2025年是“好房子”全面落地的第一年，隨著五月份住宅新規(guī)正式實(shí)施，好房子建設(shè)正式進(jìn)入到全新階段。

房企紛紛進(jìn)行了產(chǎn)品迭代，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城發(fā)展、越秀地產(chǎn)等房企都推出了自家的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。在政策與企業(yè)的共同推動(dòng)下，今年的住宅產(chǎn)品的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)又升級(jí)了。從剛需到改善到豪宅，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到用材用料，較之以往都有明顯提升。

那個(gè)令人懷念的“產(chǎn)品為王”的時(shí)代，回來(lái)了。

四代住宅進(jìn)化了

墅廳大平層開始流行起來(lái)

露臺(tái)面積大規(guī)模擴(kuò)容，是新規(guī)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

在此之前，我們?cè)窒磉^(guò)不少第四代住宅，或者類四代住宅項(xiàng)目，評(píng)論區(qū)常常出現(xiàn)類似這樣的評(píng)論：

“這么大露臺(tái)，對(duì)室內(nèi)采光影響太大。”

“樓下生活樓上盡收眼底，沒有私密性可言。”

“上下層噪音太大，居住體驗(yàn)不好”。

顯然，對(duì)于新規(guī)產(chǎn)品業(yè)內(nèi)依然存在不少質(zhì)疑，首先“吃螃蟹“的房企其實(shí)也是摸著石頭過(guò)河。而經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的摸索和改進(jìn)，今年的高端樓盤有了明顯進(jìn)化。

1、客廳及露臺(tái)雙通高設(shè)計(jì)，形成墅廳大平層

最突出的趨勢(shì)，便是大平層別墅化——不僅將庭院搬到空中，還融合了大平層的橫向尺度及別墅的垂直尺度于一體，同時(shí)兼容兩種產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，形成了大平層”墅居“生活體驗(yàn)。

通過(guò)客餐廳或者局部雙層挑高設(shè)計(jì)，使單層的高度翻倍，解決大露臺(tái)帶來(lái)的室內(nèi)采光問題。同時(shí)，LDKBG一體化設(shè)計(jì)，聯(lián)通客餐廳與空中庭院，形成一個(gè)能兼容豐富場(chǎng)景的立體生活空間。

另外，以往四代住宅上層住戶的窗戶/陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)往往正對(duì)下層的陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)，上下層之間不可避免的存在對(duì)視問題。而今年流行起來(lái)的四代宅及類四代宅產(chǎn)品，由于客餐廳及露臺(tái)通高挑空，很好地規(guī)避了對(duì)視問題，極大增強(qiáng)了隱私感。

上面這個(gè)項(xiàng)目，是中海在南京的“四代宅住宅4.0”產(chǎn)品，項(xiàng)目通過(guò)約6.6米挑高墅廳設(shè)計(jì)，突破了傳統(tǒng)單層客廳的桎梏，增強(qiáng)了戶內(nèi)縱向空間感。另外，每戶都配置有約20-30㎡的空中露臺(tái)，將別墅獨(dú)有庭院生活搬到了大平層里面。

2、270°環(huán)繞式露臺(tái)，形成環(huán)幕的景觀視野

豪宅對(duì)景觀面開發(fā)，還在進(jìn)一步拓展。

今年，一些項(xiàng)目將挑空式的墅廳設(shè)計(jì)與270°環(huán)繞式的空中花園相結(jié)合，成功突破了傳統(tǒng)戶型的束縛，形成了一個(gè)更為通透、開放的空間體驗(yàn)。

例如下面這個(gè)項(xiàng)目，采用一層一戶的設(shè)計(jì)，客廳與空中花園都是6.3米通高挑空，景觀花園環(huán)繞著超大客廳延展開來(lái)，形成了無(wú)敵的270°環(huán)幕觀景視野，花園式生活瞬間具象化起來(lái)。

這種戶型，不僅將別墅生活方式融入了大平層，也兼顧了豪宅的私密性；既能做到獨(dú)梯入戶，又不怕存在鄰里噪聲、對(duì)視等矛盾。有人稱，這將四代住宅的最佳解決方案。

3、打通露臺(tái)與戶內(nèi)空間，進(jìn)一步豐富生活場(chǎng)景

卷露臺(tái)已成為高端產(chǎn)品一個(gè)常規(guī)操作，一系列的產(chǎn)品都紛紛在露臺(tái)的數(shù)量及尺度上尋求突破。

例如，南通就出現(xiàn)了首個(gè)雙露臺(tái)洋房產(chǎn)品。

項(xiàng)目采用奇偶層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，露臺(tái)約6.3米挑高，優(yōu)化了室內(nèi)的采光條件以及露臺(tái)的縱向尺度感。同時(shí)，采用雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，以建面約125㎡偶數(shù)層戶型為例，雙露臺(tái)一南一北，北側(cè)露臺(tái)連接餐廳，南側(cè)露臺(tái)與臥室相連，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離。

北向生活露臺(tái)與餐廚空間形成高效的后勤動(dòng)線，可以打造成了兒童最愛的野餐及露營(yíng)陣地；

南向陽(yáng)光露臺(tái)則承載一家人更多興趣愛好，可以是侍弄花草的療愈花園，也可以是私家田園科普基地，還可以邀約三五好友，開個(gè)小型派對(duì)……

得益于大面積贈(zèng)送，戶型的使用率達(dá)到了約130%。

為了全面打通露臺(tái)與客餐廳，有的項(xiàng)目引入了可移動(dòng)玻璃幕墻設(shè)計(jì)，形成了戶內(nèi)外無(wú)界融合的一體化空間。徹底打開后的廳與院，足以兼容更加豐富的生活場(chǎng)景。

此外，為了給南向空間保留充足的采光效果，一些項(xiàng)目開始探索做東西向露臺(tái)。

例如下面這個(gè)位于河南鄭州的項(xiàng)目，針對(duì)地域氣候特點(diǎn)進(jìn)行了迭代，不再采用常規(guī)的南向露臺(tái)布局，而是將露臺(tái)放在東西兩面。

露臺(tái)采用奇偶層錯(cuò)層布置，進(jìn)深做到了約2.4米，聯(lián)通客廳或者臥室，拓展使用場(chǎng)景。這樣一來(lái)，南向還可以保留陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積更大，項(xiàng)目的得房率也突破了106%。

改善產(chǎn)品越級(jí)配置

重視產(chǎn)品成長(zhǎng)性及均好性

普通改善產(chǎn)品是當(dāng)前市面上的絕對(duì)主流，也是房企的兵家必爭(zhēng)之地。這類產(chǎn)品一般對(duì)應(yīng)置換群體，最常見的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，二胎家庭，乃至三代同堂。產(chǎn)品升級(jí)，也體現(xiàn)為對(duì)不同群體的充分關(guān)照。

1、重視尺度感和通透度，優(yōu)化居住體驗(yàn)感

這一輪的產(chǎn)品升級(jí)賽中，很多產(chǎn)品都出現(xiàn)了“越級(jí)”配置，讓改善產(chǎn)品擁有豪宅般的體驗(yàn)。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

比如，下面這個(gè)建面約143㎡戶型，實(shí)現(xiàn)了五開間朝南，約16.8米的超寬屏尺度十分闊綽；約9.6米三聯(lián)陽(yáng)臺(tái)，讓三個(gè)臥室都能享受到充分的采光。

得益于計(jì)容規(guī)則的放寬，戶內(nèi)空間有了更多鏈接戶外的可能，同時(shí)，立面公建化的做法也賦予了空間更多通透性。

仍以某項(xiàng)目143㎡戶型為例，不僅實(shí)現(xiàn)了17.6米超大面寬，酒店式套房主臥還擁有270°環(huán)幕視野，雙面采光設(shè)計(jì)的加持下，戶型整體采光通風(fēng)效果較傳統(tǒng)項(xiàng)目大幅提升。

這樣的配置，以往通常出現(xiàn)在豪宅項(xiàng)目中。而從目前來(lái)看，越級(jí)配置似乎已成為產(chǎn)品內(nèi)卷的一部分。改善的定位，豪宅的享受，也是當(dāng)前改善產(chǎn)品的一個(gè)趨勢(shì)。

2、預(yù)留X空間，滿足家庭成長(zhǎng)及個(gè)性化需求

X空間并不是個(gè)新事物，但在這兩年的項(xiàng)目里面應(yīng)用非常普遍，尤其是在100-140㎡的改善項(xiàng)目中，經(jīng)常能看到這一設(shè)計(jì)。

一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目會(huì)利用外墻及分戶墻等位置布置剪力墻，而戶內(nèi)空間減少剪力墻的應(yīng)用，從而釋放空間靈活性。用戶可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，改變戶型結(jié)構(gòu)，適應(yīng)不同階段的居住需求，省下置換的成本和麻煩。

例如兩口之家可以將X空間納入到客廳范圍內(nèi)，作為個(gè)人興趣區(qū)域來(lái)打造，比如布置為電競(jìng)區(qū)、閱讀區(qū)等。

來(lái)源：綠城利普

三口之家，可以運(yùn)用玻璃隔墻或者輕質(zhì)隔墻，將這一區(qū)域打造成一個(gè)兒童房或者兒童活動(dòng)室。

如果是二胎家庭且三代同堂，則可以在X空間的基礎(chǔ)上，再?gòu)目蛷d“切分”出一個(gè)區(qū)域出來(lái)，形成兩個(gè)南向兒童房。

一個(gè)房子，就能滿足家庭全生命周期的需求。

除此以外，X空間的概念還在持續(xù)拓寬，賦予用戶更多的選擇權(quán)。

比如，目前多數(shù)改善型項(xiàng)目都采用雙套房甚至全套房設(shè)計(jì)，也有一些項(xiàng)目嘗試將選擇權(quán)留給客戶。例如成都的這個(gè)戶型就在次臥預(yù)留一處X空間，預(yù)留水電位，客戶可以根據(jù)需求改造成為衛(wèi)生間，形成雙套房戶型。

3、強(qiáng)調(diào)居住平權(quán)，兼顧空間均好性

針對(duì)普通改善型三房或四房產(chǎn)品，有頭部房企曾進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)臥室及陽(yáng)臺(tái)過(guò)小、廚房操作不便、衛(wèi)浴間過(guò)小等都是主要痛點(diǎn)。

空間比例失調(diào)，在過(guò)去是一種常見現(xiàn)象。很多戶型為了將大量空間留給了客廳和主臥，而不得不壓縮次臥及廚衛(wèi)空間，比如，主臥幾乎達(dá)到酒店式套房的標(biāo)準(zhǔn)，次臥卻連衣柜都放不下。

去年以來(lái)不少地方文件都提高了次臥、廚衛(wèi)等空間的面積下限，從根本上抑制這一畸形現(xiàn)象的出現(xiàn)。

從產(chǎn)品上來(lái)看，房企對(duì)于空間平權(quán)的意識(shí)也在覺醒，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出明顯的均好趨勢(shì)，各功能空間的尺度趨于合理，兼顧不同群體的居住體驗(yàn)。

例如，中建某項(xiàng)的128㎡戶型，屬于進(jìn)階級(jí)改善產(chǎn)品的檔次。產(chǎn)品重視空間平權(quán)設(shè)計(jì)，每個(gè)空間都用有不錯(cuò)的舒適度。

戶型為四開間朝南設(shè)計(jì)，南向面寬達(dá)到約15米，視野開闊且采光通透。而南向次臥的開間和進(jìn)深分別為2.7米、3.3米；北向次臥的開間2.6米、進(jìn)深3米，均可滿足常規(guī)的使用需求。

中建在廣州的某項(xiàng)目戶型

另外，還可以看到，越來(lái)越多項(xiàng)目重視景觀“平權(quán)”，力求每個(gè)空間爭(zhēng)取更多的景觀面，諸如此類的做法， 都體現(xiàn)出了住宅產(chǎn)品以人為本的思想。

剛需剛改實(shí)用主義至上

眾所周知，近兩年住宅成交出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，二手房成交量逐年上升，已經(jīng)超過(guò)新房。從今年上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交最活躍的仍是剛需產(chǎn)品。換言之，新房剛需產(chǎn)品的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是二手房。

二手房所見即所得，而且價(jià)格有優(yōu)勢(shì)。新房如果想要扛住二手房的沖擊，就得找到自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1、卷得房率，將可拓展面積做滿

各地住宅新規(guī)的調(diào)整，為新房設(shè)計(jì)提供了更多可能性，新房項(xiàng)目的得房率持續(xù)走高，出現(xiàn)了許多得房率100%甚至更高的產(chǎn)品。

一種是全屋飄窗鋪滿，并利用花池、陽(yáng)臺(tái)等不計(jì)容或者半計(jì)容空間，拉高戶內(nèi)使用面積，并營(yíng)造出更加闊綽的尺度感。

如下這個(gè)建面約99㎡的戶型，做到了三室兩廳兩衛(wèi)，且4+1開間整體面寬達(dá)到約14.2米。橫廳的設(shè)計(jì)讓整個(gè)戶型看起來(lái)很具空間感。同時(shí)，陽(yáng)臺(tái)半計(jì)容面積做滿，雖然戶型整體不足100㎡，尺度感卻不輸120㎡戶型。也充分利用寬松的計(jì)容規(guī)則，實(shí)現(xiàn)全屋飄窗設(shè)計(jì)，進(jìn)一步的拓展了戶內(nèi)使用面積。

2、卷戶型設(shè)計(jì)，剛需產(chǎn)品也有空中花園

四代住宅的風(fēng)吹到了剛需市場(chǎng)，空中花園不再是改善產(chǎn)品的專屬。盡管業(yè)內(nèi)對(duì)于小戶型做四代住宅還有爭(zhēng)議，但不得不承認(rèn)，高贈(zèng)送的空中花園對(duì)于客戶還是蠻有吸引力的。

廣州招商蛇口林嶼境項(xiàng)目，就是因?yàn)槌叩梅柯始靶粜退拇笳瑑纱蟾拍疃雒?/p>

項(xiàng)目建面約82㎡奇數(shù)層和偶數(shù)層戶型，所贈(zèng)送的空中花園面積分別達(dá)到20㎡和24㎡，為戶內(nèi)面積的約40%。另外，項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)比例也高達(dá)25%，項(xiàng)目得房率直接飆升至約140%。

項(xiàng)目推出后備受追捧，首開158套房源全部售罄，去化率100%。

偶數(shù)層戶型

這并非個(gè)例。其他城市也在積極試水小戶型四代宅。

例如，位于四川德陽(yáng)的這個(gè)項(xiàng)目，建面約98㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，竟然擁有了約32.08㎡的空中花園，項(xiàng)目采用露臺(tái)奇偶層布置，花園進(jìn)深3米，挑高達(dá)6.1米。270°多面落地玻璃轉(zhuǎn)角邊廳設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了露臺(tái)對(duì)室內(nèi)光線的影響，也讓客廳與露臺(tái)形成互動(dòng)空間，可以兼容更多生活場(chǎng)景。

3、卷收納，精裝交付的柜子越來(lái)越多

在此前，明源君曾多次提到，這兩年小戶型都在狂卷收納。曾有房企告訴明源君，收納是目前眾多二手房業(yè)主的最大痛點(diǎn)。畢竟，對(duì)于面積有限的中小戶型而言，騰出更大的戶內(nèi)活動(dòng)空間比什么都實(shí)在。

可以發(fā)現(xiàn)，剛需剛改產(chǎn)品也在發(fā)力收納，拼誰(shuí)家的收納系統(tǒng)更能裝。

比如說(shuō)，玄關(guān)位置引入800柜；利用飄窗做收納，櫥柜貼地位置做抽屜等等，總之，不能浪費(fèi)任何一個(gè)能收納的角落。

更重要的是，收納系統(tǒng)不再作為“裝修參考”而存在，而是納入精裝交付標(biāo)準(zhǔn)。

不難發(fā)現(xiàn)，精裝房交付的柜子越來(lái)越多了。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

比如交付櫥柜、鞋柜，有的甚至電視柜和衣柜都一并交付。中建某項(xiàng)目就提出“極致收納、拎包入住”的主張，玄關(guān)至電視背景墻配置高標(biāo)準(zhǔn)收納柜，柜里面還置入了紫外線殺菌儀。主次臥室都贈(zèng)送了衣柜，而且收納量驚人，其中81和91㎡戶型收納總?cè)萘糠謩e達(dá)到約16510和18420升。

收納系統(tǒng)的設(shè)計(jì)也一點(diǎn)不含糊，例如華潤(rùn)置地的MAX收納體系，交付的時(shí)候包含各類洞洞板，廚房下拉籃等等，而不僅僅是一個(gè)柜子“空殼”，有的項(xiàng)目和戶型，甚至連廚房島臺(tái)都納入交付標(biāo)準(zhǔn)里面。

可見，當(dāng)前住宅產(chǎn)品有多卷，當(dāng)然，這也體現(xiàn)出了頭部房企對(duì)市場(chǎng)的滿滿誠(chéng)意。

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