幣。甚至說你可以把面子當貨幣使，你給他面子，他給你面子，面子是可以流通的。比方說，你找我辦個事，我立馬給你辦了，你在我這兒有面兒，我下回找你，你也得給我面子。再比如說，在農村，送禮講究回禮，其實就是把面子周轉起來。另外，昨天晚上，我的同事打電話說到一個工作上的事情，說希望找個人推動一下。后來我就會跟他講，這件事的面子就到這了，再打電話也只是到這了，不可能再有變化，因為只見過一面。所以你看，只見過一面就沒有什么面子。所以面子是要有時間來累積的，也是要有事情的往來，最后促成你對他的尊敬和他對你的回應。

最后，我想講講可能你會比較關心的問題，就是買房的邏輯。咱們買房基本出于兩種目的，一種是自住，一種是投資。中國過去幾十年發(fā)展得特別快，所以大家把買房自住和投資混在一起。從2019年以后，市場熱度下來了，大家才知道這兩件事不能完全等同。如果是出于自住的目的，你需要、有能力就可以買。但從投資這個邏輯來看，買房主要要考慮這幾個因素。

第一，人口增量。當一個城市的人口增量越來越少，人口聚集越來越慢的時候，住宅的增長也一定會放緩，所以房價上漲的趨勢也會放緩。

第二，經濟要增長。就業(yè)要增加，收入要增加。

第三，就是城市的公共設施建設。當一個城市的基礎設施沒有完全成型，像車站、醫(yī)院、學校等還沒完全建好的時候，人口會隨著這些設施的完善而移動。比如，這兒修了一條鐵路，那兒蓋了醫(yī)院，都會聚集一批人，這些區(qū)域的房子需求量就會大。一般來說，一個經濟體的城市化率到了60%、70%，住宅的想象力，從投資角度來說，就會很有限了。

第四，是社會心理預期。說白了，人們對資產的預期跟養(yǎng)孩子是一樣的，就三件事。第一，這孩子是不是我的？也就是房子的產權問題。孩子是我的，我就好好養(yǎng)，是隔壁老王的，就不能好好養(yǎng)。第二，看重孩子的成長，也就是希望資產能增值。第三，要有良好的流動性。如果一個小孩去一個地方上學，沒有機場，沒有公路，萬一有事也不能回家，家長就沒有安全感。投資一個物業(yè)，投資一個財產也是一樣，如果你投資的一個項目和資產沒有流動性，就缺少安全性。

另外，房價跟人均 GDP的關聯(lián)也很大。人均GDP到了1萬美元之后，房價的發(fā)展都是平著或者略微往下走的，全世界都是這樣。所以我們看東南亞，新加坡的人均GDP在13萬美元，馬來西亞在1萬美元，一些東盟國家大概都在5000美元左右及以下。所以在越南、印尼的房子價格有漲的趨勢。說回國內，我們的人均GDP已經到了1萬2千美元，而且，很多城市的人口增加也沒有那么快，年輕人的收入增長也沒有那么快，加上我們還有一個住房制度的體制變化，現(xiàn)在變成了雙軌制，也就是保障的歸保障，市場的歸市場。在這種情況下，國內買房投資，賺的機會比較少了。

換一個角度，我們從賣方來看，從住宅市場來說，市場已經從原來的20萬億左右縮減到現(xiàn)在7萬億以內了。原來有將近10萬家的開發(fā)公司，現(xiàn)在看90%都會死掉了，這種現(xiàn)象在亞洲其他經濟體都能看到，日韓尤其是這樣。行業(yè)里邊的開發(fā)公司大概能剩下7%到10%。那么活下來的公司那當然就是勝者為王，還可以做更多的事情。

在國外，一家開發(fā)公司，至少對應20家服務類的公司。我們過去，開發(fā)公司多，跟房地產相關的服務業(yè)發(fā)展得并不是特別充分。我也講過一個故事，如果現(xiàn)在房地產開發(fā)沒法干了，你就組織一個公司，請一批退休的人。干嘛呢？去寫字樓里打掃廁所。目前，寫字樓里的廁所其實都掃得不是很干凈，這是一個剛需。那你如果把寫字樓包下來，買設備、買藥水，訓練這些退休的人。你想，一個北京有多少寫字樓廁所可以打掃？那這樣一個公司，其實也是很值錢的一個公司。另外，房地產的行業(yè)以前只注重做住宅，其實住宅以外，隨著GDP超過一萬美金以后，房地產還有其他一些業(yè)態(tài)，包括辦公、商業(yè)、物流倉儲、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、酒店度假等等，在七個業(yè)態(tài)里，還有不同的細分的產品可以做。比如，酒店又分成度假酒店、商務酒店等等；物流倉儲有冷鏈、有數(shù)據中心等等，都可以再細分。

另外從價值鏈上，未來房地產的競爭重點也不是僅僅在賣房，而且還有運營、管理、金融服務，要把空間的故事講好，把服務做好。如果能用你的空間故事和服務，吸引越來越多的人進來這里消費，當然你的空間價值就大。未來房地產的價值鏈，逐漸地要從開發(fā)，往運營和資產管理上提升。這是房地產未來發(fā)展的最重要的趨勢。