眾所周知，我國的房地產(chǎn)市場自2021年底，就開始進入了一個調(diào)整周期，而且這一輪市場下行呈現(xiàn)出明顯的梯次傳導(dǎo)特征。最初的市場調(diào)整信號出現(xiàn)在鄭州、南京、武漢、涿州等二三線城市，這些城市的房價最先開始出現(xiàn)松動。隨著時間推移，市場調(diào)整范圍逐步擴大，到2023年，北京、上海、廣州、深圳等傳統(tǒng)一線城市也相繼加入房價下行行列。

以上海市場為例，其房價調(diào)整幅度令人矚目。作為中國房地產(chǎn)市場的重要風(fēng)向標，上海中心城區(qū)房價從歷史峰值時期的近10萬元/平方米，回落至目前的6萬多元/平方米，累計跌幅超過30%。這種大幅度的價格回調(diào)在以往的市場周期中較為罕見。值得注意的是，這種價格調(diào)整并非個別現(xiàn)象，而是具有全國性的普遍特征。

那么，導(dǎo)致各地房價長期下跌的原因是什么呢？與此同時，對于投資購房的個人或家庭來說，不知道當(dāng)前的房價是否合理，如何判斷現(xiàn)在是不是抄底的好機會呢？

01 導(dǎo)致各地房價長期下跌的原因

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長期上漲后進入調(diào)整周期，這一現(xiàn)象背后存在多種復(fù)雜因素。通過對市場數(shù)據(jù)的深入分析，我們可以發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致房價持續(xù)下跌的主要原因包括以下幾個方面：

一，房價的漲幅已經(jīng)很大。

從市場周期角度來看，我國房價自2000年初開始進入上升通道，這一上漲趨勢持續(xù)至2021年下半年，歷時超過20年。在這段時期內(nèi)，全國主要城市的房價普遍實現(xiàn)了10倍以上的增長，部分熱點城市甚至出現(xiàn)30-40倍的驚人漲幅。這種長期單邊上漲行情積累了巨大的市場泡沫，按照經(jīng)濟規(guī)律，任何資產(chǎn)價格都不可能永遠上漲，當(dāng)市場達到臨界點后必然進入調(diào)整階段。2021年下半年開始的市場轉(zhuǎn)折正是這種周期性規(guī)律的體現(xiàn)。

二，居民收入與房價的背離日益嚴重。

新冠疫情暴發(fā)后，我國經(jīng)濟增速明顯放緩，2020-2022年期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長率降至5%以下，遠低于疫情前水平。與此同時，雖然房價增速有所放緩，但絕對價格仍維持在高位。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年全國商品房銷售均價與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之比達到11.5：1，遠超國際公認的6：1的合理區(qū)間。這種收入與房價的嚴重失衡，使得普通居民的購房能力大幅削弱。

三，居民購房理念發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

疫情帶來的不確定性使家庭財務(wù)規(guī)劃更加謹慎。中國人民銀行2023年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，傾向于"更多儲蓄"的居民占比達到61.8%，創(chuàng)歷史新高。在購房決策方面，超過75%的受訪者表示會充分考慮就業(yè)穩(wěn)定性、收入預(yù)期等因素，僅有12%的受訪者承認存在沖動購房可能。這種消費心理的變化直接影響了房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)。

四，各地出臺的應(yīng)對政策。

為應(yīng)對市場下行壓力，各地自2024年起密集出臺穩(wěn)樓市政策。政策工具箱主要包括：第一，限購政策大幅松綁。截至2024年6月，除北京、上海、深圳等極少數(shù)城市的核心區(qū)域外，全國90%以上的城市已全面取消住房限購措施。

第二，金融支持力度空前。全國首套房貸款利率降至3.85%，二套房利率4.25%，均為歷史最低水平；首付比例普遍下調(diào)至20%（首套）和30%（二套）。第三，公積金政策優(yōu)化。多數(shù)城市將個人公積金貸款額度上調(diào)，并且有不同程度的稅費減免。這些政策組合拳的實施效果正在逐步顯現(xiàn)。

02 判斷各地房價是否合理的兩個標準

從宏觀政策層面來看，這兩年各地出臺了一系列鼓勵住房消費的利好政策，這些措施為剛需購房者創(chuàng)造了較為有利的購房窗口期。然而，對于投資型購房者而言，當(dāng)前市場環(huán)境下更需要審慎評估投資價值，不能盲目跟風(fēng)入市。如果判斷各地房價是否合理，房地產(chǎn)市場是否存在投資價值，關(guān)鍵就是看是否符合以下兩個核心標準：

一，是否可以買房需看租售比。

這一指標能夠直觀反映房地產(chǎn)投資的回報周期和收益率水平。從經(jīng)濟學(xué)角度來看，合理的租售比應(yīng)該在1:20左右，即房價相當(dāng)于20年的租金收入。以上海市場為例，一套總價600萬元的住宅，如果月租金僅為6500元，年租金收入為7.8萬元，那么其租售比高達1:77。這意味著投資者需要77年才能通過租金收回購房成本，這樣的投資回報率顯然缺乏吸引力。

相比之下，按照1:20的合理租售比計算，這套住宅的合理價格應(yīng)該在156萬元左右。過高的租售比會導(dǎo)致兩個方面的市場反應(yīng)：首先，對于年輕群體而言，當(dāng)房價與租金水平嚴重背離時，理性的選擇必然是傾向于租房而非購房，這種需求的轉(zhuǎn)移會進一步壓低房價；其次，對于投資者而言，過低的租金收益率會迫使其重新配置資產(chǎn)，將資金轉(zhuǎn)向其他收益率更高的投資渠道，如銀行理財、債券等固定收益產(chǎn)品。這種資本外流會加劇房地產(chǎn)市場的下行壓力。

二，房價收入比。

這一指標反映了居民購房能力與房價水平之間的匹配程度。國際上普遍認可的合理房價收入比區(qū)間為7-8倍，即一個家庭7-8年的總收入可以購買一套住房。然而，我國主要城市的房價收入比普遍高于這一標準，呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征。具體來看，二三線城市的房價收入比普遍在20-25倍之間，而北上廣深等一線城市更是高達40倍以上。

這意味著，一線城市居民需要不吃不喝工作40年以上才能購買一套普通住宅。如此高的房價收入比，不僅嚴重超出了普通家庭的承受能力，也反映出這些地區(qū)房地產(chǎn)市場存在明顯的價格泡沫。從投資角度看，當(dāng)房價與居民實際收入水平嚴重脫節(jié)時，意味著市場存在較大的價格回調(diào)空間。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟增速放緩、居民收入增長預(yù)期下降的背景下，這種價格調(diào)整的壓力更為顯著。

因此，對于投資型購房者來說，當(dāng)前市場環(huán)境下需要保持謹慎態(tài)度。從租售比和房價收入比兩個維度來看，我國主要城市房地產(chǎn)市場仍存在較大的價格調(diào)整空間。特別是在一線城市，雖然長期來看仍具備一定的投資價值，但短期內(nèi)價格回調(diào)的風(fēng)險不容忽視。投資者應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，等待更合適的入市時機。

總的來說，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型和調(diào)整。過去依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼，市場將逐步回歸理性和健康發(fā)展軌道。在這個過程中，無論是剛需購房者還是投資者，都需要建立更加理性的市場認知，避免盲目跟風(fēng)。特別是投資者，應(yīng)該轉(zhuǎn)變過去那種"只漲不跌"的思維定式，充分認識到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，做好充分的市場調(diào)研和風(fēng)險評估。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的分化特征，不同城市、不同區(qū)域的情況差異較大。購房決策需要建立在對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r的深入了解和理性分析基礎(chǔ)上。對于剛需購房者，可以抓住政策窗口期，但要注意控制風(fēng)險；對于投資者，則需要保持耐心，等待更合理的估值水平出現(xiàn)。無論如何，理性決策、量力而行都應(yīng)該是當(dāng)前市場環(huán)境下最重要的原則。