前幾天，高盛發了一篇報告，說中國樓市已經進入末日倒計時，這個到底是不是危言聳聽呢？

首先，高盛認為，隨著人口的減少，城市化的放緩，未來幾年的新房需求量會比峰值時期大概下降75%左右。而我們的峰值時期的銷量是多少呢？

大概每年是在18億平米左右。如果按照高盛的這個預測，也就是在2025年到2030年，整個新房市場的需求量會下降到只有4.5億平米。這是什么概念呢？

去年的銷量大概是9.7億平米左右。按照高盛的說法，未來的需求量還會在這個基礎之上再打個5折。照這么一個趨勢下去，供大于求的局面還會進一步加劇。那直接影響的肯定就是房子的流通價值。按照高盛這份報告的預測，需求萎縮和價格下跌將成為未來這個行業的主旋律。各位覺得這個邏輯對不對呢？我們可以結合數據以及現在的狀況來分析一下。

我們先說需求量下降的問題，這個實際上直接反映到供求關系。我們都知道，供求關系是決定商品價格的重要因素。如果是供大于求的狀況，那么價格可能就會下降。而如果是供不應求，那么這個商品價格就具備了上漲的動力。

而在高盛的報告里面，它是把人口減少和城市化放緩，作為需求下降的一個核心因素。從這個邏輯上來講，我認為是沒有毛病的。因為房子最終的目的是修出來給人住的。如果人口減少了，那我們的房子建出來之后賣給誰呢？所以無論是從投資還是自住的角度來看，始終是需要有人去接盤的。有這么一個趨勢，是我們都應該關注的。

從2022年開始，我們的人口就已經開始負增長了。盡管去年出現了一波逆勢上漲，但是在出生人口的總量上仍然是不樂觀的，人口仍然是一個負增長的趨勢。并且從目前整個形勢來看，長期下降的趨勢和老齡化增加，基本上是板上釘釘的事，不知道各位怎么看呢？

所以說高盛預測未來需求量可能會下降很多，我認為這是一個相對客觀的判斷。畢竟房子最終修出來是給人住的，在人口基數逐漸減少已成事實的時候，需求是不可能再出現爆發式增長的。所以我認為房地產其實早就已經進入了下半場了。當然，這個量我倒覺得不會一下子萎縮這么嚴重，它一定是一個緩慢逐漸下降的過程。因為我們現在目標是軟著陸，所以各位也不用過分擔心。

不知道各位是否記得，前些日子的時候，央視公開采訪了一個經濟學家，那其實里面就討論了一個我們當下比較敏感的話題，就是房價還能不能漲回去。給出的結論是很難。其實這個動作我的理解是在提醒大家，當然，如果你認為人口趨勢還不足以徹底影響這個房地產局勢，那我們可以再看看供求關系的變化。

從最近發布的數據來看，北京、上海整個二手房都重返了2016年3月份的水平，而廣州的二手房則回到了2017年的水平，成都的市場則回到2019年6月份的水平。如果你還是覺得這只是個例的話，我們可以看看中資源發布的50個樣本城市的研究數據。我這里面總結了幾個特點。

第一，從價格維度來說，5月份整個二手房的價格是環比下跌了1.1%，同比下滑了10%。各位注意，同比是下滑了10%，也就是跟去年同期相比的價格，我們現在手里房子的資產價格是下跌了10%左右。

第二，從掛牌數量這個維度來看，二手房的整個掛牌數據依然還是上升的趨勢。我說一個比較具體的數據，你們對這個上升就有直觀的感受。5月份成都二手房新增掛牌量是34000多套，但是5月份的二手房成交只有19000多套。這個數據放到全國來說都是比較好的了。

在這么大的成交量加持之下，二手房的掛牌量仍然凈增了15000多套。這只是一個月的時間，那成交價格也出現了環比和同比的同時下降。如果放大到50個城市來看的話，有超過一半的城市，二手房的掛牌量又刷新了歷史高位。那其實我們可以明顯感覺到整個二手市場的供應量壓力很大。

如果你認為中資院的數據還不夠權威，那我們可以看看國家統計局發布的70個大中城市的數據。5月份除了南京和無錫之外，其余的68個城市都是下降，而且是環比同比都在下降。

所以綜合這些數據來看，我認為高盛的結論，在邏輯上它是合理的。至于他說的75%這個比例合不合理，我們姑且不討論，但從邏輯上我認為它是成立的。在人口減少、城市化放緩這些問題客觀存在的時候，這些都是不可逆的長期趨勢。

那有人說現在不是還在托底市場嗎？這個就是我前面說到的軟著陸。軟著陸是什么意思？

我舉個例子，如果你一個人吃一劑砒霜，結果可想而知，那肯定就是兩腳一蹬了。但如果是成千上萬的人一起均攤，是不是這個結果就好受多了。如果現在大家都不買房，那么房企在房地產上面的負債就無法得到周轉，那么資產減值的風險就一定會落在一個人身上。至于這個人是誰，我想大家都很清楚，那么就需要拉長交易頻率。

我再舉個例子，你現在500萬買入的房子，幾年之后，張三以450萬的價格接手，然后李四又以400萬的價格把張三的房子接走。層層分攤之后，是不是好過你一個人承擔150萬的減值壓力，這個就叫軟著陸。如果是讓銀行去接盤，那就叫硬著陸，而硬著陸的代價是非常之大的。隔壁的狀態就是硬著陸，20年的時間才緩過神來。

所以我們現在的做法是軟著陸，當然軟著陸其實也有代價，那就是需求萎縮，進入通縮時代。我們從5月份的數據其實也可以看出來，整個通縮的狀態還在持續。5月份的居民消費價格指數，也就是我們說的CPI環比下降0.2%，同比下降0.1%。那工業生產價格指數呢，也就是我們所說的PPI環比下降0.4%，同比下降3.3%。

總結來看，就是整個通縮的狀態還在持續，并且有進一步加深的壓力。而CPI指數在過去的4個月中，一直是處在負值狀態。那PPI呢，在很長的一段時間之內，每個月都是負值。這個其實就跟我們前面講到的消費指數有密切關聯，消費指數的走弱必然會帶來生產價格指數的走弱。所以我們再看5月份的PPI是同比下跌了3.3%，值得注意的是，這個3.3的負值是過去一年中最大的負值。并且整個這一次的通縮狀態持續了很長的周期。所以就這些數據我們也可以反向去印證房地產市場持續萎縮的這么一個基本結論。

我們的房地產其實從現實的角度來講，我認為應該理性地去分析它。

第一，我們的房地產市場持續走高了15到20年，這個本身就是不正常的狀態。債務驅動的發展模式固然可以讓我們縮短發展周期，我們甚至可以用40年的時間去追上別人100年甚至150年的發展周期，但是這個債務總歸是要還的，它不可能憑空消失。400多萬億的房地產估值，對應的結果就是我們要背上200多萬億甚至300多萬億的負債。所以這兩年我們會頻繁聽到“劃債”這個詞，劃的就是這些債。

第二，我們的供求關系確實已經發生了質的變化，供應量的暴增，城市化的陷阱，消費力的衰減，這些問題都是我們不可回避的問題。即便是階段性的調控，可以短期提升市場信心，但是各位，你們覺得可以改變這個基本面嗎？所以在這個時候，房地產從供需關系來講，它確實已經供過于求了。

那么我們再來看，當年提出了“房住不炒”這句話，如果我們真的理解這句話，那我們就應該明白，用來住的房子是已經足夠了。所以如果房子全面漲價，就是一種不符合經濟邏輯的病態。換句話說，就是有些人的奢望，是不切實際的幻想。

我們也可以再次復盤一下這種可能性。我們現在的房地產總值還有400萬億左右。如果房價上漲，那么這個房價收入比將會進一步提高，那買不起的人只會越來越多，而流通性將會大幅萎縮，流通性都沒有了，談何穩定價值呢？還有一個更恐怖的是，如果房價上漲，人均負債率將大幅上升到100以上，這就是把我們硬生生地推到硬著陸的路上去，這不是我們想要的。

所以我們回看從去年9月26日開始，對于房地產市場支持的態度變化，我們其實也可以清晰地知道上面想要什么。9月26日的態度是用力推動房地產市場止跌回穩，到今年4月25號變成了鞏固房地產市場穩定態勢，有沒有一種踩剎車的味道？

再到6月13號，隨著房地產市場的進一步萎縮，又提出了更大力度推動房地產市場止跌回穩的態度。這里面起起落落的變化其實都表達了一個中心思想，就是這個“穩”字，而穩的是銷量，不是讓價格上漲。那有些人可能不能理解，但是我也只能點到為止。

所以我再次提醒各位，謹慎為之，現金為王，杠桿也不要拉爆了。即便要買，也一定要往一二線城市的主城區走。特別是我們現在普通的買房最容易出現的問題是什么呢？為了買新房而舍近求遠，你走得越遠，風險自然隨之增大。