某資產管理公司向法院

申請強制執行抵押房產

案外人卻以該房產系其所購為由

提出執行異議

公司隨后提起訴訟

請求準予執行抵押房產

結果一審、二審、再審均敗訴

某資產管理公司向法院申請強制執行抵押房產，案外人卻以該房產系其所購為由提出執行異議。某資產管理公司隨后提起訴訟，請求準予執行抵押房產，結果一審、二審、再審均敗訴，于是向檢察機關申請監督。近日，經貴州省檢察院提出抗訴，貴州省高級法院作出判決：撤銷原一審、二審、再審判決，抵押房產被準予執行。

抵押房產被準予執行

第三人提出執行異議

2014年3月19日，某資產管理公司分別與兩家銀行簽訂《債權轉讓協議》，受讓兩家銀行對某建筑公司享有的金融債權，共計8000萬元。同日，該資產管理公司與某建筑公司、某房開公司簽訂《債務重組協議》，約定由某房開公司承擔某建筑公司上述債務，并自愿提供在建工程作抵押擔保，雙方簽訂了《抵押協議》，并辦理了《在建工程抵押他項權證》。

因某房開公司未能如期履行還款義務，某資產管理公司于2017年向貴州省高級法院提起訴訟，后經法院主持，雙方達成調解協議，法院出具《民事調解書》。因某房開公司未履行生效法律文書確定的義務，某資產管理公司向法院申請強制執行。

2017年12月13日，凱里市法院依法作出《執行裁定書》，裁定查封被執行人某房開公司在凱里市某項目602號、603號、604號房合計10509.46㎡房產。

某會計公司得知自己所購的602號、603號、604號房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凱里市法院提出執行異議。2020年8月6日，凱里市法院作出《執行裁定書》，裁定撤銷對602號、603號、604號房的查封。

法院認定“先買后抵”

執行請求被駁回

某資產管理公司不服上述裁定，于2020年8月28日向凱里市法院提出申請執行人執行異議之訴，請求準予執行該公司擁有在建工程抵押權的602號、603號、604號房。

凱里市法院經審理查明：2013年6月28日，以某房開公司為出賣人，潘某、陽某為買受人，簽訂三份《商品房買賣合同》，約定潘某購買602號房，價格為61.79萬元，陽某購買603號和604號房，價格分別為32.23萬元和13.46萬元。合同還對房屋交付時間等作了約定。

2013年11月13日，某房開公司將上述房屋交付某會計公司管理使用。2015年5月6日，某會計公司與某房開公司就購買602號、603號和604號房又補簽了三份《商品房買賣合同》，將602號房的總價由61萬余元變更為42萬余元，將買受人支付房屋尾款的時間從2013年5月31日變更為2013年9月30日，將買受人從個人變更為某會計公司，并于同日辦理了預售登記備案手續。2015年3月，某會計公司向某房開公司支付房屋尾款88萬余元。同年8月，某房開公司向某會計公司出具銷售不動產發票。

法院認為，某會計公司于案涉在建工程抵押擔保和法院查封之前就已經與某房開公司簽訂了《商品房買賣合同》，支付了全部購房款，并合法占有了房屋，未能過戶系某房開公司所致，某會計公司對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，遂判決駁回某資產管理公司的訴訟請求。

某資產管理公司不服，向黔東南苗族侗族自治州中級法院提起上訴。該法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判決。某資產管理公司不服二審判決，向貴州省高級法院申請再審。貴州省高級法院作出裁定，指令黔東南州中級法院再審。黔東南州中級法院再審后，仍維持了原判決。

依法抗訴促改判

法院準予執行案涉房產

2022年12月，某資產管理公司向黔東南州檢察院申請監督。該院經審查后認為，再審判決存在法律適用錯誤，遂提請貴州省檢察院抗訴。2023年8月，貴州省檢察院受理該案。

承辦檢察官通過審閱卷宗、走訪相關當事人等查清的案件事實，與法院查明的事實基本一致。

“本案的爭議焦點在于，某會計公司享有的民事權益是否足以排除法院的強制執行。”檢察官介紹說，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱《執行異議和復議規定》）第二十七條明確，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。該條規定確立了享有抵押擔保物權的申請執行人的優先受償地位，但基于保護一些特定優先利益的考慮，司法解釋以但書的方式設置了例外。《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條規定了一般買受人物權期待權和房屋消費者物權期待權。

實踐中，對一般買受人物權期待權是否屬于上述第二十七條的但書規定存在爭議。有觀點認為，“先買后抵”的買受人不存在過錯，可以排除抵押權人的強制執行請求。某會計公司堅稱公司早在2013年6月28日就購買了案涉房屋，屬于先購買后抵押的情況。

然而，檢察官經審查發現，某會計公司為某房開公司提供財務審計服務，應當知曉該公司參與債務重組，遂將案涉房屋從以個人名義購買轉變為以公司名義購買，并向某房開公司支付案涉房屋購房款，且潘某、陽某以個人名義簽訂《商品房買賣合同》后，除占有使用房屋外，在2013年至2015年間均未履行付款義務及完善辦證備案手續，這既不符合常理，也缺乏合理解釋。2015年5月6日，某會計公司與某房開公司補簽三份案涉《商品房買賣合同》，而此前，案涉房屋已由某房開公司設定抵押，抵押權人為某資產管理公司，故本案應屬于先抵押后購買的情況。

“《執行異議和復議規定》第二十七條的但書規定，是為了保護商品房消費者生存權而作出的例外規定，應當嚴格把握適用條件，避免擴大解釋，防止動搖抵押權具有優先性的基本原則。”檢察官認為，某會計公司購買案涉房屋是用于辦公，并不是用于居住。在案涉房屋已經辦理抵押登記的情況下，不能以一般買受人物權期待權排除抵押權人的強制執行請求，本案也不符合房屋消費者物權期待權的相關規定，原判決認定的事實缺乏證據證明，適用法律錯誤。

2024年8月，貴州省檢察院向貴州省高級法院提出抗訴。近日，貴州省高級法院經審理后，采納了檢察機關的抗訴意見，撤銷了原一審、二審、再審判決，準予執行涉案房屋。

（來源：檢察日報·民生周刊 作者：丁艷紅 湯毅）