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作者 I 宋溪 選址960

全文1695字，約需3分鐘

“世界上沒有絕對的劣質資產，前提是只要價格足夠低。”

財聯社7月10日消息，全球最大資管貝萊德斷貸7.8億，被渣打銀行收回的上海普陀兩棟寫字樓，被鼎一投資成功“撿漏”。網傳交易價格7億，折價48%，已經完成交割。

據了解，2017年貝萊德以12億元收購北岸長風E棟和G棟，其中總價款的65%，約7.8億元為渣打銀行貸款。該筆貸款第二次到期時，貝萊德選擇斷貸棄供，這兩棟辦公樓由此被渣打銀行收回。

公開資料顯示，北岸長風項目位于普陀區蘇州河北岸，緊挨長風公園，由北京天虹控股集團開發建設，規劃了4棟小獨棟辦公樓、6棟高層辦公樓，以及1棟五星級酒店、1棟商業中心。

北岸長風E棟、G棟 圖源：網絡

貝萊德收購的E棟為一棟高層辦公樓，總面積逾2萬平方米；G棟是一處小獨棟辦公樓，總面積不到7000平方米。貝萊德2107年收購時，單價超過了4.3萬/平方米；此次甩賣，單價砍掉一小半為2.7萬/平米。

值得一提的是，貝萊德收購此處物業時賣家是保德信。保德信2016年收購E、G辦公樓交易價格為8.3億元，賣家為李嘉誠創立的亞騰資產管理。也就是說僅過了一年，保德信從貝萊德手中直賺3.7億元。而此次鼎一投資收購，在8.3億元基礎上仍折價15%。

作為全球第一大資管巨頭，貝萊德為何選擇斷供？

貝萊德并非沒有錢。數據顯示，截至2024年12月31日，貝萊德管理的總資產規模達到11.6萬億美元，規模增長1.5萬億美元，同比增長15%。全年資金凈流入達6410億美元，創歷史紀錄。營業利潤增長23%，利潤率高達44.5%。歸屬母公司凈利潤為63.69億美元，同比增長15.76%。

業內人士表示：貝萊德2017年收購時租金收益尚可覆蓋利息。但至2023年，該片區域租金已跌至3.2-6.8元/平方米，遠低于貸款成本。貝萊德曾嘗試以8.4億元（收購價7折）出售未果，最終選擇以違約棄貸方式斷尾。

根據鳳凰網實際走訪表示：兩棟樓中高層E棟，空置率很高，很多辦公室大門緊閉，寫字樓廣告牌破爛不堪；G棟為小獨棟辦公樓，現在是藝康大中華區總部。另外，長風片區空蕩蕩的商務樓不止一兩棟。據了解，該區域目前租金水平為3.2-5.8元/天/平方米，處于下降通道。

事實上，貝萊德2月份違約，3月份市場就有消息傳出：鼎一投資和渣打銀行就E棟、G棟寫字樓買賣進行深入談判。

公開資料顯示，鼎一投資2015年于寧波成立，是國內最早一批布局困境資產投資、處置與運營的資產管理平臺，在北京、上海多個城市擁有分支機構，背后LP包含幾十家家保險公司、國有投資平臺、券商、信托自有資本金、各類捐贈基金會、知名家族辦公室等國內頂尖機構投資人，目前管理多期人民幣基金和美元基金，實繳規模合計超百億元人民幣，且已完成多個項目成功退出。操盤項目代表有上海浦西核心區高姿大廈、北京中關村韋伯時代中心C座、東莞豐海海運、揚州國裕船舶制造有限公司等。

其中高姿大廈尚為逾期貸款抵押物階段，其從早期債權端介入，最終通過司法程序取得產權。

高姿大廈 圖源：鼎一投資官網

今年4月，鼎一投資宣布已經募集完成最新一期困境資產旗艦基金，基金規模近40億人民幣。公司表示：最新一期基金將深度挖掘并積極把握因流動性危機或運營困境等特殊基于帶來的低價獲取核心資產的投資機會。

“用白菜價買黃金，坐等市場回暖變現”，被行業認為是不良資產投資的核心邏輯。

近年來，經濟增速趨緩大背景下商辦類產品租金下跌、出租率下滑、開發商暴雷、債務抵押逾期造成一批資產放盤，使得不良類、折價類資產成交成為大宗市場上主要成交之一。尤其在上海，隨著核心優質稀缺資產放量，資本機構和自用買家伺機出手。

比如，浙企雋一科技先后以四折、五折撿漏了上海破產爛尾產業園；廈門國資以7.5折“抄底”了上海南京西路百年地標仙樂斯廣場；安踏以2.98億元撿漏了南京東路江蘇陽光旗下的陽光商廈；浙江民營企業西子國際以8億元左右拿下靜安區靜徠坊辦公項目等。

根據戴德梁行數據，2025上半年市場投資趨于保守，成交量下調至5年來最低水平，5億以下成交總數占比四分之三，其中法拍成交占總宗數的30%、成交總金額的23%，成為投資者抄底的重要渠道之一。

業內分析，預計未來還會有大量此類成交。