招商朝棠攬閱營銷中心沙盤。單甜甜/攝

通州各板塊新房一較高下的同時，分流了二手房市場客戶。

單甜甜/發自北京

北京市通州區新房接連入市，開啟大比拼模式。

7月5日，通州區八里橋板塊沉寂多年后首個新房項目招商朝棠攬閱正式開放營銷中心，共推出438套房源參與首批認籌，當日到訪客戶達到1000多組，認籌超100組。低總價、近地鐵等優勢，吸引了大量在朝陽工作的剛需購房人群。

通州解除雙限后新地塊供應緊隨其后，成交進入快車道。上半年3～5月招商云璟攬閱、北京城建國譽頌、金隅花溪云錦相繼入市，新盤各具特色，加之戶型設計、得房率方面表現突出，均在開盤首月達到成交量高峰，成為通州區當月網簽榜榜首，并躋身北京市商品住宅成交金額排行榜前十二名。

在通州各板塊入市新房一較高下的同時，分流了二手房客戶，層高不夠、得房率低的二手房短板明顯，新房對二手房的影響逐漸顯現，且市場區域分化更加突出。

01狂卷得房率

高得房率實際是一種降低售價和購房成本的方式。

招商朝棠攬閱認籌熱度與69平方米小三居的高得房率不無關系。從項目官方公眾號消息來看，7月5日樣板間開放首日，吸引了超1000組客戶來訪，認籌量超過100組。其中69平方米戶型熱度最高，認籌第一天55套庫存告急，認籌金也從10萬元漲到20萬元。

項目主打結構緊湊的小面積段戶型，贈送面積約10平方米，得房率接近92%。其中69平方米戶型號稱北京最小三居，空間利用率高。相比之下89平方米三居增大了儲物空間，主臥套房設計，客廳還配備了轉角落地窗，在低總價的前提下，居住舒適度提升。

項目“好房子”特色鮮明，規劃了通過景觀廊架串聯的下沉式會所，向業主提供了充足的社交空間。東西區的小區大門相對而開，東西雙景觀大門與50米沿街景墻，為小區外街景添加一抹亮色。

與之相比金隅花溪云錦作為改善盤，戶型面積在108平方米以上，房屋面積越大得房率也越高，能做到93%～96%。

通州區上半年入市新盤還包括北京城建國譽頌，位于宋莊板塊，項目定位改善，憑借更多的贈送面積，得房率高達100%。

02銷售端形成競爭態勢

通州區新房供應不斷增加，熱銷的同時競爭在所難免。

招商朝棠攬閱均價為6萬元/平方米，在認籌優惠的基礎上疊加99折，69平方米戶型總價約為400萬元左右，首套首付僅須60萬元。

項目是通州區老城區八里橋板塊八年來第一宗新地項目，由于位置更靠近朝陽區，國貿CBD“打工人”乘地鐵22號線（2026年底建成通車）通勤僅須4站，吸引了大量在朝陽工作的剛需購房人群。

通州區貝殼中介工作人員表示，認籌火爆是有原因的，項目從地段、產品、價格角度來看極具競爭力，還配套有后南倉小學、首師大附中通州校區，適合首置的年輕家庭客群上車。

7月8日招商朝棠攬閱熱度延續，有網友反饋待客大廳依舊坐滿了人，置業顧問忙于接待，現場聲音嘈雜，

從周邊來看，項目片區處于拆遷建設階段，城市界面完善還須一段時間。此外，項目引入的學校地塊上仍有建筑，尚不屬于凈地，且未官宣相關政策、劃片范圍，規劃兌現周期可能較長。

項目周圍仍有不少在售剛需盤，五公里范圍內有北京城建國譽朝華、萬科東廬、招商云璟攬閱等。

前兩個項目入市較早，其中最具競爭力的當屬招商同產品系樓盤云璟攬閱，在產品裝標、戶型設計、面積段等方面與朝棠攬閱趨同。

目前來看，上半年入市新盤中，招商云璟攬閱銷售表現相對突出。項目3月開盤，銷售階段已進入中后期，去化超六成，銷售均價在5.8萬元～6萬元。

招商云璟攬閱營銷中心沙盤。單甜甜/攝

北京市住建委數據顯示，從網簽排名來看，3～6月招商云璟攬閱始終位列通州區新盤網簽面積、金額、套數三榜前三。

購房者劉先生告訴中房報京津冀：“項目所在的梨園板塊雖然不如八里橋更靠近朝陽區，不過招商云璟攬閱近臨通勤朝陽的地鐵一號線，出于個人需求我選擇了云璟攬閱。”

值得一提的是，1～6月通州住宅成交套數榜單前五名包括三個招商項目，招商璀璨公元、招商云璟攬閱、招商璀璨時代，可見招商在通州區的影響力。

與招商不同，5月入市的金隅花溪云錦定位為改善盤，地處通州土橋板塊，城市界面較新。周邊二手房以改善為主，吸引了許多周邊十年以上老房子業主置換購房。

金隅花溪云錦置業顧問表示，通州本區有大量改善需求，已售房源很大一部分業主是老城區改善人群，售樓處常有周邊業主來詢價。”

項目均價約5.5萬元，低于招商朝棠攬閱，雖然戶型面積更大，仍形成一定競爭關系。

宋莊板塊北京城建國譽頌今年4月開盤，開盤首月成為通州區當月網簽榜榜首，躋身北京市商品住宅成交金額排行榜第十名。

最小面積105平方米戶型單價約4.4萬，性價比更高。由于地處六環外宋莊，周邊規劃配套將于未來兩到三年進一步兌現，購買人群多將其定位為第二居所。目前項目北區基本售罄。

新入市優質項目的熱銷，反映出行業已從“規模擴張”轉向“品質導向”，“好房子”的市場需求強勁。

03上半年土地加速供應

通州區上半年入市新盤的競爭態勢與供地節奏有關。

2024年北京市共計出讓41宗住宅用地，總成交金額達1554億元。分區域來看，通州區完成3宗宅地出讓，即為上述提到的北京城建國譽頌、招商云璟攬閱、金隅花溪云錦。

值得注意的是，通州區對供地節奏拿捏得很準，當市場庫存較高時，就減少土地供應，目前從土地成交金額上看，按照大年小年的規律循環往復，2021年成交111.7億元，2022年46.5億元，2023年114.2億元，2024年37.8億元，2025年目前109.7億元，平均樓面價也是保持著穩定。

截至目前，今年僅上半年的土地供應即將超過此前供應相對較多的2023年整年的成交金額。共成交三宗地塊，包括招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價率超16%；中鐵建梨園地塊（花語璟云）溢價率22%；通州中建玖合副中心八子地王地塊，74.91億元底價成交。

中建玖合副中心八子地塊位于通州運河商務區板塊，自2009年以后就沒有新增宅地供應，可見運河旁新項目的稀缺程度。目前板塊內在售項目金融街武夷融御和縵云ONE，售價6萬~7.5萬元/平方米，且未來仍有大量項目入市，競爭將加劇。

該地塊體量大，包含8個子地塊，將供應約2000套房源。

麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙表示，地塊成交總價74.91億元，疊加代建成本及高標準建設要求，如風雨連廊、第五立面設計等，預計總投資超150億元。參考同類項目，開發周期可能長達5~7年，期間需持續投入資金用于工程建設、配套完善及運營維護，對中建玖合的現金流管理能力構成一定的考驗。

此次地塊規劃允許在保持建筑規模總量不變的前提下，各住宅地塊直接進行統籌平衡，合理調整各地塊建筑規模指標，也為后期規劃設計提供了廣闊空間。

目前，地塊周邊三面處于待整理狀態，且未來副中心交通樞紐建成后，附近人流量變大，可能帶來噪音干擾和人員管理難度。

2025年，通州共計劃賣地17宗，上半年開發商拿地熱情高漲，這一現象不僅顯示出其對優質地塊的高度認可，也反映出對通州城市副中心未來預期的信心。

04二手房背水一戰

高得房率的新房對二手房形成“降維打擊”，核心區域價格堅挺。

招商朝棠攬閱與周邊次新房有著幾乎相同的位置和配套，項目一公里外的北京東灣房齡較短，2021年入市，房價一度高達6.9萬元/平方米，目前掛牌均價6萬元/平方米，但北京東灣得房率僅在70%左右。在新房兼具品質與價格的項目入市后，次新房市場只能背水一戰，愈發艱難。

21世紀不動產通州商務區店店東沈金國介紹，6月份的咨詢量與帶看量低位波動。通州商務區商圈內部分房源掛牌超3個月且看房者寥寥無幾，尤其房齡老、面積大的兩居室。比如約100平方米兩居室從420萬元降至370萬元仍然難成交。

與此同時，區域內部二手房市場冷熱不均。核心區韌性較強，比如商務區依托產業人口流入，支撐房價抗跌性；非核心區壓力大，老城區因配套滯后、房齡老舊，成為降價主力，對通州整體掛牌均價形成下拉之勢。

“從賣方來看，分化也很明顯，部分急售業主降價空間大，6月份成交的一套房源，掛牌價539萬元，最終470萬元成交，降幅為13%，這是典型急售業主被迫讓步的例子。但是，相比之下，優質板塊業主心態堅挺，降價意愿低。”沈金國表示。