失去的高地，如今正面臨著“覆水難收”的局面。

曾經，絕大多數人包括我在內，都相信房價永遠會上漲，人們的收入永遠會上漲；據此大家投入重金買房，并貸款三十年還貸，如今隨著房地產陷入下行周期，一個新的變化，正以意想不到的方式出現。

6月17日，高盛亞太地區首席經濟學家安迪安竹與國內經濟學家閃輝等人在報告中寫道：“人口減少和城鎮化放緩意味著住房的需求正在下滑，隨著投資者出售房產，國內的投資性購房需求可能轉為負值。”

該報告估算，未來10年間，國內城市住房的年需求將從2010年代的年均940萬套，降至2025年至2030年間的年均410萬套，也遠低于2017年的年需求高峰2000萬套。

這也意味著，未來我國的房地產，將真正迎來“房住不炒”的格局。

這份報告還指出，在房價預期持續下行的背景下，投資性房產持有者在可預期的未來內，可能將成為市場上的凈賣方。

高盛稱，這一悲觀展望將再次加深外界對國內房地產市場前景的擔憂。經歷過年供過于求后，國內房地產行業已經陷入停滯，并深陷債務泥潭，持續承壓。

這份報告不管怎么看，對普通人而言都是一個好消息。

當房住不炒，投資性購房行為開始得到遏制后，對那些真正剛需購房的家庭來說，一個更低的房價，顯然有助于減輕他們的購房負擔。

6月16日，統計局公布的數據顯示，國內5月份新建住宅價格錄得七個月來最大跌幅，這進一步凸顯去年9月出臺的地產刺激措施正逐漸失去效力。

總的來說，高盛能夠做出這一預判，主要是基于人口結構性萎縮、房價持續下行以及市場供需逆轉的大趨勢。

以人口為例，我國90后人口較80后人口減少了4000多萬，新生兒數量較8年前更是暴跌40%，結婚登記人數減少35%，直接導致剛需購房群體萎縮，同時城鎮化率逼近68%的天花板，也進一步導致進城農民買房的紅利消退。

房子是用來住的，當支撐房地產最重要的基石都不復存在的時候，房子本身作為一個行業，其住宅需求自然就會迎來下跌，且這個過程隨著總人口的減少，是不可逆的。

從供需來看，失衡也非常大。

目前全國住房套戶比已達1.16（100戶對應116套房），遠超國際警戒線1.1，空置率高達12.1%（三四線城市如山東聊城套戶比1.35，河北保定1.42），疊加商品房庫存金額達93萬億元（占GDP的70%），去化周期超30個月，需求端已經接近飽和。

對房子的需求已經無限飽和，一個家庭如果僅僅只是用來住，那么一套房足矣；但今天的商品房庫存金額已經高達GDP的70%，如此龐大的庫存，也很難支撐房地產繼續新建住宅。

過去面對房地產問題，很多人的思路是國家一定會救，這種思考路徑在過去來看是正確的，但今天房地產已經全面放開，如果是從市場的角度來看，房地產可能還要迎來一輪下行潮。

地產當然需要救，也沒有人愿意看著地產下行帶來財富蒸發效應。

但問題在于，房地產能夠怎么救呢？有人說未來會放水，會出現大通脹，但目前貨幣供應量已經超過了GDP增速，這說明超發的貨幣并沒有流向該流的地方，疊加現在的物價不漲，未來放水通脹，也很難很難。

所以從投資的角度來看，房地產已經很難再具備投資效益，這個時候如果還有人勸你買房投資，非蠢即壞。

高盛的模型也顯示，房價下行趨勢將通過“買漲不買跌”的心理，來進一步抑制投資買房興趣，預計2025年房價中樞可能下移20%-25%，加劇市場觀望情緒。

房地產作為GDP支柱產業（貢獻率約25%），需求萎縮毫無疑問將拖累投資與消費鏈。最近幾年我們看到的消費不足，投資信貸不足，本質上都是地產下行帶來的負面效應。

除此之外，地產下行還會促使開發商被迫轉型輕資產模式（如萬科2024年虧損450億元），行業集中度提升，中小企業加速出清。同時，地方土地財政萎縮（2024年一線城市出讓金降23%），也可能倒逼財稅改革，轉向保障房和城市更新等民生領域。

換句話說，高盛的這份報告當然不能全信，但也從側面揭示了未來我國房地產所面臨的結構性風險。

從另一個角度來看，未來要想繼續提振房地產行業，可能要從大基建時代邁入大維修時代，保障性住房、改善性住房，這些需求仍然存在，也必然是未來發力的重點。

從另一個角度來看，房價下跌也是好事。

房價下跌，意味著居民資產中房地產的占比會下降，這在減輕家庭負債的同時，還可以促使更多資源流入消費領域，實現經濟體邁入消費的轉型。

有一點可以確定的是，未來十年，我國房地產市場將進入“L型”調整期，核心特征是結構性分化與政策主導的弱復蘇，而非全面下行。

按照高盛的預測，房價觸底反彈或需等到2027年，也就是兩年之后，屆時我國房地產將實現軟著陸，最終帶來整個行業的全面復蘇。

但這個過程，也一定是緩慢的。因為人口結構的不可逆趨勢，會帶來一系列變化。其中00后購房主力較90后將減少1.5億，隨著家庭人口模式的變化，未來的需求偏好也將轉向小戶型和適老化住宅。

另外隨著城鎮化進入尾聲（68%），也將使新增需求從“數量”轉向“質量”，人口流動加劇分化（新一線城市凈流入50萬 vs. 資源型城市人口流出3%）。

說到人口，也不得不提結婚。

結婚登記數連續9年下降（2023年768萬對），單身戶占比超30%，“婚房需求”萎縮，也讓房地產需求持續下行，這也導致我國房地產市場租賃替代效應強化（深圳保障房入住率95%）。

高盛報告警示了我國房地產的結構性拐點，但絕非末日預言。未來市場將呈現“冰火兩重天”格局——核心區抗跌與三四線塌陷并存，政策調控（如保障房與利率工具）可緩解短期陣痛，而人口趨勢則重塑長期邏輯。

對普通人來說，這意味購房決策需更重實用性與區域潛力；對國家，則是推動經濟轉型、減輕地產依賴的契機。最終，房地產將從“黃金時代”步入“白銀時代”，回歸居住本質，與社會發展同步。

而投資和炒房，也勢必將成為一個遙遠的過去。房住不炒，才是未來不可阻擋的大趨勢。

end.