人口和房地產(chǎn)密切相關(guān)，盡管日本東京圈有著全球矚目的人口密度，但在東京圈之外，日本的房屋空置率也越來越高，城市的虹吸效應(yīng)，在一個(gè)高度老齡化和少子化的國家，體現(xiàn)的淋漓盡致。

從農(nóng)業(yè)國到工業(yè)國，需要最原始的資本積累。

而歷史上，但凡想要快速走完這個(gè)積累過程的國家，都繞不開這幾個(gè)辦法。第一就是海外殖民，諸如早期的英美等等，通過海外貿(mào)易殖民的方式，來掠奪財(cái)富，從而達(dá)到工業(yè)化的快速積累。

自二戰(zhàn)后，這些英美殖民地紛紛獨(dú)立崛起，至此以后，農(nóng)業(yè)國要想發(fā)展成工業(yè)國家，更好的辦法就是靠房地產(chǎn)起家。

最值錢的，在今天仍然還是土地，只不過和過去農(nóng)業(yè)社會(huì)不同的是，土地不是拿來種糧食的，而是拿來蓋樓的。

當(dāng)年的日本也是類似的情況。

二戰(zhàn)后日本百廢待興，在美國的援助之下，日本快速實(shí)現(xiàn)了幾十年的經(jīng)濟(jì)騰飛，這其中除了美國的幫助，日本房地產(chǎn)的興起，也為日本經(jīng)濟(jì)注入了一劑強(qiáng)心針。

而日本房地產(chǎn)的故事，還要從泡沫破滅之后說起。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本又迎來了人口老齡化和少子化，這進(jìn)一步加劇了宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，而日本總?cè)丝诘臏p少，也為日本房屋空置，提供了近乎絕佳的土壤。

目前日本全國空置房屋數(shù)量已經(jīng)高達(dá)900萬棟，和2010年的數(shù)據(jù)相比，15年的時(shí)間里翻了一倍；預(yù)計(jì)到2038年，日本每3棟房屋中就有1棟空置，到2040年，日本無人認(rèn)領(lǐng)和被放棄的土地面積將接近北海道本島的面積。

而北海道則占日本總面積的22%左右。

人口減少帶來的連鎖反應(yīng)，已經(jīng)不可避免地對(duì)日本本土造成了嚴(yán)重的沖擊。

在房屋空置上，日本的特點(diǎn)也呈現(xiàn)了馬太效應(yīng)，即人少的地方房屋空置越嚴(yán)重。在農(nóng)村和城市，形成了非常顯著的差異。

在日本農(nóng)村地區(qū)，和歌山縣、德島縣等地的房屋空置率已經(jīng)高達(dá)21.2%，日本山梨縣、高知縣、長(zhǎng)野縣等地的房屋空置率也在20%以上。

而在大城市，這又是另一幅景象。日本東京等核心城市商業(yè)地產(chǎn)空置率較低，如梅田與中央?yún)^(qū)甲級(jí)寫字樓空置率僅3.2-4.1%。

城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)還在加大，而更多日本中小城市甚至是農(nóng)村，則面臨著無人居住的局面。

從歷史變化來看，人口還不是絕對(duì)的因素，真正決定日本房屋空置率加快的，其實(shí)是泡沫。

1990年，日本房屋空置率只有5%左右，此時(shí)日本經(jīng)濟(jì)還沒有破滅，房屋空置率基本正常；但僅僅三年之后，1993年，日本房屋空置率已經(jīng)升至9.8%。

20年之后，也就是2023年，這一數(shù)字已經(jīng)升至13.8%。

這一趨勢(shì)顯示，日本房屋空置問題在過去三十年間不斷惡化，增速在近年還有所加快。

早期，日本房屋空置率因?yàn)榧彝鶆?wù)負(fù)擔(dān)而大量上升；到了近年，日本房屋空置率則因?yàn)槿丝趩栴}，而出現(xiàn)大幅上升。

隨著人口趨勢(shì)的不可逆轉(zhuǎn)，日本房屋空置率隨著時(shí)間的推移，還在加快。

2023年，日本總和生育率降至1.2的歷史最低點(diǎn)，死亡率也開始超過出生率；到了2024年，日本65歲以上人口占比已達(dá)29.1%。

人口減少，也導(dǎo)致人口家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了史詩級(jí)變化，其中最顯著的變化，就是單位家庭人口開始減少。

日本家庭人口規(guī)模，從1980年的3.4人降至2025年的2.1人，傳統(tǒng)“一戶建”需求銳減，也對(duì)日本房屋空置造成毀滅性打擊。

在這個(gè)過程中，日本東京圈的人口虹吸效應(yīng)還在加強(qiáng)。年輕人持續(xù)向東京、大阪等大城市集中，進(jìn)一步導(dǎo)致農(nóng)村和小城市人口流失。

日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)總?cè)丝陂_始史無前例的減少時(shí)，最終時(shí)代的未來一定不在小城市和農(nóng)村，而是在大城市，大者越大，強(qiáng)者越強(qiáng)的馬太效應(yīng)開始進(jìn)一步顯現(xiàn)。

除了人口因素和地產(chǎn)破滅之外，日本的經(jīng)濟(jì)體系也是導(dǎo)致日本房屋空置的另一大原因。

首先就是遺產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，日本遺產(chǎn)稅最高稅率達(dá)55%，基礎(chǔ)免征額僅3000萬日元，這對(duì)日本中產(chǎn)來說，旗下的房產(chǎn)極易觸發(fā)重稅，導(dǎo)致一些人不得不拋棄房屋。

除此之外，日本房產(chǎn)的持有成本也相對(duì)較高。固定資產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)等年度支出可達(dá)房?jī)r(jià)的3%，而租金回報(bào)率則不足1%，形成“資產(chǎn)收益倒掛”。

說到這里，我很難不佩服杰克馬；記得早年間杰克馬在內(nèi)部員工會(huì)議上就曾說，多年前我勸阿里的員工都去買房，但今天我要?jiǎng)衲銈兌既プ夥浚驗(yàn)樽夥渴袌?chǎng)不景氣的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)景氣。

日本的例子告訴我們，當(dāng)租金回報(bào)率不高，房屋持有成本卻比租金還高的時(shí)候，只會(huì)刺激更多人賣房，而不是持有房，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并沒有好處。

今天的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣。看起來東京圈的房?jī)r(jià)還是那么迷人，但在東京圈之外，日本的房地產(chǎn)幾乎已經(jīng)算是徹底崩盤。

而日本的特殊之處還在于，房子無人繼承。在日本有約17%的空置房因稅費(fèi)過高無人繼承，這導(dǎo)致日本每年需投入1.2萬億日元來維護(hù)這些“僵尸房產(chǎn)”。

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前具有三大特性。

第一就是資產(chǎn)價(jià)值的崩塌。日本東京核心區(qū)房?jī)r(jià)較1991年峰值暴跌70%，但持有成本剛性存在；而在日本其他地區(qū)，房?jī)r(jià)較1991年峰值算起來下跌更慘，幾乎已經(jīng)沒有持有的必要性。

第二就是供需失衡。日本人口減少導(dǎo)致整體住房需求下降，日本許多老年人去世后留下的房屋也無人接手，當(dāng)人口開始減少的時(shí)候，供大于求已經(jīng)成為日本房地產(chǎn)不爭(zhēng)的事實(shí)。

最后就是區(qū)域發(fā)展不均。日本大城市吸引力持續(xù)增強(qiáng)，但農(nóng)村和小城市房產(chǎn)價(jià)值不斷貶值，形成冰火兩重天。

按照野村證券的估算，到2038年日本的房屋空置率可能達(dá)到31.5%，這意味著差不多每3套房屋，就會(huì)有一套是空置房。

日本經(jīng)驗(yàn)表明，房屋空置問題一旦形成便難以逆轉(zhuǎn)，這對(duì)面臨類似人口挑戰(zhàn)的國家具有重要警示意義。未來可能的解決方案包括制度變革、區(qū)域振興、創(chuàng)新利用和國際合作等多管齊下的策略。如何平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人口結(jié)構(gòu)變化，也必然將成為許多國家未來的重大政策挑戰(zhàn)。

end.