北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，園博園的園博嘉園怎么樣？我認(rèn)為優(yōu)勢(shì)是交通方便，雙地鐵即將開通。環(huán)境好，天然氧吧。有產(chǎn)業(yè)，好幾個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園。而且還有中央直屬小區(qū)，這對(duì)帶動(dòng)板塊內(nèi)的配套和經(jīng)濟(jì)有很大幫助吧？

另外既然是公務(wù)員小區(qū)，那將來的學(xué)區(qū)也應(yīng)該不錯(cuò)。我主要當(dāng)然是自住，但也很看好這里未來的發(fā)展，您怎么看？

A：

1、我看也挺好的，各項(xiàng)的未來應(yīng)該都很好。但最好也別期望值太高，畢竟一個(gè)新區(qū)板塊的發(fā)展是很漫長(zhǎng)的，尤其是比較孤立的偏遠(yuǎn)板塊，需要更多的時(shí)間+扶持。

2、地鐵肯定是利好，但對(duì)偏遠(yuǎn)板塊來說這屬于必須的配套，沒有的話減分，但有了也不加分。尤其是又增加一條的，這屬于錦上添花，達(dá)不到雪中送炭的效果。

環(huán)境肯定很好，絕對(duì)的加分項(xiàng)。不過這公園與河道也是天然屏障，導(dǎo)致和五環(huán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)不是太強(qiáng)，如果本板塊內(nèi)的入住人群不是太多，很難吸引大型配套。尤其是商業(yè)，他們也不容易把消費(fèi)者從市區(qū)吸引過來。

產(chǎn)業(yè)園看發(fā)展，培育過程別著急。北京哪個(gè)新區(qū)都有產(chǎn)業(yè)園，都在發(fā)展。

央直小區(qū)也是利好，從入住人群來說是很大的幫助，肯定能帶動(dòng)配套的投資。但這是福利房，是不能上市交易的，所以在吸引買房人方面沒什么幫助，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。另外這畢竟是部委公務(wù)員小區(qū)，福利不錯(cuò)但收入不高，對(duì)板塊內(nèi)的消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)幫助也不是太大。這參考其他幾個(gè)新開發(fā)的國(guó)管局小區(qū)吧，都差不多。

學(xué)區(qū)應(yīng)該不錯(cuò)，如果成為名校就是利好。不過這里離園博嘉園不近呢，還隔著河，能是一個(gè)學(xué)區(qū)嗎？他們的學(xué)校應(yīng)該是不對(duì)外的，再考察一下吧。

3、總之園博園的板塊挺好的，只是到目前為止對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)還不大，價(jià)格走勢(shì)略弱。園博嘉園也挺好的，居住的性價(jià)比高，典型的自住為主的小區(qū)，其他方面的期望值別太高。當(dāng)然這只是現(xiàn)在，或許過些年就都好起來了。房子是用來住的，別著急。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我是北京人，家里住朝陽(yáng)龍爪樹的**家屬院，單位有點(diǎn)兒特殊，別人的都要拆了我們的沒說法，不知道是應(yīng)該等著拆遷還是自己買房，想聽聽您的建議。您覺得鴻博家園怎樣？

A：

1、我的建議，房子是用來住的，如果夠住+條件合適就沒必要買，不夠住+有需求+有能力就買唄，否則也沒有其他的解決辦法了。

2、等拆遷不太可能吧，您家可不是普通單位的家屬院，級(jí)別高，還是樓房，不僅手續(xù)復(fù)雜，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也高，那人家為什么要拆啊？留著也不影響什么，拆遷的話還弄不好就賠錢呢，賠錢的買賣誰干啊？所以除非是政治任務(wù)，否則我不認(rèn)為會(huì)拆遷，無利可圖。所以這就住著吧，肯定是不能上市交易的，但不影響自住。

對(duì)了，您是不是就因?yàn)椴荒苌鲜校圆畔Ｍ疬w的啊？一旦拆遷不僅改善了條件，而且還成了產(chǎn)權(quán)房了，是這意思吧？但我覺得可能性不大，別期望值太高。

3、鴻博家園挺好的，當(dāng)?shù)氐幕剡w房，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的性價(jià)比高。不過這地段兒實(shí)在普通，幾乎是“四區(qū)交界”，屬于朝陽(yáng)，但又挨著亦莊大興和豐臺(tái)，這種地段兒不太好發(fā)展，誰也不會(huì)輕易為別人做嫁衣。再加上北邊有鐵道，東邊有高速，南邊是五環(huán)，地塊兒比較封閉，不太好跟周邊聯(lián)動(dòng)，很難引入大型配套。

但優(yōu)勢(shì)是離地鐵近，而且經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，自住也挺好的。就是其他方面的期望值也別太高吧，不算投資性強(qiáng)的。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我家兩套房子，東城永外一套老破小學(xué)區(qū)房，朝陽(yáng)東四環(huán)一套商住公寓。目前是老人住老破小，我們?cè)诖笈d租房，用這套公寓的租金正好差不多，因?yàn)樵诖笈d工作和孩子上學(xué)。但感覺不是長(zhǎng)久之計(jì)，所以想賣掉一套房買在大興天宮院，不知道是否合適，您建議賣哪套？

A：

1、房子是用來住的，哪套確定住不上就賣哪套唄，換成能自住的房子沒什么不合適的。

2、如果不是學(xué)區(qū)房，是普宅和公寓的比較，那常規(guī)建議是賣掉公寓置換。因?yàn)檫@種房的優(yōu)勢(shì)雖然租金高，但其他的劣勢(shì)也明顯，而且還有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

但既然是東城學(xué)區(qū)房，而且還在大興上學(xué)，也就是用不上學(xué)位了，那要是我的話會(huì)先考慮賣掉這套房。

因?yàn)橛劳獾膶W(xué)區(qū)成績(jī)不算太強(qiáng)，而學(xué)區(qū)溢價(jià)卻不低，基本都在30%以上。這幾年入學(xué)高峰期的時(shí)候能撐住溢價(jià)，但明年之后就不好說了，畢竟入學(xué)人數(shù)大幅下降，如果沒有成績(jī)提升+政策支撐的話，溢價(jià)部分有可能受影響。

而且就算沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，單從地段兒來說，永外的基礎(chǔ)部分也不算太強(qiáng)，尤其是老小區(qū)，大多數(shù)都略落后于北京大盤。這主要是受了“南三北五”的影響，這幾年有所改善，但得到利好的基本都是房齡新品質(zhì)高的小區(qū)，老房的走勢(shì)還差不多，不太好逆轉(zhuǎn)。

3、總之如果是我，會(huì)趁著學(xué)區(qū)溢價(jià)還高的時(shí)候賣掉學(xué)區(qū)房置換，天宮院的地段兒雖然遠(yuǎn)點(diǎn)兒，但產(chǎn)業(yè)區(qū)挺好，地鐵也方便，所以大多數(shù)的保值并不差，比永外房?jī)r(jià)中的基礎(chǔ)部分要強(qiáng)。公寓的話看情況吧，圖租金高就留著，圖價(jià)格保值再考慮什么時(shí)候置換。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，北京到處都是空房子，尤其是那些回遷房小區(qū)，房子既沒人租也賣不出去，每年還要交物業(yè)費(fèi)和車位費(fèi)，這樣下去房?jī)r(jià)還能不跌？家家拆遷都四五套房，將來賣給誰？租給誰！尤其是兩家拆遷戶結(jié)婚的，將來就是一個(gè)孩子十套房，誰會(huì)來當(dāng)接盤俠？

A：

1、如果您說的是真實(shí)情況，那北京的房?jī)r(jià)肯定跌。但如果這都是您的想象，那就繼續(xù)想象吧。不過我建議是甭替別人家操心了，還是多考慮自己下月的房租在哪里更實(shí)際。

人家的房子就是私人財(cái)產(chǎn)，就跟人家銀行卡里的存款一樣，雖然花不掉也沒多少利息，將來肯定越來越不值錢。但您放心，他們肯定不會(huì)白送給你的。

2、北京郊區(qū)宅基地的回遷政策是，按戶口可以每人購(gòu)買45-50平米的安置房。一般來說一家最多6口人，兩老人+夫妻+兩孩子，也就最多300平米。但多數(shù)都是5口人或以下，兩三套的是主流，四五套的并不多見。

回遷房是否交物業(yè)費(fèi)看村里的政策，有錢的村子收的少，完全不收的也有。車位費(fèi)大多數(shù)都很便宜，地下車位一年1/2000的是主流。而且這一般不按每套房一個(gè)車位，而是按家庭，能給兩個(gè)車位就不錯(cuò)了。

3、將來賣給誰？誰出錢多就賣給誰，商品價(jià)格由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定。租給誰也一樣，誰沒房子+想住在當(dāng)?shù)鼐妥饨o誰。您要想租就去砍價(jià)，不想租的話跟您沒關(guān)系。

4、兩家拆遷戶結(jié)婚十套房，唉，意淫吧，再下一代就20套，再再下一代就40套，子子孫孫無窮盡也，子孫后代都是大地主，肯定感謝他們十八輩兒祖宗。

5、總之您的想法挺好玩兒的，是特意來搞笑的嗎？是不是的都行，您肯定當(dāng)不了接盤俠，那是需要資金當(dāng)資格的，跟您無關(guān)。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我現(xiàn)在是非京籍，過幾年能落戶，沒房，想讓孩子明年上白家莊小學(xué)的怎么操作？買房怎么做？不買房怎么做？

再問，如果買了房但被調(diào)劑了呢？能投訴嗎？其他的渠道有沒有，比如找人花點(diǎn)兒錢。

A：

1、非京籍，想明年上白小，那只能說是買房試試了。但沒人敢保證一定能對(duì)口入學(xué)，只能說是有這種可能性。畢竟白小是典型的頭部校，學(xué)位一直不寬松，非京籍買了房也有被派位的可能。

2、不買房那就是政保了，但政保也未必能對(duì)口學(xué)校，只能說是優(yōu)先擇校。這看自己什么工作單位吧，越牛叉的單位能力越大。

3、其他沒什么好辦法，我不敢多說什么。

4、被調(diào)劑那就只能是被調(diào)劑了唄，每年都有這種情況，很多呢，只要學(xué)位緊張就有被調(diào)劑的。

5、投訴是您的權(quán)利，但一般來說沒什么用。人家只要是按政策操作，那投訴了也沒什么結(jié)果。每年都有各種維權(quán)的，沒聽說有什么改變學(xué)校的。

6、其他渠道那就找別人打聽吧，我不知道。而且多說一句，您家畢竟還是非京籍，就算能找對(duì)人，這種操作也難度太大，而且很容易就被別人發(fā)現(xiàn)有問題。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。