二娃說(shuō)

　　悲觀只是一個(gè)看法，樂(lè)觀卻是一種行動(dòng)。

　　6月28日，我認(rèn)為，這是一個(gè)值得被銘記的日子。

　　因?yàn)檫@一天，我發(fā)現(xiàn)很多廣州買房人，開(kāi)始清醒過(guò)來(lái)了！

　　他們買房，不再盲目地追求新規(guī)產(chǎn)品了，而是重新回歸到了確定性、便捷性、宜居性以及性價(jià)比上面。

　　喏~市二宮·君曜府開(kāi)盤，不就是最好的例子嗎？

　　◆ 二娃現(xiàn)場(chǎng)拍攝

　　是的，6月28日早上9點(diǎn)，二娃受邀，來(lái)到了君曜府的開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)。

　　很難想象，10點(diǎn)一刻，現(xiàn)場(chǎng)就已經(jīng)是這般火爆了......

　　人潮人涌！座無(wú)虛席！密密麻麻全是人!

　　◆ 二娃在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)拍攝

　　據(jù)二娃了解，項(xiàng)目首推115套，全盤共計(jì)161套。截止目前，已經(jīng)賣了超過(guò)一半了！

　　這聽(tīng)起來(lái)，是不是還挺不可思議的？

　　以往吧，這種火爆的場(chǎng)面，通常只發(fā)生在新規(guī)項(xiàng)目的首次開(kāi)盤。

　　畢竟，最近2年，廣州買房人對(duì)新規(guī)產(chǎn)品尤其迷戀，甚至瘋狂到了一種“不是新規(guī)，不去看”的地步。

　　但如今，這種火爆為什么出現(xiàn)在了舊規(guī)盤-市二宮·君曜府身上了呢？

　　嗯，在我看來(lái)呀，這其實(shí)是一個(gè)必然事件！

　　一方面，新規(guī)戶型，其實(shí)是一股潮流追風(fēng)，是特殊時(shí)期的產(chǎn)物，它來(lái)得快，去得也快。

　　而目前，相關(guān)部門也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)始收緊了政策。

　　為此，白云和天河某新盤的開(kāi)發(fā)商，正在為這事兒發(fā)愁。因?yàn)椋八麄儾坏?0㎡就能做4房，且能實(shí)現(xiàn)0飄窗的設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)在，全都報(bào)建不了了。

　　目前，只能變回舊規(guī)，90㎡老老實(shí)實(shí)做成3房！

　　◆ 開(kāi)發(fā)商朋友和我的對(duì)話

　　另一方面，大家開(kāi)始清醒過(guò)來(lái)。意識(shí)到了買房，不應(yīng)該把重點(diǎn)放在戶型上面。

　　因?yàn)樵谝惶追孔拥膬r(jià)值體系中，戶型的重要性占比不到1/6。

　　畢竟，買房最最核心的，還是地段！

　　除此之外，便是交通、學(xué)位、商業(yè)及醫(yī)療配套、環(huán)境。最后，才是產(chǎn)品和物業(yè)......

　　所以，無(wú)限放大戶型的重要性，盲目地追求新規(guī)產(chǎn)品，這是典型的“撿了芝麻，丟了西瓜！”不值當(dāng)！

　　當(dāng)然，君曜府開(kāi)盤能賣得這么好，最重要的還是自身夠“硬”。

　　總結(jié)起來(lái)，就6點(diǎn)：

　　1）在寸土寸金的市二宮板塊，有足夠硬核的地段！

　　2）稀缺！板塊斷貨多年，且項(xiàng)目全盤僅161套！（錯(cuò)過(guò)不再）

　　3）擁有海珠一梯隊(duì)，最牛的“書(shū)包”。

　　4）家門口就是地鐵，商業(yè)配套、醫(yī)療資源無(wú)敵！

　　5）確定性強(qiáng)，準(zhǔn)現(xiàn)樓，收樓快！

　　6）足夠驚喜和誠(chéng)意的價(jià)格！（板塊新房，最低上車門檻）

　　◆ 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖

　　如果你還不能100%理解的話，下面二娃不妨展開(kāi)給你詳細(xì)說(shuō)說(shuō)。對(duì)項(xiàng)目感興趣的朋友，一定要看到最后！

　　比越秀更近越秀！廣州真正的“中心”地段！

　　試問(wèn)：廣州的中心在哪里？

　　我猜，大多數(shù)人都會(huì)說(shuō)：珠江新城！

　　emm......其實(shí)，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，珠江新城是廣州的經(jīng)濟(jì)中心。論行政中心，一直在越秀。也就是廣州市政府、廣東省政府大樓這一帶。

　　◆ 項(xiàng)目與市政府位置關(guān)系示意圖

　　那從地圖上可以發(fā)現(xiàn)，君曜府的位置，距離廣州“中心”非常近。過(guò)個(gè)海珠橋，全程約3.6km就到了。

　　所以，君曜府開(kāi)盤至今，約40%的成交客戶都來(lái)自越秀。其中，不少買家都來(lái)自機(jī)關(guān)單位或者公務(wù)人員。

　　他們選擇這里，就是看中君曜府的地段足夠好，距離他們上班，足夠近。

　　這也是為什么，有不少人開(kāi)玩笑說(shuō)“市二宮君曜府，比越秀更近越秀，比天河更近天河”的原因。

　　◆ 海珠橋一過(guò)去，就能到越秀

　　板塊斷貨近10年，周邊置換人群基數(shù)龐大！

　　當(dāng)然，君曜府賣得好，很大一部分原因在于稀缺。

　　一來(lái)，整個(gè)板塊新房供應(yīng)特別少。最近10年，公開(kāi)出讓過(guò)的住宅地，僅有2宗（省政府為中心，直線距離3km以內(nèi)）。

　　其中一塊，便是賣到10萬(wàn)+的濱江樾，目前已經(jīng)清盤！

　　二來(lái)，君曜府所在位置，處于廣州老城區(qū)的中心，雖然地屬海珠，但又毗鄰越秀和荔灣，周邊常住人口高達(dá)約388萬(wàn)人，置換需求相當(dāng)旺盛。

　　三來(lái)，整個(gè)樓盤貨量緊缺，全盤僅161套，賣完就沒(méi)了！

　　它不像其他樓盤，你還可以觀望一下，再等等，因?yàn)楹竺孢€會(huì)有更好的樓棟推出來(lái)。

　　但君曜府呢，就161套房源，賣一套少一套，你等等，可能就真的錯(cuò)過(guò)了。

　　◆ 項(xiàng)目戶型分布圖

　　對(duì)口海珠最強(qiáng)的書(shū)包—海珠實(shí)驗(yàn)小學(xué)

　　都說(shuō)現(xiàn)在，非必要不買房！那么，依舊在買房的都是哪些人呢？

　　第一、改善客；第二、孩子即將要讀書(shū)的剛需客！

　　君曜府呢，剛好在書(shū)包資源上，占盡了優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2025年的地段招生，項(xiàng)目屬于小港社區(qū)，對(duì)口的學(xué)位，正是海珠第一梯隊(duì)的省一級(jí)名校-海珠實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

　　而海實(shí)所在的第4組，可搖號(hào)五中、六中、南武等多所老牌名校，教學(xué)質(zhì)量和成績(jī)，都是大家公認(rèn)的，也是可以查到的。

　　◆ 2025年海珠區(qū)學(xué)位地段劃分

　　為此，很多看中學(xué)位，在意孩子教育的家長(zhǎng)，都毅然選擇了這里。

　　畢竟，在越秀和海珠，單獨(dú)買個(gè)老破小學(xué)位殼給孩子讀書(shū)，都要上百萬(wàn)，還完全沒(méi)法住。

　　對(duì)比之下，君曜府的優(yōu)勢(shì)，也就不言而喻了！

　　◆ 海珠實(shí)驗(yàn)小學(xué)（富基校區(qū)）

　　約80米就是地鐵口！商業(yè)、醫(yī)療配套無(wú)敵！

　　說(shuō)到交通和配套嘛，君曜府那就更無(wú)敵了。

　　首先，項(xiàng)目門口約80米處（直線距離），就是地鐵2號(hào)線市二宮站。業(yè)主乘坐地鐵，1站江南西，2站北京路，通過(guò)地鐵換乘，可快速暢達(dá)金融城、琶洲和珠江新城。

　　未來(lái)，市二宮還規(guī)劃了28號(hào)線交匯，屆時(shí)，業(yè)主去佛山、琶洲、黃埔、增城都能一線直達(dá)。

　　至于商業(yè)配套，那更不用愁！

　　項(xiàng)目家門口就是富基廣場(chǎng)不說(shuō)，周邊更是涵蓋了：富力海珠城、江南新地、江南西·名店城、萬(wàn)國(guó)奧特萊斯、廣百?gòu)V場(chǎng)、信和廣場(chǎng)、潤(rùn)匯大廈、樂(lè)峰廣場(chǎng)、海珠新天地等數(shù)十個(gè)商場(chǎng)。

　　一江之隔，還有外地人來(lái)了必打卡的北京路、上下九步行街，吃喝玩樂(lè)完全不愁。

　　若家里人生病，需要去醫(yī)院的話，也不需要早早起來(lái)去醫(yī)院排隊(duì)。

　　因?yàn)榫赘苓叄筢t(yī)院云集。華南最牛且名震全國(guó)的中山一院，以及省人民醫(yī)院、廣醫(yī)一院，皆在項(xiàng)目直線2公里范圍內(nèi)（來(lái)源百度地圖）。

　　與其說(shuō)大家選擇君曜府，不如說(shuō)，大家選擇了廣州最好的配套資源。

　　已經(jīng)封頂了！準(zhǔn)現(xiàn)樓，確定性強(qiáng)！

　　值得一提的是，對(duì)比新規(guī)盤，君曜府還有個(gè)顯著的優(yōu)勢(shì)，那就是準(zhǔn)現(xiàn)樓，確定性強(qiáng)！

　　因?yàn)椋?xiàng)目已經(jīng)正式封頂，預(yù)計(jì)明年10月就能收樓。不需要像其他樓盤一樣，買房后收樓，要等2-3年。

　　一來(lái)，可以省下不少租金。

　　二來(lái)，大大降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)，所見(jiàn)即所得，確定性更強(qiáng)！

　　◆ 項(xiàng)目已經(jīng)正式封頂

　　現(xiàn)在去買房，全是實(shí)體樣板房，你所看到的景觀都是實(shí)實(shí)在在的，不會(huì)和交房的時(shí)候有差異。

　　更不用擔(dān)心，收樓那天，你推開(kāi)窗戶發(fā)現(xiàn)正對(duì)著別人家的臥室窗，毫無(wú)私密性可言。

　　◆ 別人新規(guī)項(xiàng)目收樓時(shí)的景觀

　　開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意夠，價(jià)格真的太香了！

　　當(dāng)然了，這一切的一切，都得有個(gè)前提條件，那就是價(jià)格到位！

　　那么，君曜府價(jià)格到位了嗎？

　　據(jù)二娃了解，君曜府開(kāi)盤整體均價(jià)5.2-6萬(wàn)/㎡！開(kāi)盤當(dāng)天購(gòu)買的話，算上所有折扣，小戶型低樓層單位，甚至?xí)?萬(wàn)/㎡的驚喜價(jià)！400多萬(wàn)就能拿下市中心全新三房！

　　◆ 項(xiàng)目實(shí)體樣板房

　　你們知道這是什么概念嗎？

　　其一、這是同板塊，3房和4房最低的上車門檻！

　　畢竟，同板塊目前在售的新盤，不足3個(gè)。其他不近地鐵，且沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的項(xiàng)目，目前都賣到了6-6.5萬(wàn)/㎡，比君曜府足足高出了5000-8000元/㎡。

　　其二、項(xiàng)目隔壁20年樓齡二手房，也要賣到4-5萬(wàn)/㎡

　　就拿君曜府旁邊的富基廣場(chǎng)B區(qū)來(lái)說(shuō)吧，即便樓齡13年了，目前成交價(jià)依舊保持在4-5萬(wàn)/㎡！

　　并且，人家一套99.73㎡的戶型，還是北向2房，成交價(jià)都能去到4.36萬(wàn)/㎡，總價(jià)也要435萬(wàn)。

　　反觀市二宮·君曜府呢，全新盤，交標(biāo)更好，景觀和朝向也更好，關(guān)鍵還是三房，也只要這個(gè)價(jià)。

　　為此，項(xiàng)目開(kāi)盤后，有不少富基廣場(chǎng)的老業(yè)主看中其性價(jià)比，過(guò)來(lái)給子女買房，實(shí)現(xiàn)“一碗湯”的距離。

　　其三、從市中心房?jī)r(jià)梯隊(duì)圖也能看出，項(xiàng)目的性價(jià)比有多高。

　　如下圖所示，以廣州市政府/廣東省政府為中心，往下延伸，房?jī)r(jià)是由高變低的。

　　比如，一江之隔的越秀，新房要去到8-12萬(wàn)/㎡，往下到了濱江板塊后，則變成了6-9萬(wàn)/㎡！

　　繼續(xù)往下，則是海珠中區(qū)和海珠南部，房?jī)r(jià)基本為5-6萬(wàn)/㎡。

　　但仔細(xì)研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，市二宮·君曜府位置非常靠前，更近市中心，但價(jià)格卻更有誠(chéng)意。

　　所以，從以上三個(gè)維度來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格都是極具核心競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　這也是為什么，大家明知道它是舊規(guī)戶型，卻依舊愿意買單的真正原因！

　　最后，二娃還有個(gè)消息要告訴大家：項(xiàng)目因?yàn)槭组_(kāi)賣得很好，加上首開(kāi)的優(yōu)惠給的很足，所以價(jià)格很便宜。現(xiàn)在，上面領(lǐng)導(dǎo)有想要漲價(jià)的意思！具體什么時(shí)候漲價(jià)還沒(méi)定，現(xiàn)場(chǎng)銷售說(shuō)隨時(shí)都有可能。

　　所以，如果大家真想買這個(gè)盤，不如早點(diǎn)去選房。因?yàn)樵降胶竺妫x擇越少，價(jià)格可能還更貴了。