作者 | 譚少游

　　朋友們，房價可能還會有一波加速下跌。

　　半年前，嚴九元老師在直播的時候就說，二次探底只是時間問題。現在不光來了，還比想象中更快。

　　剛剛公布的五月份樓市數據，看得人心里發涼。

　　70個大中城市，今年3月，還有10個城市的二手房上漲，5月份只剩下3個。

　　北上廣深的二手房全線下跌，而且比一些二三線跌幅還大，杭州成都的二手房成交量也在斷崖式地下降；

　　要知道，杭州成都是現在最火的新一線。最抗跌的城市和最有潛力的城市，雙雙都有點扛不住了。

　　官方的政策表態，也坐實了樓市在開始新一波下跌：

　　4月的ZZJ會議，還剛剛把表述從“止跌回穩”，調整為“持續鞏固房地產市場穩定態勢”；但到了6月國常會，表述又變回了“止跌回穩”，而且是“更大力度地止跌回穩”。

　　有人會說，這是不是國家隊要出手救市的信號？

　　別人恐懼我貪婪，現在抄底正合適。這種幻想非常危險，而且致命。

　　我為什么這么肯定？

　　因為當下分析樓市，不能只看文件表面上的表態。更核心的，要看最高層對房地產的真實定位是什么。三個定位：

　　第一，房產回報“平庸化”，回歸普通資產。

　　什么意思？本質上的目的是不要讓房地產吸引太多的資源。

　　因為要讓資源去干嘛？去搞大國博弈，去搞制造業升級和科技硬突破，如果閉眼買房都能賺錢，誰還去攻堅卡脖子難題？

　　第二個定位，是“去金融風險”。

　　高層當下依然在關注房地產、依然在投入一定資源的一個重要原因，是因為它關心的不是房價，而是金融會不會出問題。現在中國居民的杠桿率高達70%，如果房價跌穿首付，會發生什么，對金融系統會有什么影響，你能想像到嗎？

　　所以現在政策只求“止跌回穩”，它要的不是上漲，是穩住。

　　第三個定位，房地產是共同富裕的工具。

　　你們注意沒有，6月13日國常會討論的重點根本不是救市，而是怎么搞房地產的新發展模式。

　　什么是新模式？最終的目的就是住房“雙軌制”——

　　有錢的人，去買更好更貴的房子，

　　普通人，政府給你提供保障房。

　　在這種情況下，炒房客基本就走入歷史的垃圾堆了。

　　這三個定位之下，未來樓市怎么走？我們智谷有一個分析框架：

　　第一，看政策。看政府的核心KPI是什么。

　　過去二十年，政府的核心任務是經濟發展，房地產能拉動GDP，所以房價要上漲；

　　但現在，經濟建設不再是唯一中心，而是要統籌兩個中心——發展和安全，重心是科技突破、制造業升級。

　　房價，穩住就行。

　　第二，看金融，

　　兩個指標，一看央行有沒有擴表放水，二看居民有沒有擴表加杠桿，有沒有信心增加房貸。現在的情況是，不僅房貸往下走，提前還貸反而成了潮流。

　　第三，看新增需求，

　　有沒有新的入市的購買方，包括人口城鎮化或者產業導入，就比如東莞松山湖，華為一過去，房價就跟著漲起來了。

　　政策、金融、新增需求，這三點，當下對于多數城市來說，都沒有基本面上的變化。

　　最后我給大家兩條建議：

　　第一，二線以下、非自住的房子，一個不留，堅決出手。

　　第二，租售比低于2%的房子，砸盤也應該清掉。

　　我們現在面對的是從通脹到通縮的大周期轉換，很多朋友卻在用對付通脹的辦法來對付通縮。完全搞反了。