文/謝逸楓

高盛集團（Goldman Sachs）作為美國銀行控股公司的投行，過去二年，總是頻繁發預測中國房價、中國住宅需求的預測觀點，卻脫離中國國情、房地市場客觀情況，老漢已經多次批評過高盛的預測觀點。

例如2023年-2025年最為頻繁。2023年4月，高盛集團表示中國房價可能會在2027年見底，可能總共會下跌40%。第一是中國新房價格可能到2025年底才會企穩，而中國二手房價格要到2026年才能平穩下來。

第二是2025年到2027年期間，新房銷售額大概會維持在8萬億元左右。第三是房價整體可能還會再跌20%-25%。2025年2月，高盛集團發布一份報告，預測中國房價到2025年底還會下降20%-25%。

事實上，是不靠譜的預測。目前按照中國房地產市場的供需關系、政策、量價趨勢來看，2025年中國新房房價總體難企穩，二手房到2026年是否企穩待觀察。但是2025年房價卻不會再跌20%-25%，未來三年不會下跌40%。

5月8日上午，高盛報告，結論一是2035年住房需求將比峰值低40%，70%來自一線和二線城市。預計2035年中國住房需求為每年10億平方米（基本情景）或12億平方米（樂觀情景），較2017年的峰值水平分別下降40%和30%。

這一需求主要由必要需求（每年約4億平）、升級需求（每年約3億平）和替換需求（每年約3億平）組成，并考慮了約0.6%的拆除率和15%的空置率調整。預計一線和二線城市將貢獻約70%的新增住房需求，成支撐新常態。

預計2035年房地產可售房源將穩定在每年16億平方米 、19億平方米，住宅銷售面積為4.1億平方米 / 5.2億平方米，一級市場將滿足約 40%的新增住房需求（2024年為55%），其余需求將由二級市場和公共供應滿足。

老漢認為，5月8日的高盛報告預計2035年中國住房需求為每年10億平方米（基本情景）或12億平方米（樂觀情景），與2025年6月17日高盛報告預測中國未來幾年新住房需求比峰值大減75%的預測比較矛盾。

結論二是開發商行業集中度將提高， 一級市場規模縮小的主要原因之一。隨著新房市場的萎縮和一線城市在全國房地產銷售中的權重增加，高盛預計領先開發商的市場份額將在2025年恢復上升勢頭。

主流開發商已調整投資策略，對部分一線城市的土地儲備機會持更積極態度。高盛預計到2035年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%（2024年為21%），在一線和二線城市的市場份額可能翻倍，從 2024年的30%以上提高到約60%。

結論三是二手房交易將超過新房交易。2035年二手房交易占總交易量 / 價值的66%/64%，2024年為42%/45%）。隨著新房供應的減少和開發商行業的收縮 / 集中，住房需求將越來越多地轉向二手房市場。

預計2035年二手房銷售量將達到8億平 / 9億平（基本 / 樂觀情景），周轉率將從2025年的1.3% 和 2.4%上升至1.6%/1.8%（相對于城市住房總量）或3.0%/3.3%（相對于城市商品住房總量），主要受一線和二線城市周轉率上升的推動。

預計到2035年二手房市場將超過新房市場，二手房市場占總住房交易量 / 價值的 66%/64%，與發達國家60% - 90%的水平相當。長期來看，預計約3/4 的二手房交易將集中在一線和二線城市。

結論四是翻新需求上升（到2035年幾乎翻倍，相比 2024 年），在很大程度上抵消新建住房的下降。預計到2035年，基于約 1% 的綜合翻新率和超過110億平方米的總建筑存量，以及不斷增長的二手房交易。

翻新需求將幾乎翻倍（2035年為20億平 /23億平，2024年為12億平），翻新需求占總建筑施工面積的60%（2024年為26%）。預計2035年，中國房地產施工量將穩定在4.8億平 / 6.0億平（基本 / 樂觀情景）。

較2024年水平下降30%/20%。全國總建筑施工量將穩定在12億平方米/15億平方米，較2024年下降60%/50%。總建筑存量將以溫和的1%復合年增長率增長，到 2035 年達到114億平方米。

2025年6月17日高盛報告，預測中國未來幾年新住房需求比峰值大減75%。高盛對中國新住宅需求判斷引來唱衰聲調的熱議，老漢對“高求比峰值大減75%新住宅需求將比2017年的峰值大減75%”的觀點不贊同。

所謂“基于人口減少，家庭規模縮小、價格下跌預期沖擊投資興趣，城鎮化放緩、投資需求轉為負值，未來幾年中國城鎮對新住宅的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值”的理由判斷，老漢不敢茍同。

首先是“大減75%”，是過于夸大，不符合市場客觀情況，更加脫離未來房地產市場的發展空間趨勢。2017年2000萬平套的峰值，實際上是指2017年全國商品房銷售面積16.9408億平方米，按照100平/套，即賣了1694.08萬套房。

其中2027年全國商品住宅銷售面積14.44789億平方米，即賣了1447.89萬套房。如果按照住宅銷售的指標，是不可能大減75%。況且國內房地產市場需求的潛力非常巨大，剛性和改善及折舊、未來投資的需求依然巨大。

其次是未來幾年中國的新住宅需求可能仍將略低于500萬套，不符合市場實際情況。2024年全國商品房銷售面積9.7385億平方米，按照100平/套，即賣了973.85萬套房，其中住宅銷售面積8.1450億平方米，即賣了814.5萬套房。

2025年前5全國商品房銷售面積3.5315億平方米，按照100平/套，即賣了353.15萬套房，其中住宅銷售面積2.9745億平方米，即賣了297.45萬套房，剩余7個月時間，再賣600萬-800萬套房，沒問題，遠超所謂的可能低于500萬套房。

再其次是“人口減少、家庭規模縮小....”的情況，隨著計劃生育放開、家庭結構的分裂、房價止跌回穩、資產價格上漲及人口戶籍城鎮化的提高、投資需求重回市場，這些問題將會逐漸的化解，對新住宅需求的增長走勢影響減少。

按照人口戶籍城鎮化率、人均套內住房面積、家庭結構分裂、戶均套率、離婚和不結婚的的單身人口、2套-3套房持有率，及國家扶持就業崗位、居民收入的增長、提高，城市更新帶來的住宅需求，意味著未來中國住宅需求增長空間大。

最后是簡單以所謂的“人口減少，價格下跌預期沖擊投資興趣，城鎮化速度放緩、業主出信空置公寓導致投資需求轉為負值“，作為判斷中國新住宅需求的量，是不客觀、科學的，不符合市場形勢。

目前商品住宅去庫存，是重中之重，是商品房銷售的主力，住宅占84.22%，未來幾年商品住宅銷售依然會保持80%以上，住宅庫存占比超過80%。國家、地方對房地產的救市一波大于一波，止跌回穩的趨勢不可阻擋。

包括住房貸款首付和利率下降及稅收優惠、多孩家庭和人才及農民工購房補貼、戶籍放開、購房落戶、房票安置、3億人口缺房需求、城市更新（棚改、舊區、城中村改造）、收儲和收回等政策不斷發力。

未來的政策包括外資限制企業購買住宅的解除、取消，商業地產方面救市、貨幣信貸和財政、稅收等方面的政策加碼，特別是商業地產的住房貸款首付比例和利率下降、延長貸款期限、及稅收優惠。

剛性需求、改善需求、折舊需求、其他需求（上市公司的財務投資需求）龐大，房地產市場發展空間大、韌性大，未來10年-20年住房需求將保持9億平方米-10億平方米/年均的900萬套-1000萬套量，這是最真實的房地產市場。