觀點網 最近這兩周，中海在土拍市場上格外活躍，繼6月23日拿下天津市河西區新梅江地塊后，6月25日來到濟南“補倉”；6月26日又以8.6億港元中標香港旺角山東街項目。

相較于天津地塊17.55億元成交價對應的0.29%微弱溢價率，中海在濟南攬獲的歷下區文博西片區一期組團地塊溢價率達到了11.1%，而“躍升”的溢價率也推高了樓板價。

據悉，該組團共包含兩幅城鎮住宅用地及一幅商務金融、商業用地，總起始價約29.47億元。其中，住宅用地分為文博西片區一期西地塊和東地塊，對應出讓面積15830平方米、32269平方米，地塊容積率均為2.7，樓面起始價約18211元/平方米。商務金融地塊容積率5.5，起始價58155萬元。

最終，濟南中海華山置業有限公司（中海）以約32.74億元的總價競得，經折算，兩幅城鎮住宅用地的樓板價達20232元/平方米。這是濟南住宅用地單價首次超過2萬元，也因此成為新的單價地王。

從競價記錄來看，中海競爭對手僅有一位。盡管如此，兩家企業都表現出勢在必得的態勢，經110次的“拉鋸”，成功將樓板價烘托至歷史高位。

之所以能夠引起兩家企業的激烈角逐，顯然離不開項目自身具備的條件優勢。

2015年，濟南中央商務區建設落子文博片區，此次成交的文博西項目正位于濟南中央商務區南大門。經過近十年的規劃和發展，片區內已形成強勁的消費活力與綜合競爭力。

在項目一公里范圍內，有著曾被稱作濟南最大城市綜合體的濟南萬象城，稍遠些位置則是龍湖濟南奧體天街，兩個項目分別于2019年、2020年投入運營，截至目前均已發展成熟，商業氛圍濃厚。軌道交通方面，地鐵4號線漿水泉路站在建，預計年底通車。

更重要的是，世界500強企業、區域總部和高端企業的入駐，帶來了人才集聚，也進一步激發了住房需求的增長。以同處濟南中央商務區內的中信泰富九廬、綠城深藍公館為例，這兩個項目二手房價格均在四萬上下，超過所在城市其他區域。

實際上，在此次掛牌出讓之前，兩幅城鎮住宅用地曾被納入濟南市2024年度國有建設用地供應計劃。彼時，西地塊編號為DMLD-13-02，東地塊編號為DMLD-13-04，兩幅地塊均為居住商業混合用地，容積率2.6，且建筑限高54米。按照計劃，這兩幅地塊會在2024年8月供應。

但顯然后續沒能順利“上架”，直到今年4月，濟南市自然資源和規劃局對地塊所在的歷下區茂嶺山東片區13街區局部用地進行深化落實，并向社會公示及征求意見。

簡單來說，就是擬將街區內局部居住商業混合用地、部分教育設施用地調整為城鎮住宅用地，同時進行相應的地塊控制指標進行調整。

調整后，居住地塊最大規劃建筑高度調整為80米，容積率2.7，兩幅地塊共用一個編號，即DMLD-13-02，用地性質為純粹的城鎮住宅用地。同時，DMLD-13-23地塊的建筑高度上限由150米增加至180米。

上述調整之外，據最新掛牌文件，為保證DMLD-13-02居住地塊、DMLD-13-23商業地塊順利開發，商業建成后具備獨立運營能力，競得人可就DMLD-13-23商業地塊再成立全資子公司，簽訂土地出讓合同。同時兩宗地塊一并出讓，商業地塊須不晚于居住地塊開工。

值得一提的是，在土地出讓合同簽訂后，中海需向指定單位支付教育設施建設費用3億元。這筆巨額支出將進一步推高實際成本，實際樓板價突破20520元/平方米。

實際上，來自官網的信息顯示，中海地產是在2008年進入濟南，首個住宅項目為中海紫御東郡，之后陸續推出奧龍觀邸、國際社區、華山、云麓公館、學仕里、匯德里、寰宇時代等樓盤。但在過去這兩年，中海于濟南的土拍市場上并不活躍。

觀點新媒體翻閱歷史公告獲悉，2022年，中海于內地的16個城市新增40幅土地，卻并未在濟南新增項目儲備。

2023年和2024年，中海分別在濟南拿下一宗住宅用地。其中，2023年新增的濟南歷城區項目土地面積5.5萬平方米，總共建筑面積17.3萬平方米。地塊成交價約8億元，溢價率6%，之后項目命名為中海雪山境。

2024年新增的濟南槐蔭區項目土地面積4.7萬平方米，總共建筑面積19.7萬平方米。地塊成交價約16.03億元，溢價率0.25%，之后項目命名為中海天空之鏡。

今年以來，中海已經在3月28日斥資14.86億元獲得濟南歷下區盛福片區DSF-09-04地塊。

可以說，按照往年節奏，中海在今年一季度就已經“完成”于濟南地區的全年土地投拓任務。而最新摘得的濟南“地王”，也就成了意外收獲。

在超額完成任務的同時，中海似乎也更加不惜重金超標投入。畢竟，盛福片區地塊的熱度較最新成交的文博西片區組團地塊有過之而無不及。

該地塊原計劃在去年4月與板塊內另一宗地塊捆綁出讓，在流拍之后經過數次調規和重新掛牌，終于在今年2月確認分別出讓。

中海拿下的地塊盛福片區DSF-09-04地塊容積率2.5，起拍價9.86億元，較首次掛牌時的起拍價降低約2.86億元。最終經249輪競價，以50.7%的溢價率成交，樓面價9750元/平方米。

溢價拿地、刷新濟南住宅用地單價新高，顯而易見的是，中海正強勢回到濟南戰場。

據悉，中海計劃在盛福片區地塊上落地第四代住宅，案名為中海時光之境，這也將是盛福片區首個第四代住宅項目。在卷品質的當下，中海又將在濟南新地王之上打造怎樣的產品？

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