每月按時(shí)繳納的"物業(yè)費(fèi)",如同呼吸般自然,鮮有人深究其本質(zhì)流向。這筆錢,究竟是應(yīng)該直接落入物業(yè)公司的口袋,還是應(yīng)該經(jīng)由業(yè)主大會和業(yè)委會之手統(tǒng)籌支配?
"物業(yè)費(fèi)",它究竟該稱"物業(yè)管理費(fèi)"還是"物業(yè)服務(wù)費(fèi)"?業(yè)主茫然,業(yè)委會語塞,物業(yè)公司閃爍其詞,律師法官莫衷一是,連立法機(jī)關(guān)也含糊其辭。
表面上看,物業(yè)公司提供服務(wù),業(yè)主支付費(fèi)用,而這些費(fèi)用是由物業(yè)公司收的,所以大家普遍認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)。這種認(rèn)識既不符合法理,也不符合事實(shí)。
從法理上來講,城市住宅通常區(qū)別于其他建筑物,業(yè)主存在共同事務(wù)與共有部分,管理這些共同事務(wù)與共有部分必然需要一定的費(fèi)用,這筆費(fèi)用理應(yīng)由業(yè)主來承擔(dān),因?yàn)闃I(yè)主是受益人、權(quán)利人。其管理對象是純粹的公共物業(yè)如小區(qū)電梯、綠化、停車場等設(shè)施,與業(yè)主專有部分毫無瓜葛。只要公共物業(yè)存在,管理行為即不可或缺。至于有沒有物業(yè)公司,是哪個(gè)物業(yè)公司,都不改變業(yè)主交費(fèi)的這個(gè)義務(wù)。由此產(chǎn)生的費(fèi)用,即為"物業(yè)管理費(fèi)"。
原《物權(quán)法》規(guī)定,物業(yè)管理有三種方式:業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。在業(yè)主自行管理的情況下,也要由全體業(yè)主來分?jǐn)偹械墓芾碣M(fèi)用。所以即使沒有聘請物業(yè)公司,業(yè)主也要交納物業(yè)管理費(fèi)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定,按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)之一。這里并不涉及物業(yè)公司,也不以是否簽訂了物業(yè)服務(wù)合同為前提。也就是說,業(yè)主交物業(yè)費(fèi),并不是購買物業(yè)公司的服務(wù),而是其承擔(dān)分?jǐn)偨ㄖ芾碡?zé)任的方式與義務(wù)。
由此可見,繳納和收取物業(yè)管理費(fèi),是業(yè)主與業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會)之間的關(guān)系,是公共物業(yè)的共有人個(gè)人和共有人群體之間的關(guān)系,是物權(quán)關(guān)系而絕非合同關(guān)系。支付物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主作為公共物業(yè)的共有人之一應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)(非合同義務(wù)),收取物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主大會(或其意志“執(zhí)行者”業(yè)委會)作為全體業(yè)主的代表依法享有的權(quán)利。即支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)人是業(yè)主,收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利人是業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會)。
若業(yè)主大會決議聘請物業(yè)公司提供服務(wù),則業(yè)委會須代表業(yè)主與之簽訂服務(wù)合同。合同中明確約定的報(bào)酬,方可稱為"物業(yè)服務(wù)費(fèi)"。物業(yè)公司在此僅為"服務(wù)提供者",絕非"管理者"。業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會)與物業(yè)公司之間的關(guān)系是合同關(guān)系,因而,支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)是業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會)作為合同當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù),而非法定義務(wù)。真正的管理權(quán)柄(合同甲方)歸屬業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會),向物業(yè)公司支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)(責(zé)任)主體亦是業(yè)主大會(或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會)!
物業(yè)管理費(fèi)的絕大部分是用于業(yè)主共同事務(wù)與共有部分的支出,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費(fèi)由服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤組成。其中服務(wù)成本的組成由管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、辦公費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部分共用實(shí)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。
舉個(gè)例子,我們經(jīng)常說,物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆,如果說雇主(業(yè)主大會)發(fā)給保姆(物業(yè)公司)的工資,是保姆的勞務(wù)對價(jià),那給保姆買生活用品的錢讓保姆代交的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi),也算是保姆費(fèi)嗎?實(shí)際上,這部分是業(yè)主的生活必需,即使沒有所謂的保姆,業(yè)主也要花這筆錢。同理,物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù),支付的相關(guān)費(fèi)用,這些費(fèi)用都來自物業(yè)管理費(fèi),不能算物業(yè)公司的收入。
物業(yè)管理費(fèi)既不是物業(yè)公司的收入,也不是物業(yè)公司的勞務(wù)對價(jià),而是業(yè)主分?jǐn)偟墓餐M(fèi)用,即業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn),這是物業(yè)管理中最基本的問題之一。明確了這個(gè)問題,許多問題就能迎刃而解。
從法律性質(zhì)上看,物業(yè)管理是基于不動產(chǎn)的準(zhǔn)物權(quán),會隨著不動產(chǎn)的存在而存在。而物業(yè)服務(wù)源于服務(wù)提供者與業(yè)主或業(yè)主大會之間的合意,屬于典型的債權(quán)關(guān)系。權(quán)利主體在物業(yè)管理中歸屬于全體業(yè)主,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體地位是提供服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。
由于《某條例》強(qiáng)制業(yè)主繞開業(yè)主委員會直接向物業(yè)公司支付費(fèi)用,導(dǎo)致業(yè)主支付給物業(yè)公司的這筆費(fèi)用究竟是“物業(yè)管理費(fèi)”還是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”就說不清了。正是因?yàn)檫@一概念的混淆,直接導(dǎo)致業(yè)委會與物業(yè)公司角色發(fā)生駭人的顛倒!物業(yè)公司頂著"服務(wù)者"的虛名,實(shí)則扮演頤指氣使的"管理者"。業(yè)委會空懸"管理者"甲方爸爸的頭銜,實(shí)則淪為無錢無權(quán)無勢的光桿司令。
生活中,物業(yè)公司經(jīng)常辯稱:"我們服務(wù)的是全體業(yè)主,不是你個(gè)人"——這個(gè)說法正中要害!既如此,物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)對象理應(yīng)指向"全體業(yè)主"的法定代表業(yè)主大會(或業(yè)委會),而非單個(gè)業(yè)主!此邏輯若能貫徹,物業(yè)矛盾自可化解。
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