當債務逾期后，法院往往會拍賣債務人名下的房產來還債，遇到這種情況時，你會怎么辦呢？

也許有人會說提出執行異議，甚至執行異議之訴，但這些只是拖延時間的手段，并不能真正解決問題。

也許又有人說自己找人去報名，報高價但不交尾款，想以此方式來阻止拍賣。建議有這種想法盡早放棄，否則將會賠了夫人又折兵！甚至可能涉嫌犯罪。

這兩年有很多被執行人在法拍時惡意競拍然后悔拍，最終不但損失了幾筆競拍保證金，而且因為擾亂執行程序而被司法拘留！

那么，當遇到房產不得不被法拍時，怎么做才對自己最有利呢？

一、觀念要改變：拍賣價格越高，償還的債務越多，對自己越有利

要知道，拍賣價格的高低直接影響償還債務金額的大小，如果債務金額不大，拍賣所得償還債務后剩余資金會退還給債務人的，價格越高，能拿回來的就越多！

比如：

被執行人張先生在深圳的房子市場價值約1000萬，他欠房貸和信用卡一共只有600萬，如果按照正常的法拍程序，七折起拍，有可能房產就只能賣到700萬，還完所有債務后剩余100萬。但如果他通過自己的努力，介入到法拍過程中，房產非常可能按照1000萬出售，相當于掙了300萬。

提醒一點，千萬不要以為一上拍賣就自己無能為力了，能做的事多著呢！

二、動作要提前：盡早確定方案，努力程度越大，回報就越高！

1、敗訴后爭取自行處置

法院判決敗訴后，債務人應該主動聯系法院和債權人，表達通過處置房產的方式來還債的意愿，但考慮到通過法拍可能讓價格大幅低于市場價，所以申請自行處置房產或者以協商價格進行法拍，讓法院、抵押權人配合過戶。

如果申請得到了法院和債權人的允許，那就可以找中介掛售了，只要價格合適，半年以內基本可以順利賣出，而且價格絕對比通過法院拍賣要高得多。至于房產存在抵押查封的問題，在法院的協調下，這些都不是問題。

而且，如果通過協商自行處置能夠化債，案件往往不會進入執行程序，當然也不會被列入失信人，更不會受到限制高消費的影響。

2、房產評估價格過低，務必提交評估異議

很多人在法院出來評估報告后，通常置之不理，事實上，這往往會錯過提高價格的最佳機會。

在現在這個二手房市場環境下，評估公司為了拍賣順利，給出的評估結果往往低于市場價格。當你看到評估的價格明顯低于市場價格時，務必要及時提出異議（提交同小區近期成交的二手房價格數據），并要求重新評估。

此外，如果評估價格越高，起拍價就越高，這從側面也體現出房子的價值。

比如：

南寧的王女士房子被法拍，評估公司給出的價格是130萬，而其所在小區上年底同戶型的二手房成交價是145萬，通過提出異議，最終評估報告也回到了142萬。即便按照7折成交，也能多賣8.4萬（（142-130）*0.7），這筆錢相當于是白撿的。

所以，不到最后一刻，千萬別放棄任何可以提高起拍價的機會。

3、法拍房掛網后，主動尋找意向客戶

當法院啟動法拍程序后，房源信息也將提前一個月掛到司法拍賣平臺，此時，債務人應當主動尋找意向客戶，因為這才是決定最終價格的關鍵。

面臨法拍時，可以通過房產中介、輔拍公司等多種渠道去發布房產信息，細說房子的好處，靠著著“法拍房低價”的噱頭，往往可以吸引到許多意想不到的客戶。

我通過本人3月份的一個案例來說明吧：

拍賣標的是一棟位于深圳的獨棟商業樓，因銀行貸款逾期被法拍。該標的房產面積大概2500平左右，目前出租狀態，租金收入每個月大約20萬元，但拍賣的評估價格只有2500萬。掛網后業主找我幫忙，我讓他通過中介渠道發布出售消息，并與租戶聯系詢問購買意向，同時我也通過與身邊輔拍機構、不良資產公司的朋友溝通，重點說投資回報率很高，讓他們推薦一些客戶。 好巧不巧的是，剛好遇到一個近期準備投資固定資產的客戶，根據他的測算方法，該標的現在年租金240萬，若按15年來折算房產價值足足3600萬，所以當即表示了非常濃厚的興趣。 拍賣當天吸引了10多個競拍者報名，經過五十多輪競價，最終成交價格也達到了3300萬，遠高于委托人此前2000萬的預期，相當于通過一個月的努力，凈賺了1300萬。

4、積極配合處置，沒有一個買家愿意攤上麻煩

事實上，很多人不敢輕易去碰法拍房，根本原因就是擔心法拍房的首尾太多，認為原業主肯定會找茬不給收房，或者把房子內部進行破壞，擔心撿漏不成反而掉坑，這種擔心也不無道理！

在法拍公告中，往往會預留看房聯系人的電話（如果原業主不配合可能預留執行法官電話），作為產權人，肯定對房產信息最為熟悉。所以，當有意向競拍者想要來看房時，一定要積極配合，盡全力爭取更多的意向客戶參拍，并打消其顧慮。

比如：

• 如果意向買家問到房屋質量，你可以說這是打開方式，住了幾年一點毛病都沒有，或者說裝修材料用的都是最好的之類的話；
• 如果意向買家問到交付情況，你可以說我XX時候就會搬走保證順利交房，甚至說家里的櫥柜、中央空調、實木家具全都免費留給新業主，可以拎包入住等等。
• 如果意向買家問到落戶或教育情況，你可以說成交了就把戶口和學位移走，附近XX學校的教育非常好之類的話。

總之一句話，法拍只是賣房的一個渠道，如果把他當作二手房買賣來對待，你會怎么做呢？

三、結語

好了，今天筆者就先分享到這里，如果你對法拍房、不良資產、債權債務感興趣，關注我，每天學一點新知識！