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全澳建房最貴的城市：布里斯班還在漲！

由于昆州政府大規(guī)模基建投資計(jì)劃的推動(dòng)，加上2032年奧運(yùn)會(huì)的臨近，布里斯班已經(jīng)成為全澳建房成本最高的城市，而且未來(lái)只會(huì)更貴。

根據(jù)建筑顧問(wèn)公司 Turner & Townsend 的最新研究，現(xiàn)在在布里斯班建房的成本約為每平方米 5009澳元，高于悉尼的 4866澳元 和墨爾本的 4242澳元（全國(guó)第二便宜）。

導(dǎo)致建筑成本持續(xù)上漲的主因是：技術(shù)工人短缺、生產(chǎn)率停滯，以及技能分布不均，這些因素正在影響項(xiàng)目的交付時(shí)間表，并推高各大城市的建設(shè)價(jià)格。

而布里斯班的壓力尤為明顯，正在進(jìn)行的重大項(xiàng)目包括 Cross River Rail 跨河鐵路、Brisbane Metro 地鐵、醫(yī)院改建計(jì)劃和 Bruce Highway 公路升級(jí)等。

Turner & Townsend 的《全球建筑市場(chǎng)情報(bào)年度報(bào)告》指出，短期內(nèi)建筑活動(dòng)可能趨于穩(wěn)定，但如果要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的成本控制，需要提升生產(chǎn)效率、加強(qiáng)公私合作，以及增強(qiáng)供應(yīng)鏈韌性。

該公司預(yù)計(jì)，2025年建筑價(jià)格將上漲4.2%，2026年再漲4.6%。

公司代表 Tiffany Emmett 表示，自疫情以來(lái)，高成本增長(zhǎng)已成為“新常態(tài)”，背后是風(fēng)險(xiǎn)增加、勞動(dòng)力成本上升和生產(chǎn)效率停滯的結(jié)合。

“即便全球某些市場(chǎng)正在恢復(fù)穩(wěn)定，澳洲的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍然讓建筑通脹居高不下，”Emmett 說(shuō)。“建筑工會(huì)在2024年談判達(dá)成的新工資協(xié)議，將使主要市場(chǎng)的年薪平均每年上漲約5%，持續(xù)三四年。”

“這雖然有助于留住勞動(dòng)力，但同時(shí)也持續(xù)推高建筑成本。”

在各建筑類(lèi)別中，澳洲清潔能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也是推動(dòng)成本上升的關(guān)鍵因素，尤其在珀斯等“可再生能源重鎮(zhèn)”，勞動(dòng)力緊張導(dǎo)致建筑價(jià)格上漲。

目前珀斯的建房成本為每平方米 4497澳元，是全國(guó)第三貴的城市；而最便宜的是阿德萊德，為 4133澳元/平方米。

盡管昆州和西澳的建設(shè)項(xiàng)目激增，但當(dāng)?shù)卣诜e極與行業(yè)合作，確保項(xiàng)目能夠交付。Emmett 表示：“這種合作對(duì)于管理成本壓力和保持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)至關(guān)重要。”

她指出，昆州和西澳未來(lái)將面臨更高的建筑通脹壓力，原因在于需求上升、本地資源有限、重大項(xiàng)目在排隊(duì)推進(jìn)，尤其是布里斯班奧運(yùn)的籌備工作。

這些州可能需要從新州和維州“借用”施工資源，以滿(mǎn)足交付需求。

為了完成聯(lián)邦政府提出的“120萬(wàn)套新住房”目標(biāo)，昆州估計(jì)需要新增約1.85萬(wàn)名建筑工人，而這部分勞動(dòng)力正被基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“吸走”。

維州和新州的建筑通脹預(yù)計(jì)將在近期保持溫和，但 Emmett 提醒，這種緩解可能只是“暫時(shí)的”。

“一旦降息疊加支持性住房政策出臺(tái)，住宅建設(shè)將再次反彈，而歷史表明，這往往會(huì)帶動(dòng)整體建筑成本在高峰期上漲。”

昆州本地開(kāi)發(fā)商 Consolidated Properties Group 的CEO Don O’Rorke 表示，目前醫(yī)院、學(xué)校、道路等新建項(xiàng)目的施工需求極大，這直接推高了成本。

“現(xiàn)在問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，這些高需求項(xiàng)目還在繼續(xù)，然后再疊加一個(gè)70億澳元的奧運(yùn)會(huì)建設(shè)計(jì)劃，需求爆棚，供應(yīng)卻跟不上。”

他指出，施工進(jìn)度還受到天氣和工會(huì)EBA協(xié)議下“輪休日”的影響，“每周實(shí)際施工天數(shù)變少，效率更低”。

而對(duì)公寓開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)情況更糟：O’Rorke 說(shuō)，如果建一套100平方米的新公寓，其售價(jià)至少要達(dá)到200萬(wàn)澳元（即每平米2萬(wàn)）才可能不虧本。

“建造成本太貴，因此公寓價(jià)格也貴，所以只有‘超黃金地段’才能建得起，買(mǎi)家只剩下那些換房的嬰兒潮退休族。目前市場(chǎng)就只剩這類(lèi)項(xiàng)目在推進(jìn)，其他都停擺了。”

住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Tim Reardon 也表示，目前建新公寓的成本高得離譜，原因是各種新稅、建筑規(guī)定和原材料漲價(jià)，這些費(fèi)用最終都轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者頭上。

他還指出，稅負(fù)增加已經(jīng)讓外國(guó)銀行和養(yǎng)老金基金不愿再為公寓開(kāi)發(fā)提供融資，導(dǎo)致行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，技術(shù)工人也因此轉(zhuǎn)向其他項(xiàng)目或礦業(yè)部門(mén)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)能力正在被“侵蝕”。

Reardon 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年勞動(dòng)力成本的漲幅將是全國(guó)平均工資增速的兩倍。

02

澳洲還貸壓力排行榜出爐

在墨爾本和悉尼的房主拖欠還貸率最高的城區(qū)中，大多都位于外圍城區(qū)，這與5年前西澳占據(jù)主要地位形成了鮮明的對(duì)比。

然而，部分專(zhuān)家認(rèn)為，隨著利率開(kāi)始下降，全澳范圍內(nèi)的拖欠率可能會(huì)有所改善。

截至3月底，在拖欠還貸率最高的10個(gè)城區(qū)中，有5個(gè)位于維州，4個(gè)位于新州，包括維州的Craigieburn、Caroline Springs、Narre Warren、Pakenham和Melton South，以及悉尼的Blacktown、Liverpool和Campbelltown。

在S&P Global Ratings最新公布排名中，昆州僅一地上榜。

S&P Global Ratings的數(shù)據(jù)顯示，5年前的同一時(shí)期，西澳有7個(gè)城區(qū)躋身前10，新 州、昆州和北領(lǐng)地各有一個(gè)，維州則一個(gè)也沒(méi)有。

澳洲各地的家庭一直在應(yīng)對(duì)實(shí)際收入下降和高通脹造成的財(cái)務(wù)壓力。

澳聯(lián)儲(chǔ)在4月 發(fā)布的Financial Stability Review中指出，近年來(lái)，所有州和領(lǐng)地的拖欠還貸率均有所上升，相比2022年的低水平有所增加。

S&P的Erin Kitson表示，西澳早期較高的拖欠率是“后礦業(yè)繁榮遺留問(wèn)題”及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的后遺癥。

她解釋道：“由于礦業(yè)繁榮后西澳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)，借貸者無(wú)法通過(guò)自愿出售房產(chǎn)來(lái)擺脫債務(wù)困境，所以才會(huì)一直處于長(zhǎng)期拖欠狀態(tài)。”

“然而，我們看到在2023年年中左右，西澳的拖欠率開(kāi)始下降。”

Kitson補(bǔ)充道，近年來(lái)西澳房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的更強(qiáng)勁增長(zhǎng)“確實(shí)使得該地的拖欠率迅速下降，因?yàn)檫@意味著借貸者現(xiàn)在可以自愿出售房產(chǎn)”。

Cotality的Tim Lawless表示，西澳的市場(chǎng)一直很強(qiáng)勁，房屋中位價(jià)在5年內(nèi)上漲超 80%。

“這很不尋常，因此，這確實(shí)幫助市場(chǎng)擺脫了過(guò)去高拖欠率的歷史。”

在新州和維州，自疫情封鎖重創(chuàng)市場(chǎng)信心以來(lái)，拖欠率的走勢(shì)各有不同。 這在墨爾本尤為明顯，Cotality的數(shù)據(jù)顯示，該地房屋中位價(jià)仍比峰值水平低3.9%。

在2020年3月的排名中，維州沒(méi)有一地上榜，而新州唯一上榜的是距離悉尼200多公 里的偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)Appletree Flat。

在過(guò)去3個(gè)季度，距離墨爾本CBD約30公里的Craigeburn一直是表現(xiàn)最差的城區(qū)，截 至3月有3.10%的房主拖欠還貸。

Kitson表示，在過(guò)去約18個(gè)月的時(shí)間里，悉尼和墨爾本外圍郊區(qū)頻繁的出現(xiàn)在拖欠率榜單上。

她解釋道：“這些地方通常是年輕家庭為了買(mǎi)得起房產(chǎn)而不得不搬去的地方。這意味著這些地區(qū)的債務(wù)收入比較高，這意味著家庭更容易受到高利率的影響。”

“因此，當(dāng)我們看到利率開(kāi)始上升時(shí)，這些地區(qū)的拖欠率上升得更快。”

澳聯(lián)儲(chǔ)4月的報(bào)告顯示，墨爾本和維州偏遠(yuǎn)地區(qū)的貸款拖欠率增幅最為顯著，部分原因是“維州較高比例的借貸者既有更大的貸款規(guī)模，又有比其他州更少的現(xiàn)金緩沖”。

S&P 發(fā)現(xiàn)，維州在3月的拖欠率為全澳最高，達(dá)到1.17%，其次是新州，為1.07%， 同期西澳的拖欠率為0.86%。

但在利率下調(diào)、相對(duì)較低的失業(yè)率和通脹放緩的背景下，拖欠水平可能會(huì)出現(xiàn)變化，澳洲儲(chǔ)備銀行下一次利率決定將在周二公布。

Kitson表示，全國(guó)范圍內(nèi)的拖欠率都可能會(huì)降低，但根據(jù)當(dāng)?shù)匾蛩氐牟煌档偷乃俣葧?huì)有所不同。

03

新州政府公布首批「必要工作者出租住宅」計(jì)劃藍(lán)圖

新州工黨政府正式公布悉尼內(nèi)西區(qū)Annandale一處前WestConnex工程基地的住宅重建計(jì)劃。

這片閑置多年的州政府土地將改建為577戶(hù)新住宅，其中220戶(hù)將作為「必要工作者出租住宅」（Build-to-Rent），以低于市價(jià)租金優(yōu)先出租給包括醫(yī)護(hù)、教師、警員與消防員等關(guān)鍵職業(yè)人士，高于此前計(jì)劃的200套。

該地塊開(kāi)發(fā)也是新州政府重建公共服務(wù)、改善住房危機(jī)的重要一環(huán)，同時(shí)也是首批納入4500萬(wàn)元「必要工作者出租住宅計(jì)劃」的項(xiàng)目。

新推出的項(xiàng)目將在整個(gè)場(chǎng)地提供各種大小和風(fēng)格的優(yōu)質(zhì)公寓，以滿(mǎn)足不同人群的需求，未來(lái)居民將可以輕松前往中央商務(wù)區(qū)、交通、公共場(chǎng)所、便利設(shè)施以及教育和醫(yī)療中心，包括悉尼最大的醫(yī)院之一Royal Prince Alfred Hospital.。

該地塊開(kāi)發(fā)計(jì)劃包括約357戶(hù)額外單位，包含一般市場(chǎng)銷(xiāo)售住宅與部分可負(fù)擔(dān)住房、地面零售與商業(yè)空間和景觀公共空間與社區(qū)廣場(chǎng)，打造宜居環(huán)境。此外還有人行通道改善工程，新增步道連接Parramatta Road與Pyrmont Bridge Road，提升可達(dá)性。

此案目前正進(jìn)行規(guī)劃評(píng)估，預(yù)計(jì)2026年動(dòng)工，2028年迎來(lái)首批住戶(hù)入住。

州政府將永久保留建造出租住房的所有權(quán)，租約由合適的運(yùn)營(yíng)商管理，有關(guān)資格標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)渠道和租金補(bǔ)貼的詳細(xì)資訊將在項(xiàng)目完成后公布。

新州州長(zhǎng)柯民思（Chris Minns）說(shuō)，這塊地閑置多年，現(xiàn)在我們用它來(lái)回饋社會(huì)，為我們的必要工作者興建可負(fù)擔(dān)住宅，這些工作者每天讓城市運(yùn)轉(zhuǎn)，卻往往負(fù)擔(dān)不起工作地點(diǎn)附近的住房。我們要幫助他們住得更近，減少通勤時(shí)間，也改善公共服務(wù)品質(zhì)。

規(guī)劃與公共空間廳長(zhǎng)斯卡利（Paul Scully）說(shuō)，這是高密度開(kāi)發(fā)的典范，多虧了Landcom的巧妙規(guī)劃，我們將基本工人的房屋從最初的200套新增到220套，地點(diǎn)便利、規(guī)劃智慧，讓空地轉(zhuǎn)變?yōu)榭韶?fù)擔(dān)、綠意盎然的社區(qū)核心。

住宅事務(wù)廳長(zhǎng)杰克森（Rose Jackson）說(shuō)，這批由政府擁有、政府興建的出租住宅，將為必要工作者提供安全、可負(fù)擔(dān)的住所。我們不只是小修小補(bǔ)，而是直接介入市場(chǎng)，打造真正需要的住房。

負(fù)責(zé)推動(dòng)該開(kāi)發(fā)計(jì)劃的新州政府的住宅開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)Landcom行政總經(jīng)理庫(kù)珀說(shuō)，這是Landcom首個(gè)位于都市核心區(qū)域的出租住宅項(xiàng)目，將創(chuàng)造能與社區(qū)共融的住宅空間，我們希望打造一個(gè)能讓居民引以為傲的社區(qū)典范，并鼓勵(lì)他們?nèi)谌氘?dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

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高價(jià)城郊房?jī)r(jià)降迎購(gòu)房窗口市場(chǎng)回暖購(gòu)房機(jī)遇轉(zhuǎn)縱即逝

澳洲一些房?jī)r(jià)最貴的城郊地區(qū)，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)低于一年前水準(zhǔn)，這為人們以更低成本進(jìn)入高端市場(chǎng)提供了契機(jī)。

在多個(gè)高價(jià)城郊地區(qū)，典型房屋的售價(jià)比一年前低了幾十萬(wàn)，而在少數(shù)幾個(gè)城郊地區(qū)，房?jī)r(jià)中位數(shù)更是下跌了超過(guò)100萬(wàn)。

PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中房?jī)r(jià)跌幅最大的郊區(qū)，很多都是全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的郊區(qū)之一，其中幾個(gè)郊區(qū)集中在悉尼東部郊區(qū)和下北岸地區(qū)，l在這些地區(qū)，即使是入門(mén)級(jí)住宅也需要數(shù)百萬(wàn)的預(yù)算。

房?jī)r(jià)跌幅最大的地區(qū)是Vaucluse（下跌170 萬(wàn)）、Bellevue Hill（下跌160 萬(wàn)）和Dover Heights（下跌110 萬(wàn)）。

而根據(jù)最新的PropTrack 房?jī)r(jià)指數(shù)，去年悉尼普通住宅的價(jià)格上漲了3%，約合4 萬(wàn)，達(dá)到143.7 萬(wàn)。

在悉尼以外的地區(qū)，臥龍崗最昂貴的郊區(qū)Austinmer的房?jī)r(jià)下降了60 萬(wàn)，而墨爾本最昂貴的郊區(qū)Toorak也錄得幾乎同樣大的降幅。

墨爾本郊外的Sorrento和Barwon Heads也出現(xiàn)了大幅下跌（跌幅分別為52.5 萬(wàn)和46.5 萬(wàn)）。

不過(guò)，盡管一些最昂貴的郊區(qū)房?jī)r(jià)有所下降，但三分之二的200 萬(wàn)以上的郊區(qū)房?jī)r(jià)在過(guò)去一年中有所上漲或保持穩(wěn)定。

REA集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗萊厄蒂稱(chēng)，許多高端郊區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看大多上漲，雖然近期中位數(shù)下降，但自大流行以來(lái)Vaucluse房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲285.5萬(wàn)、Bellevue Hill上漲286.3萬(wàn)。郊區(qū)出售房屋類(lèi)型變化會(huì)影響中位數(shù)價(jià)格，這些郊區(qū)住宅價(jià)格驚人，價(jià)位差距大，如果售出的超高價(jià)房屋減少，中位價(jià)格就有可能下降。

弗萊厄蒂表示，二月份降息標(biāo)志市場(chǎng)轉(zhuǎn)折，雖然單次降息對(duì)借貸能力提振小，但開(kāi)啟降息周期增強(qiáng)了信心。

PropTrack 的數(shù)據(jù)顯示，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了前幾個(gè)月的下跌后，在3 月份出現(xiàn)了上漲。

Westpac-Melbourne Institute的消費(fèi)者信心指數(shù)在三月份達(dá)到了三年來(lái)的最高點(diǎn)，認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)房好時(shí)機(jī)的人數(shù)大幅上升。

分析指出，隨著市場(chǎng)條件的改善，近期高價(jià)郊區(qū)的疲軟態(tài)勢(shì)不太可能持續(xù)太久，這可能會(huì)給購(gòu)房者在下一輪上漲之前的低迷時(shí)期提供有限的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

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