——正文2999

字，預計閱讀時間4鐘

根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）2025年6月發(fā)布的《東京零售市場報告》，2025年第一季度東京核心商圈（如銀座、新宿、澀谷等）的零售物業(yè)出租率保持在94.2%的高位，平均租金同比上漲8.9%，達99,660日元/坪/月（約合人民幣5,030元/平方米/月），且連續(xù)12個季度保持增長（這些數(shù)據(jù)是基于對東京核心商圈約200萬平方米零售物業(yè)的監(jiān)測，覆蓋高端百貨、購物中心、品牌旗艦店等主流業(yè)態(tài)），雖然較2024年同期微降0.8個百分點，但仍顯著高于東京全市平均水平的89.7%。這一數(shù)據(jù)充分反映了東京核心商圈在經濟下行周期中仍保持相當強的抗風險能力。

毋庸置疑，這種強有力的抗風險能力是東京核心商圈的“策略化運營邏輯”的產物，其針對全球趨勢和城市特征的優(yōu)化路徑，大致有五個方面：

一、強化“首店經濟+品牌生態(tài)”的高端引力，構建不可替代性

· 首店經濟：稀缺性與戰(zhàn)略布局的共振。銀座、新宿作為全球品牌亞洲戰(zhàn)略的核心支點，2025年再次展現(xiàn)強大的品牌號召力。如Brioni銀座新店以意大利頂級定制工藝為核心，將其亞洲首店選址銀座，通過限量款設計與高端客群專屬服務，強化品牌在地化滲透。而Tiffany銀座旗艦店將于2025年7月開業(yè)，作為亞洲最大旗艦店，不僅引入紐約第五大道的最新設計理念，更首次在日本開設Blue Box咖啡館，將品牌體驗從珠寶延伸至生活方式領域，形成復合型消費場景。這種戰(zhàn)略級首店的密集落地，使銀座、新宿成為品牌全球布局的“風向標”。

· 品牌生態(tài)：動態(tài)迭代與文化賦能的平衡。核心商圈通過12%以上的品牌迭代率保持活力。以銀座GINZA SIX為例，2025年春季更新引入13家新店，包括日本栗子專賣店Waguri Shiratsuyu的東京首店、京都清酒酒吧Masuya的新業(yè)態(tài)，以及Jil Sander、KENZO等奢侈品牌的升級門店。這種迭代并非簡單的品牌替換，而是通過文化賦能實現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。如東京中城八重洲將日本傳統(tǒng)工藝“西陣織”與現(xiàn)代設計結合，引入細尾東京（HOSOO TOKYO）等品牌，打造“日本制造”的高端展示平臺。同時，新宿NEWoMan通過引入Blue Bottle咖啡、CHANEL BEAUTY BAR等首店，將消費場景從購物延伸至社交與文化體驗，形成差異化競爭力。

下圖：東京中城八重洲內的【細尾東京】（HOSOO TOKYO）店鋪內，長達12米的紡織品陳列室收藏了超過200個系列的藏品，擁有六種不同的空間照明模式，讓顧客能夠看到紡織品在不同環(huán)境下的呈現(xiàn)效果。

自1688年在京都西陣織創(chuàng)立以來，【細尾】傳承了“西陣織”的歷史，并持續(xù)守護和服文化的傳統(tǒng)。2010年，【細尾】憑借其獨特的技術，成功生產出采用西陣織技法和材料的紡織品，寬度達到了世界標準的150厘米。目前，其自有紡織品品牌“細尾”將傳統(tǒng)織造與創(chuàng)新技術及雋永的設計理念相結合，其紡織品廣泛應用于國內外奢侈品牌和五星級酒店的室內設計。（圖源：kogeistandard.com）

二、激活“國際客流+消費回流”的流量引擎，突破地域客群天花板

2025年一季度國際游客在東京核心商圈貢獻了30%以上消費額，日本政府推出的“免稅即購即退”政策顯著提升了消費便利性。該政策允許游客在購物時直接以不含稅價格支付，無需離境時再辦理退稅手續(xù)，大幅縮短了消費決策時間。如銀座的松屋百貨店通過優(yōu)化免稅流程，2025年一季度免稅銷售額同比增長2.7倍，占其零售總額的50%。此外，“觀光積分”政策通過消費返點的形式刺激二次消費，游客在指定商家消費可獲得積分，用于抵扣餐飲、交通等費用，形成消費閉環(huán)。

下圖：日本國土交通省與日本觀光廳發(fā)布了2025年1月至3月“入境消費動向調查”。調查顯示，同期訪日外國游客總消費金額為2.272萬億日元，較去年同期大幅增長28.4%。其中，東京核心商圈貢獻顯著：銀座、新宿、澀谷三大商圈的國際游客消費占比分別達30%、28%和25%。

按國籍和地區(qū)劃分，中國最多，為5443億日元（占24.0%），其次是臺灣地區(qū)3168億日元（13.9%）、韓國2824億日元（12.4%）、美國2188億日元（9.6%）、香港1534億日元（6.8%）。（圖源：unbot.co.jp）

三、推動“業(yè)態(tài)體驗化+場景沉浸化”轉型，對抗電商沖擊

以澀谷PARCO、銀座GINZA SIX為代表的商業(yè)項目，將體驗業(yè)態(tài)占比提升至35%，通過“空間敘事+文化共鳴+技術賦能”的三重維度，打造出“非買不可”的沉浸式消費場景。澀谷PARCO的改造堪稱城市商業(yè)空間的革命性實踐，其螺旋形戶外步道設計打破傳統(tǒng)百貨的封閉結構，游客可從屋頂平臺俯瞰富士山與代代木公園的自然景觀，同時通過步道串聯(lián)起各樓層的IP主題店與體驗設施。如6層的ACG文化圣地匯聚任天堂、寶可夢等全球頂級IP，不僅售賣限定商品，還設置游戲試玩區(qū)和VTuber直播空間，游客可通過動作捕捉技術與虛擬偶像互動，相關影像同步至社交平臺形成二次傳播。

下圖：改造后的澀谷PARCO擁有一個極富感染力的螺旋形戶外步道（圖源：takenaka.jp）

四、深化“政策協(xié)同+交通網絡”的底層支撐，提升商圈可達性

以銀座、新宿為代表的核心商圈，通過“地下空間革命+交通政策創(chuàng)新”打破城市交通壁壘，2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，核心商圈通過交通優(yōu)化使日均客流量提升22%，步行轉化率提高至68%。如澀谷Scramble Square打造的“空中步道網絡”堪稱建筑奇觀——250米長的懸空連廊將澀谷PARCO、東急PLAZA與JR澀谷站南口直接相連，廊橋兩側設置LED幕墻播放實時藝術影像，日均通行量達28萬人次。再如東京都政府2024年啟動的“銀座步行者天堂2.0”政策將周末步行街擴展至每日11:00-21:00，限制私家車進入中央通等6條主干道，改為觀光巴士專線與共享電動車車道。該政策實施后，銀座周末人均停留時間從2.1小時延長至3.8小時，餐飲店營業(yè)額同比增長超過40%。

下圖：周末銀座的道路交叉口擺放了限制機動車進入的臨時裝置，打造周末步行街（圖源：youtube）

五、創(chuàng)新“資產運營+租戶共創(chuàng)”模式，提升業(yè)主與租戶協(xié)同效率

三菱地所、三井不動產等日本頭部地產集團通過“租金模式創(chuàng)新+動態(tài)運營體系”重構商業(yè)地產邏輯，將傳統(tǒng)租賃關系升級為風險共擔的生態(tài)共同體。以銀座三越百貨、六本木Hills為代表的項目，通過“基礎租金+營業(yè)額分成”的彈性定價機制，使租戶續(xù)約率提升至接近90%，出租率波動控制在±2%以內，2025年一季度核心商圈商業(yè)設施坪效同比增長24%。

以三菱地所在六本木Hills推行的“三維度定價模型”為例，它將租戶分為三類：

? 頭部品牌（如LV、Gucci）：采用“低基礎租金+（3%-5%）營業(yè)額抽成”，基礎租金較傳統(tǒng)模式降低40%，但設置2億日元的年度保底銷售額。

? 成長型品牌（如日本設計師品牌）：實行“零基礎租金+（8%-12%）階梯分成”，當季度營業(yè)額突破5000萬日元后，分成比例自動下調2個百分點。

? 快閃店：采用“日租+20%銷售額分成”，如銀座GINZA SIX設置的“江戶工藝快閃區(qū)”，通過該模式使單月坪效達普通店鋪的3.7倍。

正是上述多維度的系統(tǒng)優(yōu)化，使得東京核心商圈逐步走出一條從“租金驅動”轉向“價值驅動”的運營轉型路徑，不僅提升了商圈出租率，更實現(xiàn)了商業(yè)能級與城市競爭力的雙重躍升。

原創(chuàng)作者：上海產業(yè)轉型發(fā)展研究院常務副院長

撰 稿：嚴 含

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

READ MORE

為什么一千多萬畢業(yè)生找工作難，而一億多個崗位缺人干？

6-29

全球無人駕駛出租車“三強”角力，誰更勝一籌？

6-28

“月子中心”的日子也不好過了？

6-27