文｜鄧浩志

降溫兩個(gè)月后，廣州樓市再現(xiàn)回暖跡象

回暖的原因有以下幾個(gè)：

廣州舊改拆遷補(bǔ)償款逐步到位，帶動(dòng)近期“5區(qū)7片區(qū)”周邊二手房成交量出現(xiàn)100%以上的增長(zhǎng)，拿房票的拆遷戶入場(chǎng)選房也已經(jīng)貢獻(xiàn)了1000套。在城市舊改帶動(dòng)下，拆遷所在區(qū)域樓市將被明顯帶動(dòng)；

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

中美貿(mào)易不確定性開(kāi)始有明顯緩解。5月中之后，雙方談判獲得了較大進(jìn)展。據(jù)報(bào)道稱大框架已經(jīng)落實(shí)，目前正在擬定細(xì)節(jié)。關(guān)稅問(wèn)題得到較好解決也帶動(dòng)了近期股市和樓市的樂(lè)觀情緒；

樓盤年中沖刺優(yōu)惠力度大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月底最后一周，額外增加促銷優(yōu)惠政策的樓盤多達(dá)上百個(gè)。不少樓盤推出“限時(shí)折扣”促銷，部分樓盤還推出特價(jià)單位，購(gòu)房大禮包，提高渠道傭金，增加客戶帶看獎(jiǎng)勵(lì)等促銷手段。刺激了客戶到訪量提高，也提升了前期觀望客戶的成交比例。

多個(gè)新盤集中入市。6月底最后一周的周末，黃埔未來(lái)城等4個(gè)全新項(xiàng)目入市，還有2個(gè)舊項(xiàng)目推出全新一期組團(tuán)。大批新貨入市，部分新盤更以低于周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，采取低價(jià)搶市場(chǎng)的策略，也帶動(dòng)了市場(chǎng)一波成交。

五月樓市低迷，而淡季的6月卻出現(xiàn)成交量明顯上漲。這種反轉(zhuǎn)既和市場(chǎng)變化的影響有關(guān)，也和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的突然大反轉(zhuǎn)有關(guān)。拋開(kāi)房企的銷售政策，單從影響樓市的要素來(lái)看，其變化速度太快，后市越發(fā)難以準(zhǔn)確預(yù)判。相比而言，主城區(qū)的剛改型產(chǎn)品或?qū)⒗^續(xù)維持強(qiáng)勢(shì)。其他區(qū)域及初次置業(yè)產(chǎn)品等，可能隨市場(chǎng)變化，持續(xù)有較大幅度的波動(dòng)，時(shí)好時(shí)壞的。

2025年房企業(yè)績(jī)排行榜公布

2025年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)排行榜揭示了以下幾個(gè)趨勢(shì)：

1、房企業(yè)績(jī)整體繼續(xù)下滑。

榜首的保利的業(yè)績(jī)也只有1400億，第十位的濱江只有500多億，也就是說(shuō)全年業(yè)績(jī)1000億基本就能進(jìn)入前十了。而上半年100億不到的房企居然有四家進(jìn)入前50。這說(shuō)明了什么呢？2021年千億房企就有40多家，當(dāng)時(shí)達(dá)到千億才能勉強(qiáng)進(jìn)入前50。總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有見(jiàn)底，更談不上企穩(wěn)，2025年雖然有部分一線和強(qiáng)二線樓市復(fù)蘇，但全國(guó)樓市的整體仍然是下行的。另外，從2025年上半年A股市場(chǎng)表現(xiàn)看，房地產(chǎn)股是所有行業(yè)中下跌幅度第三的行業(yè)，僅次于煤炭和食品飲料。

2、民企下滑速度依然大于國(guó)資房企。

去年排名前十的房企還有三家民企。今年上半年濱江勉強(qiáng)守在第十，龍湖已經(jīng)跌出前十，唯綠城相對(duì)較穩(wěn)，守在第二位。之前近7000億的碧桂園，目前僅剩200多億；4000多億的融創(chuàng)，也僅剩200多億。最讓人意想不到的是所謂老板出事的新城控股，卻因禍得福，也僅剩100億出頭。而之前一批千億民營(yíng)房企，諸如：富力，奧園，龍光，榮 盛，雅居樂(lè)等等，上半年業(yè)績(jī)均只剩50億上下，少于50億的占絕對(duì)主導(dǎo)。

另一個(gè)值得注意的是四大建筑央企（中建，中鐵，中鐵建，中交）分別有旗下7家企業(yè)入圍前100，單中建就有4家。另外還有能建、中旅等一批有豐富施工經(jīng)驗(yàn)，卻并不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企，它的排名不斷上升，也說(shuō)明了當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的總體趨勢(shì)。

3、主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)并沒(méi)有異軍突起。

比如最近兩年非常熱的地方國(guó)企兜底拿地，地雖然大規(guī)模拿了，卻并沒(méi)有見(jiàn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)和銷售。這兩年拿地前50名中30多位是地方城投類公司，但銷售排名前100中，卻只有石家莊城發(fā)投集團(tuán)等個(gè)別企業(yè)上榜。所以兜底之后怎么處置項(xiàng)目，相信是下一階段各地方國(guó)企的大難題。

而上面所說(shuō)的部分主業(yè)非房地產(chǎn)的施工類央企，雖然銷售業(yè)績(jī)有明顯增加，但都是基于他們大規(guī)模拿項(xiàng)目的結(jié)果。而就我對(duì)華南和西南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察，這類企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷安排上都存在較大的專業(yè)程度不足的問(wèn)題。產(chǎn)品溢價(jià)率、項(xiàng)目利潤(rùn)水平也都明顯低于周邊競(jìng)品。這說(shuō)明主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)要綜合提升經(jīng)營(yíng)能力，仍有一段較長(zhǎng)的路要走。主要問(wèn)題集中在管理權(quán)下放方面。