深圳中心區，商業再迎變局。今年上半年，兩座指標性商場的華麗“回歸”，驚艷了整個行業。

一是位于福田CBD核心商圈的平安金融中心商場不久前揭開煥新面紗，由“PAFC MALL”正式更名為“PA MALL”，以全新姿態再度啟航。錨定“精英風尚地標”定位，這座指標性購物中心正釋放嶄新活力，詮釋“萬象更新 盛啟平安”的新生愿景。

二是歷經近一年半升級改造后的iN城市廣場，于4月底在福田盛大開業。這座承載了深圳人青春回憶的商業地標，用“年輕力生態場域”的姿態煥新登場，其主打的“運動+社交+美食”模式，正加快重構城市公共空間的價值。

當松弛感成為消費者主流，當“悅己”成為消費新決策，兩座深圳標志性商場的轉型可謂“內有門道”——順應趨勢調改升級、推動消費體驗進化、適應市場多元需求，正是商業進入“存量時代”下的煥新之道。

內外兼修的大膽調改

“平安+華潤”，這對頗受業界期待的組合，擦出了令人驚艷的商業火花。

從PA MALL的全新Logo來看，其擁有多層豐富內涵，值得尋味。它通過更簡約現代的藝術視覺，生動凸顯出平安金融中心“深圳第一高樓”的地標形態，不僅辨識度、記憶度有了顯著提升，其重新定位后的“PA”名稱也更深刻延續了商場本身的“平安基因”。

Logo下方的“BY MIXC”，則鮮明立起了“萬象系”首入福田的堅定姿態。2023年，華潤萬象生活接手該商場的運營管理，并開始大刀闊斧的調改，將萬象品質內核注入其中，其調整的力度、廣度和深度，一直備受業界稱道。

先是品牌大幅度調整升級。PA MALL引入Polo Ralph Lauren、HECHTER、KENT&CURWEN、vivienne westwood、Aesop、Maison Margiela、COS、On昂跑等大量國際一二線精致輕奢運動品牌，搭建起多元豐富的零售矩陣，為此前相對沉寂的福田中高端商業領域添上了鮮明的色彩印記。

再來是對硬件結構的大尺度“動刀”。PA MALL打通了內部中庭天花，形成通透開闊的穹頂，并對建筑外立面及外圍廣場進行升級改造，“內外兼修”下，商場內部動線布局更加合理，提升了消費者可逛性，也使商場和周邊環境更統一和諧。

將PA MALL打造為“萬象系”又一標桿之作，合作方的共同愿景正在逐步兌現。兩年調整下來，PA MALL累計調改品牌129家，首店率60%，零售業態比例提升約30%，面積出租率達98.9％，開業率近95％。客流同比增加20%，銷售同比提升增加40%。

事實上，與羅湖和南山相比，福田的中高端購物中心一直以來相對欠缺。對PA MALL這一核心區指標性商業而言，肩負著打造高品質“城市之上”地標商業的重任。此次煥新升級，正是一次絕佳詮釋。

“從商場本身來看，我們希望進一步優化其定位的清晰性、品牌矩陣的豐富程度、商業的昭示性和內部的結構動線；從外部宏觀環境來看，國際一線、輕奢品牌市場開始出現逐步回暖，高端餐飲品牌快速發展及大量新興餐飲品牌入市，多重因素構成了PA MALL煥新升級的發力點?！盤A MALL方面表示。

不止是商場，更是城市精神的容器。PA MALL深度洞察消費者的情感和社交訴求，持續打造“Don't worry, be CAPY！卡皮士靈感生活”“喵趣生花·Luna's Garden”等話題性主題場景和活動，增強消費者情感聯結和忠誠度。商場接手改造至今，已持續開展逾100場氛圍活動，持續造勢吸客。

精準定位下的差異化打法

另一邊的iN城市廣場，同樣是不動產資管機構與商業運管機構在輕資產管理上的一次優質合作樣本。

2024年，該項目以萬科印力最高項目改造標準啟動全封閉式升級改造。相較于周邊的深圳萬象城、KK MALL等成熟商業體，iN城市廣場劍走偏鋒，主打“根植于社區，服務于社區”的理念，首先就與這些商業形成了十分鮮明的差異化打法。

事實上，iN城市廣場此前曾經歷多年轉型陣痛。2002年，商場以“中信城市廣場”之名開業，成為深圳第一家綜合購物中心，承載了許多老深圳人成長記憶與歡樂時光，2007年又更名為“新城市廣場”。但在2020年后，隨著深圳發展重心西移和消費時代變等因素，商場經營業績持續下降。

如何精準調改升級、重組產品業態？項目團隊迅速給出了iN城市廣場的定位——零售做精、餐飲做強、娛樂配套做全。商場規劃品牌數量225個，已簽約202個，其中超市1個、餐飲92個、零售75個、娛樂配套35個，旨在賦予顧客豐富的消費體驗。

在iN城市廣場首批進駐品牌中，既引入了首店、特色店、旗艦店共29家，又以約120個人氣餐飲品牌來進行結構性補位。核心亮點則是其擁有的深圳最大的超3萬㎡戶外廣場，這里不僅以階梯式綠化、休憩裝置打造出深圳首個室內外無縫切換的休閑空間，又以廣深特色小吃為核心，復刻市井煙火氣的“灣區糧倉”美食聚合，還構建了深圳罕見的“運動+社交+消費”，串聯起日間運動消費和夜間娛樂，實現年輕力業態的環流式布局。

正是因此，iN城市廣場開業便交出了優異的成績單。數據顯示，該商場開業率達到95%，較改造前提升了25%；品牌數量達到202佳，較改造前增加了114家。自開業到“五一”黃金周期間，該商場日均銷售達322萬元，同比2023年提升了268%，日均客流達12萬人次，同比2023年提升了319%。

從PA MALL與iN城市廣場這兩個存量資產升級改造案例中，體現出了“長期主義”下的輕資產運營之道。兩座地標性商場的煥新之路，是打造“具有消費引領力的城市級商業新地標”的一場生動實踐，或可為商業地產行業帶來一些思考。

（小標題）轉型下的存量改造法則

商業存量項目的調改，是對既有商業空間進行系統性升級改造的過程，需綜合考慮市場需求、項目現狀、運營邏輯等多重因素，以實現舊資產的價值重生。

在業內看來，存量項目要進行合理調改，首先要尊重商業邏輯，例如配置較強協調力的資管團隊、深度的客戶分析、精準的項目定位、適配的操盤方及合理的成本規劃，其次則要以影響招商的關鍵因素、消費者可觸達部分等層面優先考量，在轉型思路、品牌引入和改造預算等方面上作出有效取舍。

PA MALL和iN城市廣場此番煥新亮相，也為保險資金做存量改造帶來了一些啟示。當前商業的發展邏輯已從過去單純以“創新引領市場”轉變為“更貼合消費者需求”，同樣，險資改造商業體也需順應這一規律，為消費者提供大于物質價值的情緒價值，在業態組合層面增強消費體驗，才能符合投資回報，滿足其在資產增值方面的訴求。

今年3月，深圳發布商業網點規劃（2025-2035），將福田中心商圈規劃為“重點建設的商圈”之一，并指出要積極培育新業態、打造深圳中心區娛樂、文化、商業新生態，推動商業休閑消費方式迭代升級，形成與商務中心相匹配的高端商業集聚區，構建與全球標桿城市中心城區相匹配的“超級品牌”。

政策明確指向，加上求新求變的調改姿態，PA MALL和iN城市廣場正以嶄新面貌“再出發”，在深圳建設國際消費中心城市的進程中借勢騰飛。在可預見的未來，PA MALL和iN城市廣場將加快重塑深圳核心區消費生態，以助力產業升級、推動城市更新、筑造品質生活為目標，讓商業空間與深圳城市精神共生共榮，為粵港澳大灣區城市發展貢獻力量。