北京的老破小終于要迎來破局的關鍵時刻了。

2025年北京老破小明顯加大了原拆原建的力度和騰退的速度。

首先是原拆原建的力度明顯加大了。

2025年6月30日，北京三里河一區居委會發了一則通知：大意是全樓居民要按時搬遷，從而實現原拆原建的目標。

月壇區域的三里河一區28號樓，馬上就要實施原地拆除，原地重建的計劃，把老破小變成新房。

很明顯，北京東西城核心區的老破小，未來原拆原建的數量，會越來越多。

原拆原建是北京危舊房改造最重要的手段。

按照國家的政策安排，本輪只要老樓進入了"D級危房"的行列，基本上都要實施原拆原建的計劃了。

甚至部分“C級危房”也有可能幸運進入原拆原建的范圍。

老房子一旦進入原拆原建，馬上就會草雞變鳳凰，可以說一飛沖天了。

而且國家明確說了，原拆原建之后的新房，都要盡可能按照“好房子”的標準來建設。

該加電梯就加電梯，該加層高就加層高，該贈送面積就贈送面積。

這一拆一建，不僅是大幅度改善了居民的居住質量，而且房子增值收益相當可觀。

一般來說，經過原拆原建后的老房子，房價至少可以漲30%左右。

同時從成本上看，北京老破小的原拆原建可行性非常高。

按照有關部門的數據，三里河一區28號樓原拆原建的總成本每平米只有1.1萬元。

總成本是每平米11000元，其中政府補貼5786元/平米，居民負擔6029元/平米。

簡單來說，就是政府補貼和居民負擔各占50%。

對于超出原有房本面積的增加面積部分，居民按照每平米11815元來進行支付。

這簡直相當于政府直接給居民“送錢”。

北京東西城每平米的房價至少7萬以上，而原拆原建后新增的面積，政府僅僅按照1.1萬/平米來收取費用。

對于居民來說，每平米至少掙了6萬。

所以原拆原建后，增加的面積越多，居民掙的越多。

如果在此基礎上，多蓋幾層樓，就完全可以覆蓋政府補貼的錢，那么整個資金來源也就解決了。

北京的原拆原建，完全可以大規模搞起來，為北京老破小打破出路。

北京樓市的差房子和老破小太多了，一半房子可能需要拆除重建。

北京的二環里，甚至三環里四環里，充斥著大量的老破小，甚至北京老破小比例占到整個二手房至少30%以上。

如果按照新的住宅規范來看，這些房子，就是徹頭徹尾的差房子，根本沒有存在的必要。

未來北京還要新建大量的“好房子”，這些老房子未來怎么辦？他們的出路在哪里？

原拆原建就是樓房老破小最好的出路。

而對于平房老破小來說，騰退和退租就是他們唯一的出路。。

北京東西城的平房騰退，目前也正在加速。

目前西城區的平房騰退，一下子就啟動兩大片區：天橋北片區和東斜街片區。

這兩個片區全部采用的是“整院退租”的方式。

而且僅僅針對區屬平房直管公房，不含成套樓房、簡易樓、中式樓、宗教產、單位產及涉及解危排險、文物保護騰退的公房。

私房業主申請改善住房條件的，由實施主體參照本政策另行處理。

根據北京城市更新的計劃要求，每年東西城都要完成2000戶的退租任務，其中東城區和西城區各自1000戶指標。

所以不存在西城快，東城慢的說法，反正不管是東城，還是西城，都要完成每年1000戶的指標任務。

東城區先后完成了包括景山三井眼、故宮周邊院落、國子監、鐘鼓樓等多片區騰退。

西城區之前也啟動了大吉地、宣西北地塊騰退，法源寺保護提升項目。

而且2025年的騰退范圍也不再局限于歷史文化保護區，而是擴展到“東西城全域”。

同時從24年底到25年，騰退開始采用整院退租的方式。

所以說退租的范圍不僅擴大了，同時退租的規模也擴大了，全域范圍，整院退租，一旦啟動，規模會非常大。

2025年之后馬上就要實施核心區控規新的三年行動計劃（2026-2028），我們預計平房整院退租的規模可能會放大。

推動老城區從“居住功能”向“文旅商業”轉型。

未來北京或將呈現“就業居住郊區化，商業旅游中心化”的新格局。

來源:大山說房