南京，2025年07月16日——2025年第二季度，南京優質辦公樓市場在新增供應持續釋放的背景下承壓前行。盡管專業服務、科技互聯網及金融類企業仍為租賃需求的主要支撐，但市場整體空置率仍面臨上行壓力，租金延續下行趨勢。優質零售物業市場迎來兩個項目開業，推動全市空置率微升。城市首店經濟持續發力，為南京消費市場注入新活力。

仲量聯行南京、杭州分公司總經理兼南京、杭州、武漢商業地產部總監尤培榮表示：“當前南京優質辦公樓市場呈現顯著分化格局。以人工智能、半導體為代表的新興技術企業加速在河西、軟件谷等板塊布局；專業服務與金融業通過存量整合，持續釋放升級搬遷需求。這三大行業共同筑牢市場基本盤。此外，隨著南京加速培育新質生產力，政策資源正精準聚焦載體功能創新與租戶結構優化，通過空間改造升級與專項租賃激勵等措施，為南京辦公樓市場注入復蘇動能?！?/p>

優質辦公樓

專業服務類公司租賃需求穩健，市場活躍度韌性顯現。2025年第二季度，整體辦公樓市場凈吸納量錄得約2.6萬平方米。甲級辦公樓貢獻約1.8萬平方米。從成交類型來看，專業服務類在甲級辦公樓中持續釋放穩定需求，成交量占比第一，金融業以及科技互聯網企業租賃動能環比顯著提升，三大產業共同占據甲級成交總量約70%。細分行業來看，商務服務業中律所成為南京辦公樓市場去化的穩定需求來源，除此之外，保險類公司、電商、人工智能類企業表現亮眼。從成交面積上看，1000平方米以上企業占比約三成，成交比例相較于上季度有所提升，凸顯企業基于戰略調整的整合擴租趨勢。

2025年第二季度南京辦公樓市場迎來一個甲級辦公樓交付，整體市場空置率結構性調整。位于河西板塊的河西德基世界貿易中心于本季度竣備交付，為市場帶來約14. 4萬平方米的新增供應。南京辦公樓市場總體量推升至542萬平方米，整體空置率環比上升1.5個百分點至27.4%。其中甲級辦公樓市場承壓明顯，平均空置率環比上升2.8個百分點至35.2%，存量規模達279萬平方米；乙級辦公樓空置率環比下降0.3個百分點至19.2%。

市場租金持續下調以加快租賃成交。截至2025年6月末，南京甲級辦公樓市場租金環比下降0.8個百分點，凈有效租金錄得3.2元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.5元每平方米每天，環比下降1. 0個百分點。南京整體市場優質辦公樓凈有效租金為2.9元每平方米每天，環比下降0.9個百分點。

全市優質辦公樓未來板塊供應預期

板塊供應預測

陳明哲進一步指出，在此背景下，硬件方面，業主應通過智慧化改造、綠色認證等提升硬件競爭力，以匹配相關企業租戶對高效低碳空間的硬性要求；軟性條件方面，業主應通過設計彈性租賃條款等方式來適配企業成本管控需求，既能高效承存量租戶的升級需求，又為人工智能、數字技術等高成長性企業租戶預留功能進化空間，在市場動態中構建抗周期能力更強的租戶組合。

優質零售物業

首店經濟持續為南京零售市場加碼，帶動核心商圈活力。今年1-5月，全市實現社會消費品零售總額同比增長6.3%，政策效應持續釋放。從第二季度錄得的新開店鋪業態占比來看，餐飲類持續貢獻零售物業市場主要租賃需求，在所有業態中新開店占比約占四成。創意菜系品牌山野板扎·云貴川Bistro南京首店雙店齊開，分別在國金中心以及金陵中環開業迎客。夏季高溫加持下，新中式茶飲類也在持續拓店，去茶山南京首店在新街口商圈的德基廣場二期開幕。

為迎合年輕消費者的消費需求，“趣味消費+實用主義”已然成為當下消費者的情緒出口，LABUBU的爆紅是迎合年輕一代消費者最典型的標志。Miniso Space全球首店落址新街口商圈的德基廣場二期，限定首發的WAKUKU開業當日售罄。丹麥生活方式品牌HAY江蘇首店落地夫子廟商圈的三山街萬象天地。倉儲式美妝集合店話梅HARMAY南京首店落地新街口商圈的金陵中環。

第二季度南京優質零售市場記錄到兩個新增項目入市，整體市場空置率維持平穩。季末，位于城北商圈的南京玄武花園城以及位于城南商圈的南京健康大融城相繼開業，累計帶來約21萬平方米的新增供應。與此同時，位于新街口商圈的金陵中環于本季度試營業，預計將于三季度正式開業。南京商業總體量增加至689萬平方米，整體空置率約在4.8%。購物中心平均空置率為4.7%，較上季度上升0.1個百分點。

南京全市零售物業市場租金仍處于下行周期。截至季末，南京優質零售物業市場首層凈有效租金錄得14.6元每平方米每天，環比下降1.5個百分點。核心商圈零售市場首層凈有效租金錄得19.1元每平方米每天，環比下降1.2個百分點；次級商圈零售市場招商壓力更甚，租金跌勢更為明顯，錄得首層凈有效租金約為9.7元每平方米每天，環比下降2.1個百分點。

南京優質零售物業市場未來供應時間預測

優質零售物業市場展望：2025年下半年，南京優質零售物業市場預計還將迎來5個項目開業，總體量約53萬平方米，金陵中環、南京金陵天地、華貿中心等標桿型購物中心將在下半年陸續開業。展望2026年，新增供應預計將達到一個小高峰，全年預計將達到約80萬平方米，屆時南京優質零售物業市場將突破800萬平方米。預計未來兩年租金水平將維持在下行空間。核心商圈依托成熟的國際品牌資源和政策支持，將進一步強化高端商業定位的同時，也將逐漸引入場景化IP以達到全客域流量的轉化，而次級商圈則將面臨一定程度的客群分流壓力，亟需通過業態調整尋求差異化生存空間。

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