在“低公攤”營銷策略助力下，太原一些樓盤吸引不少購房者前來咨詢。 陳雪波/攝影

中經記者 陳雪波 盧志坤 太原報道

近日，《中國經營報》記者深入走訪太原樓市發現，多個銷售多年的新房大盤仍在持續推售，部分項目通過升級容積率、房屋配套等措施吸引購房者。

與此同時，一些項目主打“低公攤”甚至“零公攤”概念，將陽臺面積、設備平臺面積作為“贈送面積”，吸引購房者前來咨詢購房。

太原樓市是眾多二三線城市的縮影，隨著不斷更新迭代的產品陸續入市，多年未售罄的老項目紛紛進行配套升級或加贈面積，以應對市場競爭。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴記者，太原樓市價格方面呈現出“兩個分化”特征：一是區域分化，核心區價格相對堅挺、外圍區域降價壓力大；二是新房、二手房的分化，5月份新房價格指數同比微增0.9%，二手房同比下跌5%。新房價格略微上漲主要是成交結構中改善及高端占比較高導致的，核心區價格堅挺，新一代住宅入市不斷帶來價格的突破，而品質較差或者外圍的新房依然面臨價格調整壓力。

老項目配套升級

在太原市小店區，記者實地探訪保利和光塵樾項目時，該項目置業顧問表示，目前在售的是項目的第三期，包含高層、洋房等多種房源，滿足不同購房者的需求。

據了解，該項目在2020年便已開售第一期，至今銷售時間已有6年。置業顧問介紹，與最初開售時相比，現在的項目品質有了顯著提升。容積率從最初的3.5降低到了現在的2.0，居住舒適度大大提高。同時，周邊配套也比6年前更加成熟，生活便利性大幅提升。

盡管項目品質有所提升，但價格方面并未隨之上漲，反而有所下滑。據介紹，保利和光塵樾的房源均價從最初的精裝10500元/平方米微降至目前的10300元/平方米。

類似保利和光塵樾這樣銷售多年的項目，在太原并非個例。在太原市龍城大街附近，萬景嘉苑項目也已銷售多年，至今在交房多年后仍有一些樓層的房源可供選擇。

記者在小區內看到，已有不少業主入住，老人、兒童在小區內悠閑地散步。然而，樣板房仍在正常運作，偶爾接待前來咨詢的購房者。在記者拿到的萬景嘉苑宣傳單頁上，看到了多個預售證號，分別以“2018”“2022”“2023”開頭。

記者撥打萬景嘉苑項目公司山西萬景源房地產開發有限責任公司電話時無法接通。該項目售樓處工作人員介紹，售樓處還在正常開展工作，有銷售經理駐場。保利和光塵樾項目工作人員在接受記者電話采訪時告訴記者，在今年6月，該項目賣出了約50套房源，第三期項目還有幾十套房源待售。“我們項目是小高層項目，配套比過去好很多，現在的購房者也很看重學區、開發商品牌、物業品牌的情況。”

宋紅衛分析認為，太原樓市當前的市場狀況或與土地市場的供求關系有關：“2021年以前太原市出讓了大量土地。之后市場轉冷，新房銷售不暢，就導致過去庫存沒有被消化，去化周期長，這些年仍處在去庫存的階段。”宋紅衛表示。

低公攤成主推賣點？

在銷售承壓的背景下，太原一些項目開始著力提升自身的亮點，以吸引購房者。在太原汾東新區一項目售樓處，置業顧問向記者重點介紹了項目的低公攤特點，試圖以此作為吸引購房者的賣點。

“相比于過去的公攤會達到25%，我們項目的公攤只有1%—10%。”項目置業顧問自信地表示，“這也就意味著，現在產權面積118平方米的房子，居住感受能達到過去155平方米房子的效果。”這樣的營銷策略效果明顯，記者注意到，售樓處有三四組購房者咨詢房屋情況。

如何才能做到如此低的公攤比例？記者了解到，一些項目會通過贈送陽臺面積、設備平臺面積等方式，增加業主的實際使用面積。“業主在裝修改造后，這些都可以成為使用空間，提高了房屋的性價比。”置業顧問表示。

記者注意到，在太原房地產市場，有大量把“低公攤”作為賣點的項目，有些項目甚至喊出了“零公攤”的口號。然而，當地一位房產中介董萬明（化名）卻向記者透露，低公攤的項目往往也會把房源單價小幅上調。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，如果開發商把贈送面積計入單戶面積，然后再算公共部分（比如設備平臺）實際上在玩文字游戲。因為公共部分屬于業主共有，并非個人單獨所有。而且，有一點需要特別注意：一般的贈送面積，往往是兩種可能：第一種是本沒有這種規劃設計的，卻違規操作，屬于違規行為；還有一種是侵占公攤或公共部分。

王玉臣表示，違規建設就有被拆除或處罰的危險，而贈送公攤或公共部分看起來是不用花錢，實際上購房人所出房款中是包含這部分費用的，有時候購房人甚至會存在二次付費。一旦有了所謂贈送面積，房屋的整體價格往往會更高。而公攤或公共空間本就屬于購房人共同所有，相當于購房者已經付過款了，再以贈送面積的名義出現時，房款再有所增加，就等于是二次付款。

“開發商進行贈送面積的目的往往是為了多賺錢，看起來是贈送，實際上是打著贈送的名義而抬高房價。對于購房者而言，這部分贈送面積既辦不了房產證，也無法受到法律的有效保護，但實際上出的房款中可能是包括這部分費用的。”王玉臣表示。

樓市“地鐵神話”未能延續

今年2月，太原的第二條地鐵——1號線正式開通運營，為市民的出行帶來了更多便利。然而，與多數人的預期不同，地鐵沿線的房子并未出現明顯的溢價現象。

“現在只通了兩條地鐵，沒有形成地鐵網絡，地鐵出行未必比直接坐公交車方便。”董萬明介紹，“因此，地鐵沿線的房子在價格上并沒有與其他房子拉開很大的差距，購房者更關注房子是不是離自己上班的地方近。”

董萬明曾長期在北京從事房產中介工作，對北京、太原的房地產市場都有了解。在他看來，太原房地產市場還有很大的提升潛力。

記者在走訪過程中注意到，太原多數售樓處還在使用戶型模型、非實體樣板間來向客戶介紹產品細節，產品宣傳點集中在得房率、學區等方面。而在其他省會城市中，今年已經取消了戶型剖面模型，轉而采用實體樣板房，且會更關注園林、健身房、兒童活動空間等配套打造。

未來太原樓市走向會如何？宋紅衛認為，目前看未來一到兩年太原樓市還將會繼續調整。

“我比較看好加大房票安置以及收儲存量房用作保障房的政策，這些政策幫助市場去庫存，直接為市場注入購買力，盤活企業資產，恢復企業自身運作能力。”宋紅衛表示。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）