電線裸露在外，有住戶在電線上晾曬衣服。

　　樓棟外墻沒有貼磚、較為破舊，部分空調外機架設在外墻上。

　　在廣州，繼花都區集群街2號老舊小區實現“原拆原建”后，作為傳統中心區之一的越秀區也正展開這方面的探索。

　　近期，南都記者注意到，位于廣州市越秀區的共和村、共和東小區張貼出公開信，摸查小區業主對于房屋原拆原建的意愿。據了解，經過一輪摸底，共和村1600戶中，有500戶選擇了同意出資改造。

　　南都記者走訪發現，該片區居民對該房屋原拆原建的行動看法不一，在反對聲音中，誰來出資、擔憂“爛尾”成為群眾重點考慮的問題。

　　社區現狀

　　公共設備老化、消防隱患突出

　　有樓棟危險房屋鑒定達到B級

　　從地鐵5號線楊箕站F口出來，步行5分鐘即可到達共和村。

　　從外觀看，樓棟外墻沒有貼磚、較為破舊，部分空調外機架設在外墻上。走進樓道，樓梯兩邊的墻體被重新粉刷過，小區內仍使用傳統獨立電表，電線裸露在外，甚至有住戶將電線當作“晾衣架”晾曬衣服。

　　共和村片區共和三巷多棟樓棟大門上張貼著《致共和村業主的一封信》，信中提及，“當前房屋年久失修、公共設備老化、消防隱患突出、停車資源緊缺等問題日益凸顯”，亦表示“共和村滿足‘改造辦法’規定的改造條件，啟動改造還需獲得90%以上業主的表決同意”。

　　信中提及的“改造辦法”指的是《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，其中提到，鑒定為Ｂ級或一般損壞房實行“愿改則改”，磚木結構、鑒定為Ｃ、Ｄ級或嚴重損壞房、危險房實行“應改盡改”。

　　該改造辦法還對“危舊房”進行了定義，危舊指磚木結構房屋或經房屋使用安全鑒定單位根據國家、省危險房屋鑒定標準鑒定危險等級為Ｂ級、Ｃ級和Ｄ級，或根據國家、省房屋完損等級評定標準鑒定為一般損壞房、嚴重損壞房、危險房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區。

　　“小區已有40多年歷史了，難免老舊，頂樓經常漏水，一樓也會遇到雨水反灌等問題。”一名物業管理相關負責人透露，今年6月，針對共和六巷的一棟樓進行危險房屋鑒定，無損檢測結果雖然不是D級，但卻達到了B級。

　　由于小區較為老舊，房屋漏水、修修補補是常有的事情。“一會兒樓上空調漏水，把外墻弄爛了；一會兒隔壁要裝空調，把墻打壞了，補個水泥都要700塊。”居住在共和六巷的業主陳女士告訴南都記者，有一次樓上在裝修，想要在陽臺走水，不小心把她家樓板鉆出了個洞。“后面也只是幫我們補回去了，其他啥也沒弄。”　　

　　業主意見不一

　　出資問題及“爛尾”擔憂成關注重點

　　部分業主告訴南都記者，近期收到了物管發放的《房屋原拆原建意愿摸查表》，其中改造意愿一欄分為同意出資改造、不同意出資改造及原因、未明確表態及原因共3類。

　　在同意出資改造這一欄，列出了按成本價出資的4個檔位，即3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米及6000-7000元/平方米。以一套50平方米的原有房產來算，若拆掉重建，業主最高需支付35萬元、最低支付15萬元。

　　對于原拆原建，業主們意見不一。“在共和村住了幾十年了，已經習慣附近的環境了。”共和村居民趙阿姨認為，在這里居住的大多是老年人，沒有那么多錢支持拆了重建，也不想搬走。

　　在反對的聲音中，最常被提到的是出資問題，還有對“爛尾”的擔憂。“不同檔位的建筑成本不同，費用更高，建出來的樓房就更加美觀漂亮，但大家都愿意出錢的概率很小。”業主秦先生也不愿意原拆原建。“真的是鑒定出D級危房，只能推翻重建，現在還沒到那種程度。”

　　“原拆原建不僅沒有拆遷費，還要自己出錢，在周邊租房子。”他反問道，“說句不好聽，開發商中途卷錢跑了怎么辦？”

　　也有居民有不同觀點。“非要等危房了才拆嗎？”李奶奶認為，早預防更安全，現如今路面坑坑洼洼、外墻裸露，停車也不是很方便，很多設施陳舊，有些常態化問題即便維修也是治標不治本。

　　“我們身邊的年青業主大多數都同意原拆原建。裝修都花了近二十萬，花二三十萬能改善居住環境，還能升值，當然愿意了！”陳女士說。

　　業主周女士雖然支持原拆原建，但她認為，周邊的教育醫療資源好，地價又高，很多屋子都租出去了，拆起來很復雜。

　　6月25日，南都記者從物業管理處了解到，經過一輪摸底，共和村1600戶中，有500戶選擇了同意出資改造。“很多老人家意愿不是特別強，他們對這里很有感情的，但不想再折騰了，也有業主愿意改造但拿不出那么多錢。”　　

　　方案仍未明確

　　有業主期望政府介入引導

　　在走訪過程中，也有不少業主向南都記者表示，現如今建設方案仍未明確，很難明確表態。

　　“現在重建的方案還不清晰，不知道到底是推倒重新規劃，還是一棟棟推倒建設。”共和一巷業主王先生說，幾年前，他就曾收到過拆遷意愿摸底意向書，但是開發商一看這里密度高，又牽涉到廣鐵原來的職工宿舍，就不了了之。

　　“如果只是按照現有房屋面積重建，達不到改善居住環境的目的。”王先生期望，改造后居住的面積也能有所增加。

　　陳女士也認為，房子拆除重建之后，不僅要翻新居住環境，面積也應該在合理范圍內增加。“需要有明確的方案，也期望政府能夠介入引導，保障順利建成，不要中途爛尾了，或者拖個五年、十年都住不進來。”

　　《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》指出，城鎮危舊房改造項目符合一定條件，可適度增加建筑面積、增配服務設施。然而，新增建筑面積應按照廣州市建筑工程容積率計算有關規定計算規劃容積率面積，其中地上建筑規模增量原則上不超過30%。

　　“共和村的樓棟離得很近，要改造也是整體改造，不太會是單一樓棟的改造。”共和村物業管理相關負責人表示，現在仍在前期意愿摸查階段，要達到九成以上業主同意，才會出房屋原拆原建具體方案。“個別樓棟如果真的達到Ｄ級危房，威脅到生命財產安全，政府也會介入引導。”

　　共和苑社區居委會一名工作人員也透露，共和村房屋原拆原建仍處于前期摸底階段，主要是物管主導上門摸查。“如果大家的意愿很高，可以一起推動落實。”

　　南都記者從共和村周邊一房地產中介了解到，共和村片區對口學位是八一小學，帶學位的二手房放盤價為每平方米5萬元左右。“今年2月到3月中旬交易量還不錯，但現在部分業主又不太想賣，在觀望能不能拆。”

　　聲音

　　贊成派

　　“非要等危房了才拆嗎？早預防更安全，有些常態化問題即便維修也是治標不治本。”　　

　　“裝修都花了近二十萬，花二三十萬能改善居住環境，還能升值，當然愿意了！”

　　擔憂派

　　“很多老人家意愿不是特別強，他們對這里很有感情，但不想再折騰了，也有業主愿意改造但拿不出那么多錢。”　　

　　“原拆原建不僅沒有拆遷費，還要自己出錢，在周邊租房子。說句不好聽，開發商中途卷錢跑了怎么辦？”

　　專家

　　原拆原建成大趨勢 政府應強化政策供給、動員能力　　

　　政府大包大攬的老舊小區改造已經成為過去，原拆原建是提高基層治理能力的重要抓手，也是城市更新的大趨勢。——廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

　　近年來，不少老房子開始出現“危房”風險。很多老舊小區在主城區，空間逼仄，改造成本大、資金平衡難、市場參與積極性不足，由此舊改從大拆大建到綜合整治、微改造轉變。

　　近期發布的《關于擴大深化低效用地再開發試點工作的通知》明確提出，鼓勵探索由危舊小區或樓房業主自愿申請、原拆原建的規劃土地政策。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在原拆原建推進過程中，業主應該是原拆原建資金來源的主體。政府的作用在于提供規劃和政策扶持，解決公共配套空間需求，對部分困難群體在融資方面提供支持，對接國家、省市相關保障性安居工程、國家財政補貼等資金支持。

　　但由于老舊小區住戶多是老年人群，困難孤寡人群也不少，這部分人群有改造的意愿，但沒有出資能力。此外，片區建設密度高、騰挪空間小，公共設施短板無處安放；改造周期長，原住戶租金付出等也會導致居民意愿不足。

　　李宇嘉認為，一方面，政府可以加大宣傳力度，讓居民參觀成功改造的項目，產生改造共贏局面的認知；另一方面，深入調查現狀居住的痛點，比如多人口家庭空間小、養老托育設施不足、上下樓困難等，有針對性地提出改造方案。此外，強化社區、居委的動員能力，解決少數人群“不愿意改造”帶來的阻礙。

　　南都記者在調研中發現，不少居民期望原拆原建后，建筑面積可以有所增加。對此，李宇嘉表示，如果有的項目周邊無遮擋、密度不高，可以一定程度上突破，但老舊小區普遍建設強度大、密度高，突破容積率的難度有點大。

　　他提議，可以整合周邊的空間、整合周邊碎片化地塊，將周邊項目拉進來一起改造。用新型的建造模式，將空間利用做到極致，其中新增空間可以用在“一老一小”公共設施上。

　　“基于財政能力考慮，政府大包大攬的老舊小區改造已經成為過去，原拆原建是提高基層治理能力的重要抓手，也是城市更新的大趨勢。”李宇嘉認為，政府應該強化規劃、政策供給和創新，把著力點放在提高空間騰挪的水平，部分地塊、建筑物可以轉換用途；做好市政、公共配套補短板，引入物業管理；加大金融財稅支持，包括政策性金融工具創新，以項目為單位申請各方補貼；提高部門協作的合力水平，將街道、社區、居委等基層部門調動起來。

　　南都廣州新聞部出品

　　采寫/攝影：南都記者 王美蘇