天津市區的小戶型，快要斷貨了？

我們大致摸了下底：

鵬飛南開學苑，78平米早就沒房了，現在A地塊85平米也沒房了。

B地塊還有85平米戶型，總價350-380萬左右。

預計今年年底交房。

金融街融府89平米也沒房了。

項目現在主推的是洋房，115、135平米，總價485萬起。

中車中環學府一期最先售罄的也是75平米小戶型。

現在一期在售的最小戶型為86-89平米，樓層可選不多，總價210-220萬左右。

而二期目前只開了8號樓，面積90、110平米。

雖然后面二期會有75平米，但只做了兩棟，房源并不是很多。

且目前開盤時間待定。

路勁太陽城壹號著區最小戶型99平米，現在全盤只剩下二樓，總價224萬左右。

比之前標準層賣得還貴。

信達格調美古花園，一期55平米早就賣沒了。

現在一期75平米也沒房了，二期75-117平米認籌中。

當然，也并不是整個市區都沒有小戶型了。

津鐵格調羅寧花園、城投東方紫宸、大華清水灣、中海學府源境、創意之城等，還有大量80多平米小戶型在售。

創意之城錦園也要新加推89平米小戶型。

但整體上走量小戶型是比之前少了，也帶出了幾個連鎖現象：

1）市區銷冠“改弦易轍”。

曾經“紅極一時”的市區門檻盤，現在鮮少霸榜。

4月市區第一是城投格調觀槿花園，

5月市區第一是建投譽河院，

6月市區第一是金茂泮湖滿庭……

現在，把持市區最強流量的，基本都是改善盤。

2）市區主力面積段在“上移”。

去年、前年，市區成交最多的，都集中在80-90平米的小戶型。

反觀今年上半年，則是90-100平米面積段賣得最好。

其次是110-120平米。

占比也比去年提高了2-3個百分點。

整體市區市場呈現明顯“改善化”。

包括，接下來市區要入市的新盤，面積也“變大”了。

津鐵綠城體北潮鳴最小戶型為小高129平米；

天津金茂府最小戶型為108平米；

保利W5地塊，據說最小戶型為小高107平米，洋房則全在110平米以上，最大做到了170平米；

還有，中海新梅江36號地也是要做大改善……

現在市區新盤中，也就建投奧體譽院、創意之城璞園還有89平米小戶型。

但都不在首開之列。

建投奧體譽院預計首開小高97、114、120平米，和洋房120、150平米。

小高放風價3.3-3.4萬/平米，洋房放風價3.7-3.8萬/平米。

創意之城璞園預計首開119、139、169平米，總價407-615萬左右。

金地梅江印為純洋房社區，容積率僅1.6，最小戶型為95平米。

目前外展已開放，預計8月底開盤。

綠城代建的熱電廠地塊，估計也會有95平米左右小高。

軌交中山北路地塊，最小戶型為中高96平米，另有110平米中高、126平米小高、139平米洋房。

綜上可見，市區小戶型正越來越少。

這是現象，也會是趨勢。

一是，市場已經“變質”。原來靠“增量”，現在靠改善。

而對于改善來說，面積改善是最基礎的。

二是，契稅門檻上調。

從90平米調至140平米，也讓戶型面積不再“束手束腳”。

除非學區屬性極強的盤，需要控總價，賣門檻。

其他估計不會“硬性”做小了。

第三，之前市區的小戶型打的大都是市區門檻，總價低，還能滿足上學需求。

但客觀說，以后的學區需求肯定是逐年遞減的。

第四，市區小戶型基本上單價低。

而對于開發商來講，要么要量、要么要價。

如果隨著小戶型需求變少，銷量降低，又賣不上價，開發商可能就不愿意做了。