月供吞沒鋼琴課！中產購房的致命賬本

比房價暴漲更可怕的是預期崩塌

92%房東降價！20萬套二手房壓垮成都樓市

成都樓市魔幻現場：22萬豪宅與20萬套甩賣房的戰爭

成都天府新區最新取證的麓湖麗世縵華項目，剛剛創下每平米22萬元的房價紀錄。與此同時，二手房市場掛牌量突破20萬套大關——這座“新一線領頭羊”的樓市，正上演著最撕裂的劇情。

6月19日公示的預售信息顯示，該項目256平米精裝房源總價達5661萬元，足夠在二線城市購買30套普通住宅。開發商潤達豐濱江去年拿下該地塊時樓面價僅2.43萬元，如今售價已達成本價十倍。三個月前，建發集團以4.12萬元/㎡拿下金融城地塊，創下成都樓面價新紀錄。

但土地市場的狂歡并未傳導至普通購房者。克而瑞數據顯示，今年5月成都二手房庫存首次站上20萬套關口。在金牛區經營中介門店七年的陳勇翻開后臺：某套學區房兩年內調價27次，總降價幅度23%；九眼橋附近的老破小學區房，有業主掛牌價已低于同地段新房45%。

“現在買家都在等更多降價。”陳勇的同事記錄到，帶看量最高的高新區某次新房小區，近三個月成交周期從28天延長至107天，“有個客戶看了11套房子，每次都說再等等折扣”。

這種割裂背后是城市定位的豪賭。2024年國務院批復的《成都市國土空間規劃》中，成都新增“全國先進制造業基地”頭銜。天府新區土地出讓文件刻意強調“國家戰略腹地核心區”概念，開發商在金融城地塊宣傳冊印上“西部經濟中心資產”的醒目燙金字。

然而現實數據并不樂觀。2023年成都常住人口增幅降至7.1萬人，不到2021年峰值的三分之一。從事IT行業的張磊計算后發現：天府三街70平米精裝公寓月租金約3800元，同地段購房月供卻需1.48萬元。“除非房價年漲15%才能覆蓋資金成本”，他最終選擇繼續租房。

政府調控工具箱正在見底。2024年成都土地出讓金占財政收入比重飆升至41.2%（源自成都市財政局年度報告），遠超國際通行30%的安全線。為維持土地熱度，錦江區三圣鄉地塊被包裝成“東進橋頭堡”，成華區槐樹店地塊則貼上“中優示范區”標簽。

開發商定價策略愈加激進。某項目營銷總監透露，金融城某盤宣稱“匹配全球精英圈層”，實際購房者多為本地中小企業主：“有客戶為湊首付抵押了工廠設備，現在每月還貸時都提心吊膽。”

真正危險的不是高價房，而是價格體系的崩壞。武侯區新房均價站上3.5萬元/㎡時，直線距離三公里的紅牌樓板塊次新房成交價僅1.65萬元。負責該片區的房產評估師王靜發現，去年評估價150萬的房子，今年銀行只愿批120萬貸款：“銀行系統已經自動給二手房打了八折。”

市場信心滑坡比數據更觸目驚心。二手房交易占比從2020年的37%躍升至今年5月的73%。曾在雙流區開新盤售樓處的李薇已轉行做家居軟裝：“去年底項目車位降價20萬甩賣都沒人要，現在分銷傭金提到8%依然難賣。”

面對20萬套二手庫存壓力，普通業主被迫加入降價大軍。房產平臺監測顯示，超過92%的調價行為屬于下調。龍泉驛區房東周建軍在掛牌八個月后終于成交，總價比預期少42萬元：“中介說現在能接盤的人，都是等著抄底的自住客。”

所謂價值洼地正在暴露風險。新都區某項目打出“金融城外溢首站”概念，實際成交價僅宣傳價的68%。在該項目維權群里，有業主貼出項目停工照片：“宣傳的九年制學校用地還是菜地，銷售說的地鐵延長線連規劃都沒批。”

香港中文大學房地產研究學者黃森對比發現，成都核心區與近郊房價差已達3.7倍，超過東京都市圈的2.8倍和柏林都會區的1.9倍。“當豪宅用鉆石計價，剛需盤用銅板甩賣時，這個市場已喪失價格發現功能”，他在最新報告中警告。

修復市場信心的藥方或許藏在細節里。深圳實行的“二手房參考價”制度使惡意降價行為下降27%；杭州近期試點“商住用地配建保障房”政策，要求開發商按商品房利潤15%配建人才公寓。成都在東部新區嘗試的“地價房價聯動”機制中，明確要求新拍地塊售價不得高于區域均價的1.3倍。

那些擠在鏈家門店看房的年輕人其實很簡單：天府新區房產中介王莉記得有個客戶在簽合同時反復確認：“按揭30年月供不能超過家庭收入35%，不然孩子鋼琴課就得停了。”這份質樸的盤算，恰是市場回歸理性的希望火種。