譚浩俊

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一定程度上，萬科是中國房地產市場的風向標，萬科走出困境了，房地產市場就真的趨于穩定了。萬科還在探底，房地產市場也就沒有真正穩定，也處于探底過程。

據澎湃新聞報道，7月14日，萬科企業股份有限公司（萬科A，000002.SZ）發布2025年半年度業績預告。數據顯示，上半年，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤顯示為虧損100億元至120億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損95億元至115億元。

同期，實現銷售收入691.1億元，交付超4.5萬套房源，銷售回款率超100%；存量盤活回款57.5億元，并以盤活模式新增獲取項目3個；合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）；順利完成164.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期；實現大宗交易簽約金額64.3億元；經營服務類業務整體保持增長勢頭，經營效益在行業細分領域保持前列。

也就是說，眼下的萬科，一邊仍在探底，仍在承受著巨額虧損帶來的強大壓力，一邊出現了一些積極因素，且這些因素對于萬科走出困境具有一定的提振作用。如果這些積極因素能夠持續發揮作用，且范圍不斷擴大、內容不斷增多，對于萬科觸底反彈將形成非常有利的影響。

事實也是，放在前些年，誰要說萬科出現虧損，甚至虧損額巨大，打死也不會相信的，萬科也是會迅速做出反擊的。那時的萬科，只愁錢沒處花，根本不需要考慮資金的問題。而金融機構，對萬科也是120個放心，都想爭著、搶著給萬科放款，就看萬科愿意要誰給的錢了。

但是，此一時，彼一時，好日子過得爽快，不代表沒有苦日子等著。隨著郁亮從王石手中接過萬科，盡管破天荒地喊出了“活下去”的口號，給人一種無病呻吟的感覺。實際是，那時的萬科，不，整個中國房地產市場，真的已經到了“活下去”的門前了。也正是在這一年，恒大的許家印達到了他的人生巔峰——中國首富?，F在看來，許家印的這個中國首富，實際是中國首負。只是，泡沫沒有破裂，還閃耀著各種光芒。很快地，中國首富就應驗了郁亮的“活下去”。也就短短的幾年時間，許家印就跌下首富神壇，快速滑向中國首負。

在恒大出現嚴重問題后，很多人還曾經建議，萬科應當去收購恒大。殊不知，此時的萬科，別說收購恒大，能夠堅強地活下去，就算不錯了。結果證明，萬科也活不下去了。要不是背靠大樹好乘涼，不是有深鐵集團的全力支持，萬科也會出現恒大那樣的現象。別的不說，按照萬科發布的公告，年內深鐵集團已累計向萬科提供借款超218億元。正是深鐵集團給予的資金上的大力度支持，萬科才沒有出現資金鏈斷裂現象，也才能戰戰兢兢地活著。

作為曾經的房地產市場標桿企業，萬科已經不大可能繼續當標桿了。但是，仍可以作為中國房地產市場的風向標企業。而風向標的主要作用，就是觀察中國房地產市場有沒有探底結束，開始觸底反彈。如果連萬科都仍處在探底階段，其他企業就更不可能觸底反彈了。而眼下的萬科，似乎仍在探底，只是隱隱約約可以感受到底部的存在了，感受到再加把勁就能觸底反彈了。因為，在住房增量趨于理性，存量正在被地方政府通過各種手段消化，信貸資金也有利于房企的大背景下，房地產企業的資金鏈已經出現了絲許松動，廣大居民也不再是等待觀望，而是在理性購房了。

注意，是理性購房，而不是沖動購房。中國的房地產市場，已經很難再出現沖動購房現象了，而只會理性購房。理性購房也呈現出強理性和弱理性兩種，現在看到的是弱理性購房，強理性仍在等待觀望。這也意味著，供需矛盾在慢慢緩解，但緩解的速度實在有限。因此，包括萬科在內的房地產企業仍然需要用巨額虧損來應對市場的緩慢恢復，房地產市場能否步入觸底反彈階段，還需要耐心等待，半年、一年、還是兩年，除了看居民的購房理性之外，還要看經濟恢復的可持續性。一旦經濟步入有序恢復、可持續恢復階段，房地產市場的觸底反彈時機也就成熟了。過去是房地產市場推動經濟增長，現在是經濟恢復帶動房地產市場觸底反彈，角色出現了轉換，但規律不能改變，房地產業仍然只能是經濟的組成部分，而不能總靠經濟的帶動，何時為經濟增長注入新動力，對房地產行業來說，也是需要更加理性地思考的。

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作者｜譚浩俊

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