站在2025年的關(guān)口，真真切切感覺當(dāng)下需要引起所有從業(yè)者注意和重視的

其實(shí)在供應(yīng)鏈上

一個(gè)隱匿的角色，卻在此刻顯得無(wú)比重要

以前供應(yīng)鏈在地產(chǎn)扮演著什么角色

因?yàn)樵谶^(guò)去行業(yè)高速增長(zhǎng)期的粗放模式下，本質(zhì)上對(duì)于以往大部分從業(yè)者而言，與其把自己的精力花在供應(yīng)鏈管控上

遠(yuǎn)沒有為公司多拿一塊地早開一次盤更重要

供應(yīng)鏈更像是成本優(yōu)化的手段

這就有點(diǎn)類似于電影《甲方乙方》里的定位，這種天然寫在名字上的對(duì)立，似乎就是在表達(dá)一種食物鏈上的前后優(yōu)勢(shì)地位

但是

最近這種關(guān)系卻有了一些微妙的轉(zhuǎn)變

也是來(lái)自我們?nèi)サ酱罅宽?xiàng)目的洞察以及行業(yè)大佬高管的深訪，看到越來(lái)越多甲方都在跑到建材市場(chǎng)選品打樣再讓供應(yīng)商負(fù)責(zé)采購(gòu)和落地

甚至更多的是老板帶隊(duì)親自下場(chǎng)

同樣還有麓湖

各位有聽說(shuō)馬上萬(wàn)華可能要來(lái)上海拿地了么

這些年多少地產(chǎn)同行都想要模仿麓湖超越麓湖，但麓湖一個(gè)底氣正是源于它的供應(yīng)商都不是入庫(kù)單位而是作品驅(qū)動(dòng)

所以當(dāng)下地產(chǎn)供應(yīng)鏈到底在發(fā)生著怎樣意想不到的改變

甲方又是在以何種方式和供應(yīng)商們打好配合

這是今天這篇文章的目的

以下內(nèi)容全部來(lái)自真實(shí)經(jīng)歷所見，如果你也正在操盤項(xiàng)目，我想應(yīng)該會(huì)很有啟發(fā)

01

想弄清楚前因后果，不如先試著還原一下以前開發(fā)商是怎么整合供應(yīng)鏈的

說(shuō)起來(lái)有意思的是

大概在2015年前房子還不愁賣的時(shí)候，那時(shí)地產(chǎn)幾乎是沒什么供應(yīng)鏈系統(tǒng)的，后來(lái)伴隨房企開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量不斷增多而背后涉及的供應(yīng)商

上游鋼材、水泥的建材、設(shè)備廠商、設(shè)計(jì)院，中游的施工單位、監(jiān)理公司，以及下游終端的銷售代理、家居軟裝...

僅一個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)商就能分出上百個(gè)細(xì)分行業(yè)

于是聰明的開發(fā)商們想了一個(gè)辦法：

總包

也就是以“以包代管”的方式將所有上下游企業(yè)交由一個(gè)大總包管理，其他所有供應(yīng)商合同直接和總包簽署訂單即可

甚至采購(gòu)靠Excel表格就能完成

這也導(dǎo)致諸如材料選品是否合適、包括施工管理過(guò)程，開發(fā)商是有一定程度缺席的

這也是為什么我會(huì)被保利震驚，來(lái)自廣州面粉廠項(xiàng)目的這個(gè)操作：

供應(yīng)鏈穿透模式

什么意思

首先我們看到材料選品上，保利摒棄以往明確合作單位然后給內(nèi)容清單讓合作方負(fù)責(zé)采購(gòu)和施工的模式，而是保利發(fā)展直接自己來(lái)到源頭端選品選材

直到選擇到合適的品類然后讓供應(yīng)商負(fù)責(zé)采購(gòu)和落地

這件事偏執(zhí)到什么程度

為此保利在場(chǎng)地之外打造了一個(gè)幾千方的樣板廣場(chǎng)

保利實(shí)體打造的項(xiàng)目立柱

就像上面這張圖看到的一樣，小到一塊瓷磚的拼縫，大到幾乎一半的泳池構(gòu)造、巨大的結(jié)構(gòu)立柱都做了完整的打樣

在項(xiàng)目建設(shè)之前都已經(jīng)被預(yù)建造了一遍

這樣做帶來(lái)三個(gè)好處

第一方便現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，如果有任何材質(zhì)和結(jié)構(gòu)不合適現(xiàn)場(chǎng)就能立馬調(diào)整，第二也能倒逼供應(yīng)商之間競(jìng)爭(zhēng)上崗

這也是為什么圖中會(huì)有兩根立柱，就是為了多方打樣比選

第三，還有一個(gè)隱藏款作用

就是假如當(dāng)初和供應(yīng)商只簽約了項(xiàng)目示范區(qū)的工作，那么輪到大區(qū)更換下一家供應(yīng)商時(shí)便可直接以現(xiàn)場(chǎng)這個(gè)打樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，以此確保前后建設(shè)的一致性

除此之外，產(chǎn)品研發(fā)邏輯也和主流新產(chǎn)品線制定有很大不同

這次保利直接邀請(qǐng)C端供應(yīng)商共創(chuàng)

1、地板、踢腳線、櫥柜收納等都可以作為獨(dú)立模塊研發(fā)

2、會(huì)深入瑞族工廠考察，結(jié)合研發(fā)團(tuán)隊(duì)介入給到針對(duì)電器型號(hào)的專業(yè)適配意見

3、再比如常規(guī)廚房臺(tái)面做到600mm，但是根據(jù)C端研發(fā)建議，項(xiàng)目會(huì)調(diào)整為640mm的非標(biāo)尺寸再進(jìn)行深化

除常規(guī)的建筑、景觀、精裝邀請(qǐng)大師親自共創(chuàng)外，甚至包括聲學(xué)、結(jié)構(gòu)、燈光、地庫(kù)設(shè)計(jì)這樣專項(xiàng)第三方顧問(wèn)的介入

為的就是真正以做私宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)做產(chǎn)品

這是以往地產(chǎn)很少見到的場(chǎng)景，但在當(dāng)下越來(lái)越多發(fā)生

甚至，我們還看到了不少乙方主導(dǎo)設(shè)計(jì)的痕跡

是在武漢華潤(rùn)置地的一個(gè)項(xiàng)目

在展示空間的臥室墻壁中出現(xiàn)了一個(gè)凹槽，甚至裝了一個(gè)頂部燈，這件事除了加大施工難度不會(huì)對(duì)戶型使用產(chǎn)生任何影響

但在乙方主導(dǎo)下，這套新中式風(fēng)格的房子，最終在臥室里交付了一個(gè)可以擺放裝飾品的壁龕

也是因?yàn)樵O(shè)計(jì)師告訴開發(fā)商這樣做更好看，可以跟別的項(xiàng)目有所不同

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)

在保利、華潤(rùn)的視野里，供應(yīng)鏈并非是單一項(xiàng)目材質(zhì)的提供商

更多是研發(fā)的產(chǎn)品“合伙人”

不僅做到精細(xì)化管控，也更愿意傾聽供應(yīng)商的意見，本質(zhì)上整個(gè)創(chuàng)作過(guò)程來(lái)自甲乙雙方聯(lián)合發(fā)力

02

但是，隨之而來(lái)也迎來(lái)了新問(wèn)題

就是當(dāng)雙方都必須全力以赴，此時(shí)卻開始暴露出一個(gè)巨大的能力短板，似乎供應(yīng)鏈里沒有那么多“乙方”了

來(lái)自跟北谷地產(chǎn)老板的一次深訪，是在一次團(tuán)隊(duì)材料選品過(guò)程中

老板發(fā)現(xiàn)自己想要的集采單位不在已有入庫(kù)企業(yè)內(nèi)

要知道在房企內(nèi)部是存在一張供應(yīng)商名單，這就像是供應(yīng)鏈的敲門磚，只有被認(rèn)定合格的供應(yīng)商才能入庫(kù)

但現(xiàn)實(shí)往往是

很多企業(yè)合作單位常年就那幾家，這導(dǎo)致一定的同質(zhì)化以及稀缺材質(zhì)的匱乏，好比芝麻灰芝麻黑石材很多，但各種珍貴奢石卻難得一見

過(guò)往開發(fā)商體系內(nèi)供應(yīng)商入庫(kù)名單

于是對(duì)于北谷地產(chǎn)，當(dāng)下這個(gè)品牌正以迅雷之勢(shì)在南京占據(jù)行業(yè)身位，也因?yàn)槠放频男落J，非常大膽的選擇拒絕企業(yè)入庫(kù)

而是直接向供應(yīng)商反向提資

尤其一些非常細(xì)碎的點(diǎn)

比如面板插座不是統(tǒng)一五孔而是需要匹配不同房間功能，較多使用大功率電器的廚房是三孔插座，而類似臥室則會(huì)增加USB和tpy-c接口，可以方便夜晚手機(jī)充電

再好比戶內(nèi)廚電全部使用零售款，產(chǎn)品保質(zhì)期也要從兩年延長(zhǎng)至三年，然后再要求供應(yīng)商完善售后服務(wù)體系

這件事難就難在定制化

你可以想象供應(yīng)商就像一個(gè)大型材料加工廠

所有制作環(huán)節(jié)都像既定寫好的程序布滿整條流水線，這也就決定了任何細(xì)小調(diào)整可能都是整個(gè)工作流水線的顛覆

因?yàn)槎ㄖ苹欢ū容敵龀善贩桨父y更精細(xì)

而在北谷地產(chǎn)內(nèi)部，這是我見過(guò)有史以來(lái)堆料最滿的一個(gè)辦公室

整個(gè)公司的會(huì)議室、狹窄的走廊，哪怕總經(jīng)理辦公室都是如此

包括你去看負(fù)責(zé)項(xiàng)目落實(shí)的施工團(tuán)隊(duì)，也必須要求近兩年服務(wù)過(guò)金基綠城這樣的品質(zhì)房企

用集團(tuán)總經(jīng)理的原話就是：該省省該花花

本質(zhì)上傳達(dá)出一個(gè)態(tài)度

是不是入庫(kù)單位不重要，重要的是可以做到更高更好的質(zhì)量，從而真正意義上讓最終交付的呈現(xiàn)可以遠(yuǎn)超客戶預(yù)期

如今來(lái)看簡(jiǎn)單六個(gè)字背后其實(shí)大有奧義

當(dāng)然

麓湖也是這樣認(rèn)為的

很多時(shí)候討論麓湖討論萬(wàn)華這家房企，很容易看到這兩年麓湖單盤銷售310億元+，看到它拿出一個(gè)能夠穿越周期的作品

我們除了表達(dá)羨慕之外，能夠創(chuàng)造這樣的建筑并且持續(xù)十幾年沒有妥協(xié)，這家企業(yè)有著一個(gè)好習(xí)慣：

并非完全依賴入庫(kù)，整體邏輯是作品驅(qū)動(dòng)

群智涌現(xiàn)的背后

整個(gè)麓湖匯集全球70余家設(shè)計(jì)單位150位設(shè)計(jì)大師，是真的把供應(yīng)鏈放在自己戰(zhàn)略層面執(zhí)行

各位知道么

在萬(wàn)華是會(huì)專門召開供應(yīng)商大會(huì)的

早在2023年，萬(wàn)華就邀請(qǐng)來(lái)自全國(guó)各地的160余家供應(yīng)商代表，并在會(huì)議上表示正因?yàn)楸袑?duì)產(chǎn)品和服務(wù)的持續(xù)堅(jiān)守

與全國(guó)供應(yīng)商伙伴結(jié)成堅(jiān)定不移的生態(tài)戰(zhàn)略同盟陣線，也才讓萬(wàn)華的產(chǎn)品得以穿越一次又一次周期

之所以萬(wàn)華能夠創(chuàng)造出整個(gè)行業(yè)最復(fù)雜的立面體系

全國(guó)大部分建筑都是規(guī)整的，但麓湖卻百分百的追求異形

這件事能夠徹底貫徹除了想法的稀缺

這背后無(wú)法復(fù)制的還有上下游所有供應(yīng)鏈以及整個(gè)營(yíng)造體系的支持

這也是為什么我們看到萬(wàn)華很多供應(yīng)單位并非常規(guī)意義上所謂的超級(jí)大牌

來(lái)源：麓湖生態(tài)城公眾號(hào)

比如在2023年頒布的協(xié)作創(chuàng)新獎(jiǎng)中，被我細(xì)心注意到了成都飛逸雕塑壁畫藝術(shù)有限公司、四川南方開創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司...

都是在各自領(lǐng)域把自己的專長(zhǎng)發(fā)揮到極致

03

所以在我看來(lái)整合供應(yīng)鏈，背后歸根到底是一種能力

開發(fā)商本質(zhì)上就是一個(gè)整合商

好的產(chǎn)品需要有好的供應(yīng)鏈伙伴以及對(duì)應(yīng)的材質(zhì)的整合，這對(duì)于后期項(xiàng)目整體的成本掌控和概念的落地有著非常重要的意義

也確實(shí)需要一定的時(shí)間的累積

所以接下來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)是對(duì)甲方更大的考驗(yàn)

因?yàn)?/p>

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商是有資格反向篩選甲方的

這要求開發(fā)商需要有意識(shí)的培養(yǎng)組織內(nèi)部擁有異常強(qiáng)大的整合能力，并且能夠簽下足夠優(yōu)秀足夠多的供應(yīng)商

目前我眼里踐行最好的，是中海

不久前我們深度訪談了中海的好房子戰(zhàn)略，一個(gè)地產(chǎn)界的智能終端LIVING OS系統(tǒng)橫空出世，也親眼目睹了系統(tǒng)之所以能夠做到全屋所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)線上自檢

研發(fā)團(tuán)隊(duì)告訴我們最難的不是系統(tǒng)搭建

類似六恒科技系統(tǒng)之前金茂也都做過(guò)，因?yàn)樵O(shè)備涉及維度之多使用范圍之廣，最難的其實(shí)是能否讓供應(yīng)商心甘情愿為你敞開數(shù)字接口

尤其是對(duì)于嘉格納、美諾這樣的世界頂尖品牌

再來(lái)看中海最后的成績(jī)

目前整個(gè)LIVING OS簽約整個(gè)上下游單位超70+

覆蓋三大維度，尤以人居品質(zhì)除了嘉格納、美諾等世界頂尖品牌之外，還包括方太、老板、大金空調(diào)、科勒、歐派、博洛泥、門博士、正泰，以及設(shè)計(jì)端口的CCD、SWA、gad...

這樣的規(guī)模和能級(jí)應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)未曾出現(xiàn)的場(chǎng)景

另外系統(tǒng)也不是一成不變

后續(xù)業(yè)主購(gòu)買的智能家電只要通過(guò)認(rèn)證也能直接加入系統(tǒng)，真正的可持續(xù)生長(zhǎng)

但這也還不是最精妙的地方

區(qū)別于傳統(tǒng)供應(yīng)商向甲方提供服務(wù)的單箭頭模式，在中海針對(duì)年輕客戶提出的柔性定制方案里，我又看見了一個(gè)新模式：智選體系

這種模式就有點(diǎn)類似小紅書或東方甄選

就是開發(fā)商可以直接推薦給客戶優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，持續(xù)為供應(yīng)商創(chuàng)造新訂單

反之供應(yīng)商給到開發(fā)商基本是產(chǎn)品低價(jià)

這就保證中海作為中間平臺(tái)成為流量端口，用戶可以拿到性價(jià)比的商品與便利，另外供應(yīng)商也能賺到利潤(rùn)

類似模式我也在萬(wàn)科看到

去過(guò)中興傲舍的朋友應(yīng)該知道，因?yàn)轫?xiàng)目匯聚一堂大多來(lái)自留學(xué)背景都是追求先鋒生活的上海新貴

在萬(wàn)科有了一種特殊的供應(yīng)商：社群公司

對(duì)于這類公司而言，核心來(lái)自主理人資源能否快速匹配

什么是主理人，主理人的根本還是對(duì)空間能夠植入更多可持續(xù)內(nèi)容

打破傳統(tǒng)開發(fā)商全權(quán)招商運(yùn)營(yíng)，而是鼓勵(lì)業(yè)主自發(fā)組織發(fā)展社群活動(dòng)主理人，項(xiàng)目有一個(gè)口號(hào)

是以“興趣”將人們連接在一起，每個(gè)人都可以成為“興趣發(fā)起人”

讓空間運(yùn)營(yíng)起來(lái)才是讓空間增值的唯一方式，讓概念不打折的落地也是回饋用戶信心的重要手段

這也是社群公司未來(lái)被需要的地方

所以中海的智選體系也好，萬(wàn)科的主理人模式也好，什么是供應(yīng)商整合的最高階

本質(zhì)上是一次徹頭徹尾來(lái)自客戶、開發(fā)商、供應(yīng)鏈的三方共贏

04

所以這也是為什么我會(huì)說(shuō)

如何整合供應(yīng)鏈?zhǔn)冀K是一個(gè)需要被嚴(yán)肅對(duì)待的命題

地產(chǎn)本就是一個(gè)立體、多元且復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)

所有環(huán)節(jié)都要做到環(huán)環(huán)相扣

而時(shí)至2025年，當(dāng)行業(yè)經(jīng)歷周期性結(jié)構(gòu)變化，今年大量房企開始非常密集的調(diào)整自己頂層管理并且優(yōu)化內(nèi)部組織架構(gòu)

但與此同時(shí)

反觀與地產(chǎn)深度綁定的供應(yīng)鏈

在曾經(jīng)行業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間的虛假繁榮之下，導(dǎo)致很多供應(yīng)商處于散場(chǎng)邊緣，于是劣幣驅(qū)逐良幣，類似供應(yīng)商被恒大拖欠的5.6億的情況依然懸而未決

如今房地產(chǎn)最虛弱的其實(shí)是供應(yīng)商

而接下來(lái)我們說(shuō)當(dāng)甲方生態(tài)鏈率先完成重塑

不出意外，未來(lái)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)圍繞著誰(shuí)能整合供應(yīng)鏈創(chuàng)造更大價(jià)值而展開

這并非是喊口號(hào)

我們已經(jīng)看過(guò)當(dāng)下太多的開發(fā)商都在為此展開行動(dòng)，保利、中海、萬(wàn)華、北谷都是如此

無(wú)論是材質(zhì)的管控，施工的監(jiān)理，包括后期營(yíng)銷，都需要優(yōu)秀的供應(yīng)商彌補(bǔ)某些開發(fā)過(guò)程中的功能缺失，相互支持相互彌補(bǔ)然后合作共贏

所以行業(yè)很難，但每一個(gè)供應(yīng)商都值得被善待

最后

跟各位分享一個(gè)細(xì)節(jié)

是我在查看萬(wàn)華2023年供應(yīng)商大會(huì)時(shí)偶然發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)華為了吸引全國(guó)各地供應(yīng)商，給自己企業(yè)制定一系列的舉措

1、從企業(yè)文化、招標(biāo)管理制度，企業(yè)廉政建設(shè)等方面入手，廢除不合理低價(jià)中標(biāo)；

2、禁止內(nèi)部人員腐敗行為，反對(duì)合作伙伴采取不正當(dāng)手段達(dá)成合作；

3、項(xiàng)目痛難點(diǎn)雙方以共創(chuàng)共享方式解決，可給予獎(jiǎng)勵(lì)；

4、將農(nóng)民工工資問(wèn)題納入供應(yīng)商管理體系，堅(jiān)決打擊惡意討薪事件發(fā)生（來(lái)自：麓湖生態(tài)城公眾號(hào)）

不知道各位看完有什么感受

還記得曾經(jīng)我還在甲方的時(shí)候，供應(yīng)鏈?zhǔn)且粋€(gè)非常小眾的詞

但不久前我們發(fā)了一個(gè)文字推文

來(lái)自最近汽車圈有一件大事，大量品牌對(duì)外宣發(fā)一個(gè)態(tài)度：

對(duì)供應(yīng)商支付賬期統(tǒng)一至60天內(nèi)

我想地產(chǎn)也該如此

只有當(dāng)開發(fā)商真的開始像造汽車一樣管理供應(yīng)鏈時(shí)，這個(gè)行業(yè)才真正走向成熟

以上為正文，來(lái)自Moon

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6170篇原創(chuàng)文章