當(dāng)前，全國(guó)樓市繼續(xù)降溫。很多國(guó)際投行以及國(guó)內(nèi)的一些研究機(jī)構(gòu)，近期紛紛把中國(guó)樓市止跌企穩(wěn)，也就是樓市見底的時(shí)間往后推了，有些推遲到2026年，有些推遲到2027年，甚至還有些更悲觀。

應(yīng)對(duì)目前中國(guó)樓市非常罕見的大幅降溫，這是泡沫破滅之后的一個(gè)大型的調(diào)整。過去4年，我們的相關(guān)部門從國(guó)家到地方也做了很多努力，但效果并不是特別好。這說明中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的破滅是幾十年一遇的，是商品化市場(chǎng)化之后的第一次真正的泡沫破裂。

過去也有樓市低迷，像08年，那主要是國(guó)際上爆發(fā)了次貸危機(jī)、金融危機(jī)沖擊到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和樓市。而這次房地產(chǎn)泡沫的破滅，主要是內(nèi)因，就是我們房地產(chǎn)本身的泡沫比較大了，又遭遇了國(guó)內(nèi)調(diào)控政策的不斷升級(jí)、加碼，類似三道紅線等等，把這個(gè)房地產(chǎn)泡沫給擠破了。而在這一過程中，并沒有遭遇到類似08年國(guó)際金融危機(jī)那種國(guó)際形勢(shì)劇變對(duì)我國(guó)的沖擊。

近三年多，政策面一直在放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)，降低購(gòu)房利率，下調(diào)稅率，購(gòu)房給補(bǔ)貼，支持房企融資、控制土地供應(yīng)等等方面努力。總體來看，支持需求側(cè)的政策比較多，但購(gòu)買力依然沒有起來，因?yàn)橘I房子的信心和能力受挫了。

在供給側(cè)方面有措施，就是所謂的嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量，就是新增的土地供應(yīng)、新增的項(xiàng)目開發(fā)要嚴(yán)格控制。這個(gè)政策是對(duì)的，但是落地性比較差，主要是落地到地方政府，地方政府有自己的利益訴求，也就是土地財(cái)政是地方的小金庫(kù)。

地方的很多支出，包含公務(wù)員的福利工資呀，教師的福利工資，地方的一些基本的維護(hù)運(yùn)營(yíng)啦，都靠著土地財(cái)政。所以即便是很多城市樓市大幅降溫了，土地不好賣了，但地方政府的初心沒變，這個(gè)初心就是能多賣塊地就賣一塊地。

去年國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定，一個(gè)城市新房住宅的區(qū)劃周期如果超過18個(gè)月，就要控制地方賣地，區(qū)劃周期超過36個(gè)月，地方政府連一塊地都不能賣了。比較搞笑的是，這個(gè)新政出臺(tái)之后，有研究機(jī)構(gòu)就公布了全國(guó)很多城市的住宅的區(qū)劃周期，其中相當(dāng)部分超過18個(gè)月，少數(shù)超過36個(gè)月。

但相關(guān)地方政府立馬就站出來辟謠了，他們說研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)有問題，是錯(cuò)誤的。我們這里的新房區(qū)劃周期低于18個(gè)月，或者是還沒超過36個(gè)月。他們的潛臺(tái)詞是：你們不能阻止我賣地。

針對(duì)這個(gè)情況，國(guó)家相關(guān)部門估計(jì)已經(jīng)意識(shí)到了問題的嚴(yán)重性。所以說在前不久的國(guó)常會(huì)上，首次提出要對(duì)全國(guó)的已經(jīng)出讓的住宅用地和在建的專業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查。潛臺(tái)詞是：你們各地地方政府報(bào)給我的數(shù)據(jù)，我已經(jīng)不相信了，我要親自去調(diào)查摸底你們的新房供應(yīng)量到底有多大，區(qū)劃周期到底有多長(zhǎng)。

但是國(guó)家相關(guān)部門可能還沒有意識(shí)到另外一點(diǎn)，就是要嚴(yán)控住宅的增量，但這個(gè)增量里面既包含商品住宅，又包含保障房。關(guān)于商品房的增量控制，可以出政策，督導(dǎo)，要求地方政府嚴(yán)格落實(shí)。但是關(guān)于保障房這一塊，在樓市火爆，房?jī)r(jià)漲得比較快的時(shí)候，大力建設(shè)保障房，有助于緩解中低收入家庭的住房困難。

但在樓市低迷，尤其是房地產(chǎn)泡沫破滅3、4年之后的當(dāng)下，加大保障房的建設(shè)力度，它會(huì)對(duì)樓市造成負(fù)面影響。因?yàn)楸Ｕ戏克彩欠孔樱彩枪┙o。供給大了之后，自然會(huì)使樓市的供求關(guān)系發(fā)生變化，供給大了之后自然會(huì)抑制價(jià)格。雖然你是保障房，那咱們就剖析一下保障房的供給如何影響著整個(gè)樓市的走勢(shì)。

第一個(gè)層面，保障房供應(yīng)量大之后，它會(huì)分流部分的商品市場(chǎng)的需求。而在這個(gè)市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候，商品房市場(chǎng)里面的需求量已經(jīng)萎縮得很小了，而保障房卻要從商品房市場(chǎng)當(dāng)中拿走一大塊，那自然會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下跌。保障房里面有2塊，一塊是配售型保障房，房子的定價(jià)非常便宜，一般只有周邊商品房?jī)r(jià)格的一半左右。

雖然它以后是封閉性運(yùn)行，但這么低的價(jià)格肯定會(huì)沖擊到周邊的商品房項(xiàng)目呀，而且配售性保障房當(dāng)中相當(dāng)一塊是定向供應(yīng)給各地的公務(wù)員、事業(yè)單位、教師等等人群。所以地方政府、公務(wù)員們就愿意大力地推進(jìn)配售型保障房的落地，這對(duì)他們是有利的。

保障房的另外一塊就是出租房。出租房的租金定價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的8折左右，問題是近幾年房?jī)r(jià)大跌，租金也在跌。跟各位看張圖吧，這是我們統(tǒng)計(jì)的全國(guó)50個(gè)大中城市的住房的租金走勢(shì)。2011年一直到2018年，租金都是上漲的。2018年的四季度到2021年的三季度，高位盤整震蕩。

比如2021年的三季度，每平米租金是32塊錢。但2022年以來，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)下跌，租金也跟著跌，目前租金價(jià)格只有29塊錢，相比4年前已經(jīng)跌了10%了。租金價(jià)格是消費(fèi)品價(jià)格，租金價(jià)格的下跌是導(dǎo)致CPAI同比下跌的重要原因，而CPAI同比下跌又是造成經(jīng)濟(jì)通縮的一個(gè)重要原因。所以說房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，造成了資產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致家庭財(cái)富持續(xù)縮水，而房租價(jià)格的下跌，拖著物價(jià)下跌，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)通縮。

近幾年，很多大城市大量地供應(yīng)了保障性租賃住房，它們的租金價(jià)格比較低。這種房子大量上市之后，自然會(huì)沖擊市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)，從而拖著整個(gè)市場(chǎng)租金價(jià)格往下走。

老楊的分析很靠譜，結(jié)論很明確，就是在樓市很低迷的時(shí)候，要減少保障房的供應(yīng)量。不管你是配售型的還是配租型的，我還是舉個(gè)例子，以前曾經(jīng)分享過，就是97年香港回歸時(shí)，當(dāng)時(shí)香港的樓市處于樓市繁榮期的頂峰，第一任特首董建華豪情萬丈地宣布，咱們香港的住房很緊張，很多人很困難，所以未來我每年都要建8.5萬套保障房。

受亞洲金融危機(jī)的沖擊，98年開始，香港的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。到了03年，房?jī)r(jià)累計(jì)下跌超過60%。當(dāng)時(shí)那個(gè)背景之下，你要是還是每年堅(jiān)持建8.5萬套保障房，那香港樓市永遠(yuǎn)都見不到底。所以在香港樓市大幅下跌之后沒多久，香港當(dāng)局就慢慢放棄了原定的每年新建8.5萬套的計(jì)劃，這就是市場(chǎng)殘酷的表現(xiàn)，倒逼你的住房保障供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行重大調(diào)整。

所以針對(duì)咱們大陸目前這個(gè)情況，我建議相關(guān)管理部門要好好地、認(rèn)真地研究一下保障房的供應(yīng)量跟樓市走勢(shì)的密切關(guān)系，及時(shí)調(diào)整保障房的供應(yīng)量。