隨著全國樓市的進一步調整，即將邁入下半場

我們注意到，多家港資地產巨頭在內地市場的分化也在進一步加劇，有人退出就有人進入

還記得去年10月，香港置地宣布逐步退出大陸的房地產業務

結果到了最近，又有多家港資動作頻頻，開始密集布局

長期低調的天安再度出手，以大手筆拿下黃浦地塊股權；

瑞安先后在廣州、上海和佛山拿地，轉向輕資產戰略；

還有不斷加大投資力度的嘉里建設，繼續堅守豪宅護城河……

我們不禁疑惑，是港資房企又集體回歸嗎？此時此刻它們為什么回來？

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看似回歸了，其實它們也在不斷做調整

梳理了這幾起交易，最明顯的調整就是開啟了新的合作拿地模式

瑞安房地產作為典型代表，光是6月就在全國三地都有出手

先是6月10號，聯合智都集團等三家公司，舉行了廣州新青水泥廠項目的改造簽約儀式，將在明年打造出全新的文旅商業綜合街區

緊接著在6月23日聯合另一家港資開發商天安中國，通過設立合資公司成功以29億元拿下上海新天地東區地塊50%的股權

其中瑞安擁有15%的股權，天安擁有35%，剩余的50%則由永業繼續持有

據資料顯示，地塊總的出讓面積為5.1萬平方米，將由一棟100米的高層住宅、兩棟150米與170米的超高層住宅等組成

讓大家不由得驚呼，“翠湖天地七期馬上就要來了”

永業地塊效果示意圖，僅供參考

6月25日又宣布為廣東佛山嶺南天地項目公司引入險資

險資出錢，瑞安出力，繼續負責嶺南新天地、嶺南站、嶺南天地商業大廈三者的日常經營管理

通過實行“輕資產策略”，瑞安直接獲得了一筆6.83億元的管理收入，降低風險同時提升資金使用效率

第二大調整就是縮短銷售周期，加大單個項目投資力度

一直以來，低杠桿、慢開發都是港資開發商突出的幾個標簽，和內地樓市高周轉的開發節奏完全不同

像瑞虹新城從1996年動遷開工，到2023年才正式交付第10期，時間跨度之長讓人很難想象

到了現在，港資也不得不加快項目的入市腳步

嘉里建設在去年8月業績發布會上，還表示黃浦金陵東路項目計劃是在今年下半年入市

但是為了更好地把握上海豪宅熱賣的時間窗口，特地將首開時間提前，直接提到了今年3月初，整整超前了超過半年多的時間

馬上跟著就要開第二期，繼續加推300平以上的大平層和少量復式，抓緊項目回款

金陵華庭效果示意圖，僅供參考

而嘉里建設這幾年在該項目的投入不可謂不大

光是土地款就花費了約221.12億元，預計總的投資規模更是超過400億元，整體將在2028-2030年分期竣工

是其在內地有史以來投資規模最大的綜合用途項目

之所以這些港資房企的拿地策略都及時做了調整，也是和彼此的業績狀況密切相關

瑞安目前的現金流承壓，選擇一邊重點聚焦上海市場的發展機遇，充分發揮自己高端住宅的開發運營經驗

一邊尋找合作伙伴共同投資，以低資金成本拓展業務

而天安2020年重新回歸上海土拍市場，此后兩年和象嶼拿下了兩個住宅項目，但2023年至今多次土拍都顆粒無收

手頭上僅有天安1號在售中，也非常需要補充土地儲備，因此選擇和瑞安強強聯手，轉向市區豪宅開發

嘉里建設去年總的銷售額大幅下降，就因為內地可銷售資源減少，亟需今年憑金陵東路項目打一個翻身仗

手頭上還有南昌綜合用途項目、武漢綜合用途項目等籌開項目

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其他的一些港資房企又如何了

就財報數據來看，港資房企這幾年都面臨較大的業績壓力

利潤水平都出現不同程度下滑，甚至由盈轉虧，出現“增收不增利”的狀況

其中最嚴重的就是新世界發展，去年甚至出現了20年來的首次虧損

就是因為長期以高杠桿擴張，積累下了高達千億元的巨額負債

最終在今年陷入了流動性困境，并一度遭遇了“股債雙殺”

好在6月底終于跟銀行達成了近882億港元融資協議，拿到了一筆來之不易的“救命錢”

以時間換空間，后面將花費更長的周期來解決債務問題

與之相反的是，新鴻基地產和太古地產還在積極推進內地布局

這幾年，新鴻基在內地的土地面積數據有所波動

總體來說穩中求進，5年來已落成物業面積從181萬平逐步增長到了236萬平，增幅達30%

目前執行的是戰略深耕與拓展并行，瞄準長三角和大灣區的高能級城市，主打優質地段的高端商業和公寓產品

上海和廣州屬于加密布局，蘇州和杭州則是進行空缺填補

5月先在蘇州金雞湖畔帶來了全新的豪宅項目——ICC環貿匯

首開包括約66-124㎡四種戶型，二開又有約180平和230平的兩種大平層戶型

蘇州ICC環貿匯實景圖

不久后杭州IFC的商業大平層也將入市

一層一戶、單套面積接近600平，客廳擁有橫向超大面寬，專注為購房者帶來高品質的生活體驗

太古地產則是在超前完成10年1000億港元的投資計劃

短短三年多的時間，就在內地投入了460億港元，目標到2032年實現內地總面積的翻倍增長

集團主席強調，太古地產最看重上海、北京和大灣區三大市場

而上海尤為聚焦浦東新區，去年10月推出其在大陸的首個住宅項目，為太古源構建了54萬方超級綜合體

今年的兩批次開盤取得不俗的成績，累計銷售額突破57.6億元

預計三批次將在下個月入市，加推四種戶型，并逐步開放全新的實景樣板房和會所

388戶型樣板間效果展示，僅供參考，以實際交付為準

目前手頭還有洋涇地塊和前灘21號地塊

浦東新區相關領導近期也在會見太古高管團隊

雙方將持續加強在商業地產開發、城市更新改造、區域功能提升等領域的合作

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重要的是，港資也始終沒有放棄商業布局

一直以來，港資都是多個熱點城市商業地產行業的佼佼者

包括瑞安、新鴻基、K11、太古、香港置地、恒隆、嘉里等，都有多個商業項目仍在推進中

據不完全統計，今年就有接近15個項目已經或即將入市，同樣也有不少變化

第一就是落地更多非一線城市，更加下沉

比如鄭州、重慶、武漢、南京、西安、溫州、湖州等城市

根據城市定位、區域需求以及地塊情況，相應調整商業體量

瑞安聯合中信泰富地產打造的武漢光谷創新天地商業公園將在9月開業

新鴻基地產和太古地產各有兩個項目，前者是蘇州環貿廣場ICC、杭州IFC，后者是西安和三亞太古里

而香港置地和新世界發展旗下的K11集團，這兩者旗下的商業項目就更多了

今年4月，香港置地斥資120億重磅打造的內地第二座“中環系”項目——南京JLC金陵中環試營業

項目總建筑面積約34萬平方米，引入超40%江蘇或南京首店、超50家首發品牌

南京JLC實景圖，圖源：秦淮文旅

接下來還有重慶光環花園城、南京越城天地（暫定名）、杭州光環夢中心、蘇州中環廣場、武漢光環購物公園5個項目

K11集團的輕資產項目，可以說是在內地多點開花

光杭州就有兩個，溫州、湖州也都有份，再到廈門、無錫等地，目標是五年內在全國落地30個不同的文化商業項目

第二是帶來了許多全新的產品線，更加多元化

K11集團旗下的深圳K11 ECOAST，作為內地首個旗艦項目

項目投資超100億、歷時7年打造，定位為“全時段、全年齡”的城市文化體驗場

在五一假期啟動了分階段試運營，日均客流量高達25萬人次

深圳K11項目實景圖，圖源：新世界發展NWD

香港置地也帶來了集團旗下高端生活零售品牌在內地的首個旗艦中環項目——上海西岸中環

不僅集金融、商業、文化、藝術、旅游等多元業態于一身，也是徐匯區西岸金融城最大單一綜合體

總投資額超過600億，總開發體量約180萬方，共引入超過600個品牌，僅僅只是餐飲部分就有多達180個品牌

西岸地標建筑，圖源：香港置地

當然大力猛攻下沉市場，并不代表就要放棄最重要的上海市場

我數了一下，今明兩年將有至少6個港資旗下的商場計劃開業

比如位于徐家匯的ITC Maison、莘莊上蓋的TODTOWN Mall天薈廣場

還有新天地20年來最大體量商業綜合體項目——太平洋新天地商業中心等

都是值得大家期待的新商業標桿

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說實話這幾年新房市場上，港外資還有民企的身影都有所淡出

很多地方的土拍成了國央企的主場

最近這段時間，很高興能看到有這么多熟悉的地產商回歸

他們有的堅守豪宅高端護城河，有的轉向輕資產戰略，還有的押注新興賽道

這些不同的轉型路徑，都可以帶給市場更大更長期的競爭力，為整個行業提供重要的參考

至于后期項目的具體設計和銷售情況，仍考驗這些港資房企的資金運營能力和操盤水平

我們也會持續關注下去

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6153篇原創文章