近日，靜安區(qū)舊區(qū)改造和舊住房成套改造工作捷報(bào)頻傳——隨著海防路、新豐路、西康路項(xiàng)目與寶山路571、581、591、601、611號(hào)及東寶興路490號(hào)舊住房改建項(xiàng)目同日生效，靜安區(qū)零星舊改與小梁薄板房屋改造分別以提前七個(gè)月、兩年半的“加速度”雙線告捷。

海防路、新豐路、西康路項(xiàng)目搬場(chǎng)，居民和鄰里揮手告別。

這也意味著，作為“中心城區(qū)新標(biāo)桿、上海發(fā)展新亮點(diǎn)”的靜安區(qū)，在破解超大城市核心區(qū)域更新難題、提升居民居住品質(zhì)的攻堅(jiān)戰(zhàn)中率先交出一張亮眼的民生答卷，樹(shù)立了全市舊改工作的領(lǐng)先標(biāo)桿。

制度創(chuàng)新，跑出舊改“加速度”

靜安區(qū)“十四五”期間涉及47幅零星舊改地塊。小梁薄板房屋體量更居全市之首。如何“自我加壓”，跑出“全市領(lǐng)先”的速度？縱觀整個(gè)舊改工作的歷程，制度創(chuàng)新的脈絡(luò)貫穿始終。

小梁薄板房屋截面小、樓蓋板薄，施工簡(jiǎn)單，因此在上世紀(jì)一段時(shí)期內(nèi)廣泛應(yīng)用。然而，隨著時(shí)代更迭，鋼筋銹蝕、墻面開(kāi)裂等“短板”逐漸暴露，不僅安全隱患嚴(yán)重，居民生活更是苦不堪言。

蕃瓜弄項(xiàng)目搬遷，居民們站在搬家車前開(kāi)心合影。

聚焦人民群眾的急難愁盼，靜安區(qū)于2022年正式按下小梁薄板改造的啟動(dòng)鍵。一場(chǎng)關(guān)乎民生福祉的攻堅(jiān)戰(zhàn)迅速鋪開(kāi)：2023年，蕃瓜弄項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約搬遷；2024年10月，普善小區(qū)成功簽約；2025年2月，風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的愚園路627弄30、31號(hào)完成簽約；2025年3月，常德路695號(hào)項(xiàng)目圓滿收官；2025年5月，寶山路項(xiàng)目簽約生效……一個(gè)個(gè)清晰的時(shí)間點(diǎn)，勾勒出“五年任務(wù)、提前完成”的奮進(jìn)軌跡。

寶山路項(xiàng)目簽約生效，居民樂(lè)開(kāi)懷。

“‘三駕馬車’協(xié)同機(jī)制是小梁薄板改造項(xiàng)目的核心引擎。”靜安區(qū)房管局副局長(zhǎng)王燕鋒表示，針對(duì)改造工作牽涉部門(mén)多、流程復(fù)雜的痛點(diǎn)，靜安區(qū)創(chuàng)新構(gòu)建了“區(qū)級(jí)職能部門(mén)+屬地街道+產(chǎn)權(quán)單位”三位一體的協(xié)同推進(jìn)機(jī)制，確保各司其職、高效聯(lián)動(dòng)。

比如，常德路795號(hào)項(xiàng)目采取加層及內(nèi)部分隔改造方式，初期居民對(duì)“戶型面積增量有限”“缺乏獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)”等問(wèn)題反響強(qiáng)烈?！叭{馬車”協(xié)同機(jī)制迅速響應(yīng)：街道深入一線，精準(zhǔn)收集訴求，同步做好政策宣導(dǎo)與情緒疏導(dǎo)；區(qū)房管局牽頭，會(huì)同規(guī)劃部門(mén)在政策框架內(nèi)尋求最優(yōu)解，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位通過(guò)壓縮走廊、優(yōu)化樓梯間布局等精細(xì)化調(diào)整方案；產(chǎn)權(quán)單位北方集團(tuán)則全力對(duì)接審批流程提速，并配合優(yōu)化建筑布局。三方協(xié)同攻堅(jiān)，最終實(shí)現(xiàn)了100%的簽約率。

搬家車在歡送隊(duì)伍中駛離蕃瓜弄。

“相比新建項(xiàng)目，成套改造審批環(huán)節(jié)更復(fù)雜。我們推動(dòng)各部門(mén)‘跨前一步’，通過(guò)提前介入、聯(lián)合會(huì)商，為項(xiàng)目‘量身定制’解決方案，大幅壓縮周期，讓居民早受益?！?/strong>王燕鋒介紹，以蕃瓜弄小區(qū)改造為例，常規(guī)拆除重建項(xiàng)目從立項(xiàng)到取得施工許可證，涉及發(fā)改、規(guī)資、住建等多部門(mén)審批，周期約需18個(gè)月。而蕃瓜弄項(xiàng)目依托“提前介入”機(jī)制，將審批時(shí)間壓縮至約8個(gè)月，創(chuàng)造了“當(dāng)年簽約、當(dāng)年開(kāi)工”的“靜安速度”。

作為上海最早啟動(dòng)零星舊改的城區(qū)之一，靜安區(qū)在2020年率先完成成片舊改后，又系統(tǒng)梳理出全區(qū)47幅零星地塊。今年，全區(qū)5000余證舊里房屋、17萬(wàn)平方米舊里建筑成功實(shí)現(xiàn)“清零”，居民徹底告別“夏天悶熱、黃梅天漏水、無(wú)獨(dú)立衛(wèi)浴”的窘境。

海防路、新豐路、西康路項(xiàng)目搬場(chǎng)，居民告別老房子。

“零星舊改屬于‘拔點(diǎn)式’改造，地塊雖小，但權(quán)屬?gòu)?fù)雜、矛盾集中，可謂‘麻雀雖小，五臟俱全’，征收難度極大。”靜安區(qū)建管委副主任凌斌坦言。為此，靜安區(qū)集全區(qū)之智、舉全區(qū)之力，以釘釘子精神攻堅(jiān)克難。

一方面，區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)既掛帥又出征，實(shí)地走訪、逐戶分析。遇到復(fù)雜問(wèn)題，多部門(mén)、多單位分工不分家、合作又合拍，聯(lián)合攻克一塊又一塊基地；另一方面，以“五清工作法”夯實(shí)征收基礎(chǔ)，做到被征收戶基本情況清、社會(huì)關(guān)系清、安置情況清、經(jīng)辦人員工作清、街道居委會(huì)工作清。項(xiàng)目啟動(dòng)前，工作組科學(xué)排摸預(yù)判，按簽約可能性、困難類型精準(zhǔn)分類住戶，制定差異化溝通策略和解決方案，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)施策、靶向促簽。截至去年底，全區(qū)已啟動(dòng)的41幅零星地塊中，38幅實(shí)現(xiàn)了100%簽約率。

群眾工作，把“人心”做成標(biāo)尺

舊改是民生工程，也是民心工程。以人為本，才能居享其適。靜安區(qū)始終以“人民滿意”為標(biāo)尺，把改善民生福祉、回應(yīng)群眾期盼融入舊改工作的血脈，將這份“人民至上”的執(zhí)著，化為千家萬(wàn)戶觸手可及的幸福。

“改造舊家園，迎接新生活”傳遞了老百姓的心聲。

在破解小梁薄板改造難題中，靜安區(qū)首創(chuàng)“三聽(tīng)三問(wèn)”工作法，通過(guò)廣泛聽(tīng)取多方意見(jiàn)、精準(zhǔn)回應(yīng)居民需求，推動(dòng)改造工作既“改得動(dòng)”更“改得好”：一聽(tīng)居民意愿，問(wèn)需于民。依托街道干部、黨員志愿者常態(tài)化入戶，全面掌握改造訴求與生活痛點(diǎn)；二聽(tīng)專業(yè)論證，問(wèn)計(jì)于智。引入規(guī)劃、建筑領(lǐng)域?qū)＜?，?duì)方案可行性、安全性及區(qū)域協(xié)調(diào)性科學(xué)評(píng)估；三聽(tīng)一線反饋，問(wèn)效于實(shí)。整合街道、物業(yè)等基層力量意見(jiàn)，精準(zhǔn)捕捉社區(qū)配套短板與長(zhǎng)效管理需求。

以普善小區(qū)舊住房改建項(xiàng)目為例，針對(duì)居民呼聲強(qiáng)烈的訴求，區(qū)房管局、天目西路街道、北方集團(tuán)和設(shè)計(jì)單位召開(kāi)了30余場(chǎng)設(shè)計(jì)研討會(huì)，以“一戶一表”需求清單凝聚民意，從房屋開(kāi)間、層高、朝向等宏觀布局，到淋浴房尺寸、家電擺放等微觀細(xì)節(jié)，都從居民生活的角度開(kāi)展合理性研究分析。最終，設(shè)計(jì)出的方案不僅在公房居室面積、產(chǎn)權(quán)房建筑面積上都有一定增量，還配有獨(dú)用廚衛(wèi)與陽(yáng)臺(tái)，并確保每戶居民都有一間朝南的房間。

腰鼓隊(duì)打鼓慶祝76街坊零星舊改項(xiàng)目簽約生效。

今年，靜安區(qū)最后攻堅(jiān)的6幅零星地塊，堪稱“硬骨頭中的硬骨頭”。凌斌舉例說(shuō)，毛家弄零星舊改項(xiàng)目是2021年曾擱淺的“重啟項(xiàng)目”，涉及31戶居民。房屋樓板開(kāi)裂、建筑老化和地面沉降情況嚴(yán)重，堪稱“危房”；歷史遺留問(wèn)題尤為復(fù)雜，存在大面積未登記確權(quán)的搭建；產(chǎn)權(quán)關(guān)系更是盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，25證私房中18證涉及共有產(chǎn)權(quán)，內(nèi)部利益分配矛盾深重，是公認(rèn)的“難中之難”。

面對(duì)困局，工作組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立“日研判、周調(diào)度、月總結(jié)”機(jī)制，經(jīng)辦人員對(duì)每家每戶的情況“滾瓜爛熟”，以“解剖麻雀”般的極致精細(xì)，推行“一戶一檔一策”——通過(guò)逐戶建檔厘清訴求脈絡(luò)，量身定制解決方案，最終推動(dòng)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%簽約清零。

一次次將“不可能”變?yōu)椤翱赡堋保x不開(kāi)靜安區(qū)扎實(shí)的群眾工作基礎(chǔ)與創(chuàng)新路徑。海防路、新豐路、西康路項(xiàng)目構(gòu)建“雙線聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，一方面選派22名業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)、善于做群眾工作的干部充實(shí)到一線，編入11個(gè)小組，和征收所經(jīng)辦人員形成“1+2”包塊推進(jìn)模式；另一方面通過(guò)居委會(huì)干部、樓組長(zhǎng)深入宣傳，引入市人大代表工作室參與研討疑難雜癥，協(xié)同破解政策堵點(diǎn)。“工作組以‘深夜懇談’‘上門(mén)懇談’的韌勁，叩開(kāi)一個(gè)個(gè)居民的心門(mén)，讓一些最初的‘挑頭反對(duì)者’也轉(zhuǎn)變?yōu)椤灱s帶頭人’?！绷璞笳f(shuō)。

分類施策，空間重構(gòu)的智慧

面對(duì)形態(tài)各異、約束交織的居住困境，靜安區(qū)以“量體裁衣”的智慧重構(gòu)城市空間，通過(guò)一次次創(chuàng)新探索明晰破題思路，在毫厘必較的規(guī)劃設(shè)計(jì)與細(xì)密扎實(shí)的落地推進(jìn)中，用鋼筋水泥撐起萬(wàn)家燈火。

俯瞰拆除重建的彭一小區(qū)。

“在小梁薄板改造項(xiàng)目中，靜安區(qū)結(jié)合房屋狀況、居民需求和周邊環(huán)境等因素，針對(duì)不同房屋條件制定差異化解決方案?！蓖跹噤h介紹，對(duì)空間相對(duì)獨(dú)立、具備整街坊規(guī)劃條件的區(qū)域，實(shí)施拆除重建，從根本上解決廚衛(wèi)合用、安全隱患、缺乏配套設(shè)施等問(wèn)題；對(duì)無(wú)法拆除重建的房屋，通過(guò)原址改建優(yōu)化空間布局，解決廚衛(wèi)合用、房屋結(jié)構(gòu)差、管線老化等問(wèn)題；對(duì)受周邊條件限制的地塊，采取異地安置措施，雖然異地房源位置相對(duì)較遠(yuǎn)，但安置的房源面積較大，可以解決幾代人同住一間房的困擾。

蕃瓜弄小區(qū)舊住房改建工程項(xiàng)目開(kāi)工儀式。

比如，蕃瓜弄小區(qū)、普善小區(qū)及中興路1377弄5—14號(hào)項(xiàng)目均采用拆除重建的方式進(jìn)行改造，通過(guò)控詳調(diào)整，與周邊零星用地聯(lián)動(dòng)進(jìn)行“組合式改造”，做足建筑增量、做齊公共服務(wù)、做全配套設(shè)施，打造了高品質(zhì)的“完整社區(qū)”，既讓居民告別了蝸居，也留住了鄰里鄉(xiāng)情。

風(fēng)貌區(qū)內(nèi)里弄房屋的改造尤為考驗(yàn)精細(xì)度，必須滿足街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)要求，改造不能“長(zhǎng)高長(zhǎng)胖”，難度極大，需要“螺螄殼里做道場(chǎng)”。愚園路627弄30、31號(hào)舊住房改建項(xiàng)目就面臨著風(fēng)貌保護(hù)、軌交安全與改善居住的多重約束。為此，區(qū)房管局聯(lián)合相關(guān)部門(mén)、單位牽頭召開(kāi)十余場(chǎng)設(shè)計(jì)研討會(huì)，最終在建筑輪廓和高度不變的前提下，創(chuàng)新設(shè)計(jì)出每戶擁有獨(dú)用廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)、房間全朝南的方案，并靈活采用回搬與異地安置結(jié)合，實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)當(dāng)日100%簽約?！坝迗@路627弄項(xiàng)目創(chuàng)新平衡了居住改善、歷史保護(hù)與現(xiàn)代需求的關(guān)系，為全市類似項(xiàng)目提供了可借鑒的樣本?！蓖跹噤h說(shuō)。

2023年10月，等待拆遷的靜安區(qū)青云路眼鏡城。

零星舊改同樣突破傳統(tǒng)邊界。凌斌表示，零星舊改通常為“人走房留”，居民選擇貨幣補(bǔ)償或異地安置。2023年，靜安區(qū)創(chuàng)新突破零星舊改傳統(tǒng)模式，將江寧路街道76街坊零星舊改項(xiàng)目、芷江西路街道的238街坊零星舊改征收地塊、青云路寶昌路舊改項(xiàng)目等零散地塊納入整體街坊征收。這種“擴(kuò)大征收”策略，既緩解了零星地塊開(kāi)發(fā)效益低的困局，又同步優(yōu)化了周邊路網(wǎng)與公建配套，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境整體提升，全年完成超2000戶征收。

真正的城市更新不僅是建筑煥新，更是人民獲得感、幸福感、安全感的全面提升。零星舊改與小梁薄板房屋改造雙線告捷，彰顯了靜安區(qū)以精細(xì)針腳織補(bǔ)城市褶皺，用一磚一瓦的更新丈量超大城市治理的溫度與精度，為民生工程寫(xiě)下最溫暖的注腳。

原標(biāo)題：《零星舊改與小梁薄板房屋改造雙線告捷！靜安舊改創(chuàng)中心城區(qū)新標(biāo)桿》

欄目編輯：顧瑩穎 題圖來(lái)源：新民晚報(bào) 周馨 圖片來(lái)源：新民晚報(bào) 周馨

來(lái)源：作者：新民晚報(bào) 陳佳琳