在新經濟浪潮席卷全球、中國經濟結構加速轉型的當下，商業地產投資正面臨前所未有的挑戰與機遇。近年來，全球經濟環境復雜多變，地緣政治沖突頻發，貿易戰持續升級，國內經濟也面臨著人口紅利見頂、房地產去杠桿等多重挑戰。但同時，新的經濟動能正在積聚。隨著DeepSeek、機器人等關鍵科技的突破，中國經濟正步入高質量增長的新階段。

在這一背景下，商業地產投資領域正經歷著深刻的變革，投資者對于市場未來走向充滿疑慮與期待。近日，鳳凰網《問渠人物》有幸專訪了世邦魏理仕中國區總裁李凌，一位在中國商業地產領域深耕二十余年的資深專家，就當前經濟現狀及未來商業地產投資趨勢進行了深入探討。

利率下行：開啟核心資產投資的黃金時代

“如果把商業地產投資比作是一艘船，那么宏觀經濟環境無疑是載舟的水。但如今，這艘船正駛入一片前所未有的新水域。”訪談伊始，李凌以生動的比喻描繪了當前商業地產投資的環境。他指出，近年來，隨著國內利率水平的持續下行，商業地產投資迎來了從負杠桿到正杠桿的轉折點，利率中樞的中長期下移更是為核心資產投資開啟了黃金時代。

“今年5月，央行再次下調一年期LPR至3%，主要商業銀行也紛紛下調存款利率。從中長期來看，利率中樞下移將是一個大概率事件，這主要由經濟增速放緩、累積存量債務的出清和置換需求，以及人口老齡化等因素推動。”李凌分析道。

在國內市場，李凌提到了一項針對上海辦公樓市場的分析，發現即使在市場持續下行的背景下，仍有8%的項目實現了坪效的穩定甚至超越。這些“逆行者”項目普遍具備便利的交通、完善的配套、綠色樓宇認證以及位于供需均衡的成熟區位等特質，更重要的是，它們在全生命周期中展現出了卓越的資管能力。

不確定性中的機遇：高標倉市場的價值重估

面對全球及國內經濟的高度不確定性，李凌認為，商業地產投資雖然對不確定性有所厭惡，但正是這種不確定性孕育了超額回報的投資機會。

他以國內高標倉市場為例，指出該市場在近兩年來經歷了急速降溫，但基于龐大消費和制造業規模的中國倉儲需求基本面并未改變，供給側結構也有充足的提升空間。

“2024年，全國高標倉平均租金下跌10%，大宗投資交易金額也大幅下降。但這主要與新冠疫情后消費線上化滲透超預期加速，以及地緣政治風險超預期升高導致的外資流動性擠兌有關。”李凌解釋道。

根據CBRE的預測，未來2-3年，中國高標倉市場將迎來供需平衡的修復契機，價值重估窗口也將隨之開啟。

消費與創新雙輪驅動：購物中心與數據中心的崛起

在談到中國經濟向高質量發展的結構性轉型時，李凌指出，消費和創新是兩條主線。他特別提到，購物中心作為消費領域的重要載體，近年來經歷了從鮮有問津到明星資產的轉變，這背后離不開疫情后的線下場景重啟、具有吸引力的資產價格、公募REIT通道的打通以及頭部運營商的“二八現象”紅利等因素。

然而，面對線上零售的發達，購物中心未來需求的變化成為投資者關注的焦點。“服務消費將是未來購物中心需求的新增長點，”李凌指出。

他引用發達國家經驗指出，當人均GDP突破10000美元時，消費市場會進入由服務消費主導的階段。而中國目前人均GDP已接近14000美元，但服務支出占比僅為46%，存在巨大的結構性提升空間。

與此同時，在科技創新領域，數據中心正成為房地產投資的熱點。李凌特別指出，隨著DeepSeek的崛起并開源，中國數據中心市場也正在迎來里程碑時刻。“建議投資者重點關注一線及其周邊的算力樞紐，以及智算化、綠色化的發展趨勢。”

訪談的最后，李凌分享了他對未來中國商業地產市場的樂觀預期。他提到，盡管市場近年來經歷了劇烈變化，但公募REIT的快速發展、對資管能力的錘煉和認可，以及未來幾年里很可能會看到的有關商辦和工業土地續期的政策突破等積極因素正在不斷積蓄。

“我相信，當有一天站在十年后、十五年后往回看，我們會發現這段布滿荊棘的旅途，正是引領中國商業地產市場走向開滿鮮花的新篇章的必由之路”，李凌話語中透露著堅定和信心。