北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，現自住玉泉路經適房（單位分的，沒房本不能買賣，可出租），三口之家，雙方老人均在外地，三家現能湊550萬首付款，我們兩口年收入40+，想買個大點房子自住，老人要是來也有地方住，

看了中海永定玖里一層帶下躍，一層精裝，負一毛坯，明年9月交房，離地鐵非常遠，短期也沒有規劃，至少得八到十年才可能有發展，孩子高一，研究生畢業得八九年之后了，105平+負一層80平，估計500能拿下；140平+負一120平，估計680左右。

現在糾結是買不買，如果買105還是覺得一樓有點小，特別廚房，人多都施展不開，如果買140平的至少得貸款150萬，現住房兩年后孩子高考完可以出租，租金目前1萬+/月，還貸款應該沒有什么壓力，就是怕以后不好出手，特別糾結，求指點！

您覺得在市里買還是郊區買合適？考慮中海永定玖里原因是便宜，加上下躍面積大。

A：

1、房子是用來住的，既然買房是為了改善自住，那就看自己的喜好唄。其他的都是副產品，沒必要太糾結，糾結也沒什么意義，都明擺著的事兒。

2、一層精裝，負一毛坯。那問題來了，您覺得我們開發商傻嗎？會放著錢不賺嗎？有可能讓買房人占便宜嗎？

開發商為什么要給一層裝修？因為能賺錢唄，號稱8000的成本，能有2000的效果就不錯，也就是在基礎房價之外再賺一筆錢，同時還能促銷。

那為什么負一不裝修了？因為賺不到錢唄，賠錢的買賣沒人干的。這找裝修過別墅的朋友問問就知道了，地下室的裝修是無底洞，無論預算多少，到中期之后就必定超標。因為地下室的隱秘工程太多，花錢多+看不見效果。而一旦省錢就又后患無窮，屬于花錢受累不討好兒的事兒。所以我們開發商極少有裝修地下室的，地主家也沒有余糧，賠不起啊。

3、所以如果買毛坯下躍，常規建議是把裝修成本也打進去，而且最好是盡量往高了預算，或者是找靠譜兒的裝修公司+出可行性方案。

但這帶來個問題，也就是自住沒問題，自己喜歡花多少錢都樂意。但如果有投資的想法，那這高額的投入將來誰給買單？因為裝修不屬于投資，絕大多數情況下都是消費，不管裝的多好，將來的接盤人都會拿不喜歡來當借口砍價，裝修成本很難賣出錢來。

尤其是地下室，因為不懂行的根本看不出成本和效果，懂行的則更會利用這點而裝糊涂，所以更難收回投入，哪怕是一部分都得費很大的勁。

4、另外下躍屬于小眾產品，喜歡的人少+流動性弱=價格走勢偏弱。絕大多數情況都是不好出手的，很多時候都不是價格的問題，而是只能等到喜歡的人才行。所以即便是在好地段兒的熱門樓盤，下躍的投資性也偏弱，更適合自住。

5、地段兒的話看自己判斷，我認為是普通。但不是沒有規劃，各種規劃早就制定完成了，否則也不會出現能上市的土地和樓盤，這都是按著規劃來的。新樓盤的土地價格和房價，其定價根據就是完成規劃的價值。也就是說，近20多年來按規劃推出的土地，其樓盤價格都是透支的規劃價值。

但從投資保值角度來說，是否能按期+保質的完成規劃則是重點。如果能做到，且能提前或增加了大型配套，那價格走勢就能跑贏大盤。如果是符合規劃的質量和時間，那就是拉平，兌現了透支的板塊價值。如果是拖延或減少了配套，那就得陪著站崗了。

到目前為止，即便是鐵道東邊，有地鐵+相對成熟+品質高+開盤價低的小區，這些年的價格走勢也略落后大盤。所以還是多考慮自住吧，其他的都是副產品。

6、總之我沒有明確建議，只是列出這些情況而已。買在哪里看自己的喜好，畢竟房子是用來住的，憑個人喜好選擇更重要。只有投資才需要參考別人的意見呢，也就是站在接盤人角度上考慮，否則將來賺誰的錢去？這看自己的主要需求來選擇吧，都各有優劣。

僅供參考。

二

Q:

請問，我發現了你說房價的根本漏洞，你說房價漲的時候你說和房租沒關系，是兩個市場，可現在房價下跌了你又說房租是房價的支撐，這兩頭的話都讓你給堵了，橫豎都有理是不？

那我就問這一句話，房租和房價到底是什么關系？能回答嗎？別拿剛需當傻叉，我們買不起北京的房子只是因為窮，不是因為傻。

A：

1、如果摳字眼兒，那我從沒說過房價和房租沒關系，而是說沒有必然關系。也就是說這兩個指標有相關性，但沒有必然性。房價上漲的時候，和房租的關系很小，但房價下跌的時候，房租就是房價的支撐。

2、復雜的解釋您可能聽著費勁，所以我用幼兒園水平的打個比方吧。請問，飯量和工資有關系嗎？可以說沒關系，至少是在漲工資的時候沒關系，老板無論給你3000還10萬，都不會問你一頓吃幾個窩頭？

但是，假定你每天至少要吃50個窩頭，但在勞動力市場行情不好的時候，老板每天只給你開40個窩頭，請問你是否接受？30個呢？20個呢？不給窩頭還讓你倒貼三泡大糞呢？你接受嗎？肚子里有料嗎？

所以說，飯量就是生存成本，是人力資源的最基本收益。飯量可以說跟工資漲跌沒什么關系，尤其是漲工資的時候。但在工資下跌的時候，飯量就是工資的最后支撐，低了就不能干，否則活不下去。

3、房價和房租的關系就是如此，房價漲的時候人們都忽視房租收益，那實在算小錢兒。但在房租下跌的時候，人們會本能的在潛意識中計算租金收益，一旦接近銀行存款利息就沒必要再降價賣了。

4、可以參考股市，股票的分紅就相當于房租，和股價有關系嗎？上漲的時候沒什么關系，誰在乎那點兒分紅啊。但在下跌的時候，分紅很自然的就成了股價支撐。市盈率其實就相當于租售比，股票牛市的時候可以無限膨脹，泡沫能上天。但在下跌的時候，市盈率低就代表著泡沫少，如果這還是實實在在的分紅，那這就是股價的支撐。

5、總之我沒拿剛需當過傻叉，也懶的跟您懟，自己琢磨吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，目前聚焦到以下兩個房源/思路（家庭一家三口，平時1名老人帶娃，均國企中層，稅后年入100-120）：

1、大西洋新城e區，170平西北朝向4居和156平西南朝向3居，目前基本能到1080左右，還沒面談。（該思路主要是一步到位，次新+三帆，但先期貸款要400-500，需要賣掉花家地老房，月供能力沒問題，但當下環境對未來無薪資上升預期）。

2、融科橄欖城94-100平全南2居，目前房源掛牌在820-960不等，主要是樓棟樓層不一，即便先不賣老房子也可直接入，賣掉老房子也沒多少貸款壓力。（該思路主要考慮壓力最小，且孩子初中在清朝，未來出國上學規劃，需儲備子彈，小區管理不錯）

請章哥指導，哪種更適合？另外，這兩個小區究竟如何，請指點。

A：

1、國企中層稅后百萬，真夠高的，無上升預期也足夠月供了，無風險。

2、哪種更合適？從居住角度講肯定是大西洋更合適了，從一開始上市就是望京標桿兒，典型的豪宅公寓，早期價格是望京均價的兩倍。E區就是典型的自住為主，優勢是離地鐵近，居住角度的性價比相對高，自己喜歡就是最合適的。

不過多說一句吧，雖然您沒提保值的想法，算我多嘴。望京早期的重點是在西部，定位又是富人區，所以大戶型豪宅多，連保障房都是直接用商品房轉的手續。但奧運之后望京的定位多次調整，大望京村之后就明確的以東部為主了，搶走了西部的一些紅利。所以像大西洋的價格走勢就略弱，否則也不會現在的價格。以后的最好成績就是不落后，別期望值太高就行，多考慮居住角度吧，房子本來就是用來住的。

3、橄欖城是聯想開發的，非常成功。早期的定位是中檔，所以才叫“橄欖”，早期的Slogan就是“這個社會是橄欖型的”。開發這里時聯想團隊的經驗已經比較足，把海淀中產社區的特點搬到了望京東，本來都以為有點兒錯配。但后來望京定位的改變和東部的發展，導致這小區正好迎合了當地客群。再加上小區的各項都不錯，所以檔次提升成標桿了，也是熱門小區，價格走勢到目前為止一直領先，否則也不會是現在的價格。

4、簡單就這情況吧，倆小區都很有特點，大西洋是望京西老牌兒豪宅，橄欖城算是東部新貴，當然也不太新了。大西洋更經濟實惠，性價比更高，塔樓戶型看自己的喜好。橄欖城到目前為止價格走勢更好，地段和小區本身的因素都有，否則也不會反超大西洋這么多。

所以這就看自己的主要需求吧，兩邊各有優劣。這兩種小區很典型，優劣勢都明顯，當地中介就很清楚。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們預算有限，有首付100萬。月收入3萬多。沒有其他負債。現在政策首付比較低了，想考慮買個房子，用房租也可以抵一部分房貸。

1、最近看了通州臨河里的DBC加州小鎮，新城陽光，兩個小區，全南向89平的，300以內能買到。

2、還看了東壩的金隅匯景苑和富東嘉園的86平左右的全南兩居，350萬左右能成交。

3、通州北關的新房，北投晟景汀瀾，75兩居，350左右能買到。

4、豆各莊的恒大御景灣，自住性商品房，80多平兩居350左右。

看了這幾個，感覺都還可以，房子不是太懂。請章哥幫分析下，哪個樓盤更適合入手？主要是居住為主，盡量保值吧。工作在國貿附近。未來10年內可能不需要換房，可以長期持有。

A：

1、房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。那如果從地段兒來說肯定是首選東壩啊，然后再看通州的。豆各莊到目前為止還不算強，所以這里才規劃成政策房，典型的自住為主的板塊。

2、哪個樓盤，我對現在的新房不熟，沒參與賣房連價格都不知道。這咨詢當地中介和渠道商吧，他們熟悉。主要就是看價格，也就是地段兒雖然普通，但價格真要是能到掛的話也合適。但現在是75平350萬嗎？不打折的話不算便宜，自住為主吧。

3、二手房要是我就先看東壩金隅的，好幾個保障房小區呢，保值角度都差不太多，可以看看農業部的那個，帶福利房性質，問中介就知道。富東嘉園怎么說呢，商品房小區，但品質普通吧，所以才走弱到現在的價格，看自己的喜好吧。

通州的兩個都行，算算性價比吧，如果和東壩的差不多就算合適，否則就次選。豆各莊恒大的80多平350萬，像是保值好的價格嗎？南邊的又一城很好的小區，被地段兒拖累的已經有些走弱，御景灣作為房齡新的卻更弱，只能說各方面原因都有吧，自住為主。

4、簡單就這情況，如果北投的是現在這價格，那確定是自住為主再買。從地段兒來說先看東北，是不是保障房無所謂，規模大就是優勢。然后看通州的這倆，算算賬就行。

僅供參考。

五

Q:

請問，想提前了解一下，太平路小學1911后今年調劑多嗎？

A：

1、太平路小學，我不知道今年有沒有調劑，沒聽說。反正去年應該是沒什么，前年也不多。這里的學位充足，從來也不是調劑重點。

2、而且如果是過兩年上學，那也沒必要太參考現在和前兩年的入學情況。畢竟明年之后的入學人數就明顯下降了，比最高峰少了小一半呢。那就算曾經很緊張，到了低谷期也相對寬松多了。

3、所以我建議都甭看今年之前的情況了，意義不太大。打個比方就相當于買火車票，三四月份出行的話，就沒必要參考春運前后的行情了，沒什么太大意義。

僅供參考。

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