龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??項目介紹

開發商：龍湖地產（中國豪宅營造者、園林大師）

產權年限：70年

項目位置：上海市奉賢區南奉公路與金海公路交匯處（黃金十字中軸）

板塊定位：奉賢新城核心區

項目規模：龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??

• 總建筑面積：約5.2萬平方米
• 容積率：2.2
• 綠化率：30%
• 總戶數：約348戶
• 產品類型：2棟洋房（7層）、5棟14-17層小高層

主力戶型：龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??

• 建面約107㎡3房2廳2衛：三開間朝南，空間利用率高，滿足全齡居住需求。
• 建面約123㎡4房2廳2衛：四開間朝南，南北通透，功能分區合理。
• 建面約140㎡4房2廳2衛：大面寬設計，空間寬敞舒適，適合大家庭居住。
• 建面約175㎡4房2廳3衛：終改戶型，約15.4米巨幅南向采光面，央景樓王視野，可定制空間。

項目亮點：龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??

• 地段優勢：坐落于奉賢新城核心區，毗鄰上海之魚生態公園，盡享萬畝林地與城市綠肺。
• 交通便捷：距5號線奉賢新城站約400米，周邊公交站點密集，自駕出行快捷。
• 建筑設計：現代極簡風格，外立面甄選天然石材與玻璃幕墻，搭配流線型金屬線條，盡顯大氣質感。

• 景觀設計：“一軸三園九境”景觀體系，打造約5000㎡中央人工湖，串聯休閑花園、兒童樂園與健身氧吧。
• 會所配置：龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??約1500㎡“御·上”海派會館，涵蓋無邊泳池、健身房、瑜伽室、行政酒廊等八大藝術空間。
• 高端物業：龍湖智創生活提供定制CLUB服務體系，尊享高端生活體驗。

交房時間：龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??預計2027年6月30日

近2年，奉賢一共開盤了27次，但只有龍湖觀萃3次入市當日去化率就超過85%。在此信心加持下，2024年底龍湖觀萃售罄后，2025年2月龍湖以溢價率16.54%拿下龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??地塊。

上海土拍市場的大格局是：市中心爆火，郊環外托底企業都不夠用了。龍湖為什么非要以超2萬/㎡的樓板價拿下這幅奉賢新城郊環外商住土地？又會給這塊地賦予怎樣的產品特殊性？

今天李想預測評的就是龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??。項目占地2.3萬方，容積率2.2，規劃有2棟洋房和5棟14-17層的住宅，戶型為約107-175㎡的三房和四房。作為郊區項目，這里的樓盤很難被市區客納入選項，但站在奉賢人的角度，這個項目可以給到A的高評級。

接下來，我們從區位、產品、交易三大維度、12個細分項來詳細測評：

區位評級A

首先是區位評級A，其中地理b+，交通a+，配套a+，相鄰b+。

五大新城中，奉賢新城是最晚開通軌交的，2018年12月30日才結束不通軌交的窘境。但是，起步晚，發力快。當前奉賢新城一躍而成首個三軌交匯的新城片區（5/15延伸段/南楓線）。

項目位于奉賢新城的核心區南橋，這里不僅發展最成熟、配套最完善，未來的規劃能級也很高。項目坐享南橋發展的紅利，區位優勢明顯：首先，項目主出入口距離軌交奉賢新城站1號口僅300米，妥妥的地鐵房。其次，軌交站點連通東西兩側的龍湖天街及新世界休閑生活廣場。對于外環外項目來說，堪稱頂配。

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最后，項目所在的奉賢新城10單元與西側11單元，共同構建了科創活力園區。這個園區是奉賢最大的經濟來源，是新片區的主陣地。大體量的辦公+產業園區帶來大規模產業人員，也使得項目未來在二手房領域具備高流轉的可能性。

產品評級B+

產品評級B+，其中規劃與排布b+，公區a，戶型b+，內裝b+。

龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??，可以看做是龍湖觀萃二期，對比一期，整體呈現出小而美。

小，有兩重含義：一是地塊面積縮小。龍湖觀萃總建面6.1萬方，規劃463套；御湖境總建面5.2萬方，規劃約348套房源。

二是套均面積縮小，同戶型也在壓縮面積。觀萃套均133㎡，御湖境套均126㎡。御湖境起步剛需戶型保持在107㎡不變，受地塊條件限制，面寬略有壓縮，配比增加5%；

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首改戶型從125㎡壓縮至123㎡，戶型不變，配比增加9%；二改戶型從143㎡壓縮至140㎡，為了達到普通住宅標準，戶型不變，配比減少12%；

終改戶型185㎡壓縮至175㎡，配比減少2%。終改戶型與觀萃相比，進深更長，取消了餐廳的飄窗設計，優化了次主臥與入戶動線的對視問題。

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具體來看產品，龍湖御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??在龍湖觀萃的基礎上做了微提升，產品線以“館藏級藝術場域”為標簽，強調產品設計的藝術感：不僅打造了奉賢首座中央車站式落客系統、星級酒店式入戶門庭，還構筑了天穹光廊、琉璃光院、戲劇花園三大藝術空間。

同時，從龍湖觀萃的1000㎡萃隱會館，升級成1500㎡的「御?上」海派會館，功能上增加了會所泳池。

御湖境的外立面，窗墻比增加，室內的通透性有提升；套內裝標從觀萃的1700元/㎡提升到2000元/㎡。

但需要注意的是，御湖境的175㎡戶型為毛坯交付，龍湖觀萃185㎡戶型為精裝交付。同樣價格下175㎡戶型的性價比明顯較低。如果需要175㎡左右的精裝房源，可適當關注上江南賢廬。

交易評級A

龍湖奉賢御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??當前尚未入市，預計3季度首開107-140㎡的3-4房。首批房源主力應該是北側貼南奉公路的6#、7#及西側貼金海公路的2#。這部分房源在社區中位置較差，均價預估為4.4萬/㎡。基于這個價格，站在它主力客群的角度，交易評級可以給到A，其中定價a，供需a，競品a，能力b+。

龍湖觀萃2024年9月27首開、10月31日二推、11月28日收官，開盤當日去化率均超過85%。作為觀萃的二期延續，價格會跟隨品質提升小幅上漲。

從當前的競爭局面看，奉賢新城一梯隊(08/10/11單元)內，貝殼地塊（10單元）主推100㎡三房+120㎡四房+130㎡四房，上江南賢廬（11單元）主推120㎡三房+140/160/170/180/230/286㎡四房，競品產品配置趨同性較高，且基本為同期強競爭。這就使得龍湖御湖境官方售樓處電話:400-8080-420??無法憑借錯位競爭大幅提高首開價格。

綜合相對合理的定價體系、觀萃積累的客戶基礎以及御湖境對產品做的升級優化，我們判斷本項目的流速應該可以延續紅盤基因。如果后期項目對價格做了調整，我們也會根據實際價格，對項目評級進行相應的調整。

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