上周，建投在土拍中與邦泰大戰10多個回合險險勝出，付出的代價是斬獲的官渡古鎮地塊溢價率達到9.36%，為后期開發增加了不少難度。

這次土拍由于是近兩年昆明少有的多輪激烈競價，以至于讓人淡忘了建投在今年其實已經有過一次溢價拿地，雖然上次競得的北二環路墨水廠城改地塊面積比較小，但其實溢價率也不算低，達到8.6%，樓面地價也超過7000元。

墨水廠地塊在幾個月前已經被建投確定了案名，最初叫藍楹學府，后來又改稱軒楹學府。

軒楹學府面積不大，只有23.5畝，盡管也是溢價拿地，但起初外界以為開發難度并不大，因為容積率只有1.6，理論上可以開發二環內唯一的多層電梯洋房，市場競爭力很強。

但隨著更多信息披露，軒楹學府這個項目出現許多令人迷惑的地方，首先是土地容積率雖然很低，可是從目前公開的資料看開發的卻是10多層的小高層。可以對比的是容積率比軒楹學府高的中通聯大書山，倒是9層的洋房。

軒楹學府工地圍擋上的效果圖中能明顯看出項目并非多層洋房

軒楹學府土地容積率低但建筑高度不低這一矛盾，在土地拍賣時已經顯露端倪，因為地塊限高達到54米，最高可以建蓋17層的住宅。

再就是軒楹學府今年才拿地，趕上第四代住宅走紅，可是根據云南房網看到的建筑外觀效果圖，建投并沒有規劃第四代住宅，因為效果圖上看不到四代宅標志性的大露臺。

既不是多層洋房又不是第四代住宅，建投要消化土地溢價就少了兩張牌，只不過就算不是四代宅，只要按新規設計，得房率并不會低。

軒楹學府的基坑工程剛剛開始，今年開盤發售有一定難度

軒楹學府的開發進度也很可能比外界預計得要慢一些。

幾個月前，包括克而瑞在內的機構都將軒楹學府列入今年開盤上市的新項目之一，如果按正常節奏，一個只有23.5畝5棟住宅樓的小項目，對于建投來說幾個月開盤上市問題不大，可是如今已經是7月中旬，軒楹學府仍未過規，有些人說項目已經開工，但云南房網在項目現場看到的情況是，目前確定開工的其實是旁邊的安置房地塊，土地圍擋上公布的建設信息也只有安置房地塊。

只不過安置房地塊很小，只有3棟住宅，又和軒楹學府地塊完全連在一起，負責工程建設的也是建投旗下的四公司，所以實際上軒楹學府的基坑工程也開始了，但要趕上今年內上市銷售，還是有一定難度。

因為按照當前的房地產市場形勢，新項目不可能再像以前一樣就憑沙盤和戶型圖賣房，怎么也得有現場售樓部、示范區、實體樣板間，這些都完成至少要好幾個月時間，因此，軒楹學府即便今年能上市銷售，恐怕也得到年底了。