北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

現在有個賣房的困惑咨詢。手里一套石景山區寰宇天下御山府房產，想賣了買學區房，但是現在市場一直下行，越來越低，房子沒賣掉，周圍還一直在蓋新房，新房有一些低樓層特價房價格很低，不知道是現在抓緊低價出手手持現金，還是繼續等市場穩定？老大29年上學，學區房倒是還不著急買。

A：

1、低樓層特價房價格低，那您的房是帶硬傷的嗎？如果不是就沒必要搭理，沒什么影響。用就業市場打個比方吧，我現在是公司中層，本來月薪1萬，現在降到9000了。但現在有很多畢業生找工作，文憑低的3000就干。

請問我是否應該辭職回家考公，還是等著市場回暖？要不然擔心下個月就8000工資了，換賽道有可能更費勁。

2、御山府現在均價7萬多吧，坪效100出頭兒，租售比基本就是北京平均值，或者高點兒有限。但這里是典型的產住結合新區板塊，又是次新房，租售比高點兒很正常，說明價格走勢強于大盤。

即便是以700租售比來計算，這套房的租金收益率也在1.7%，減去物業取暖等成本也在1.6%，和存銀行的利息差不多，現在各行平均3-5年利息1.5%。

也就是說，現在您持房的收益和存款收益差不多，而利息是大概率下行的。那如果不能確定租金也會明顯下降，為什么要賣了持幣？也就是賣掉收益高的房子，去換收益低的儲蓄，意義在哪里？

3、北京現在平均租金收益是1.8%，朝石豐小戶型有的能到2.5%，已經明顯高于銀行利率。所以我不認為房價還能跌什么，再跌的話，持房收益的優勢就更明顯了。反正我家準備好資格和錢了，只是沒找到更合適的房子呢。要不您打折賣給我吧，這樣咱就都不糾結了，都是解脫。

或者這么說，假定市場上現在兩個人。一人有700萬現金，存銀行利息1.5%，但利息在下降通道，明年有可能1.3%。一人有700萬房產，租金收益率1.5%，如果房價下跌，租金收益有可能1.8%。您覺得這倆人誰焦慮，應該怎么辦？

4、2029年上學，還三年多四年呢，常規建議是沒必要提前買。除非是預算非常高，能買到最牛學區豪宅的那種，這才能各項兼顧。

今年是入學高峰最后一年，學區房的平均溢價率降了些但降的不多，明年是入學人數大趨勢的明確拐點。如果到時候沒有政策支持，溢價部分很可能陸續受影響。這會兒買了也用不上學位，還要承擔較低的居住性價比+溢價部分的保值風險。

5、簡單就這情況吧，我建議無論持房還是持幣，都算算賬，用數字說話才算有依據，比憑空的糾結強。另外首鋼園是很好的板塊，近些年中海這幾個小區的價格走勢明顯超過大盤，我覺得賣了可惜，這種地段兒+規劃的在北京不多了。

僅供參考。

二

Q:

請問，趕上近期新一屆幼升小結果出爐，首次咨詢：

一、家庭基本情況

目前家庭名下資產早處理完畢，無房狀態。京戶，兩個孩子22年9月和24年5月，應該分別29年和30年上學，可調配買房資金1700w左右。

二、需求

咨詢您主要是目前哪個學區需求不明確，因為最早29年上學，打算27年或28年購買學區占坑房，考慮過月壇、德勝、和平里，對孩子學習期望不要求多好，希望提供一個相對優質的學區氛圍和班上同學家長綜合水平的氛圍即可（聽說部分老城區家長不太好相處）。孩子小的時候在附近租房，老二上完學占坑房賣不賣目前沒想好，居住準備再購買延伸區域新房或大戶型二手房保證居住品質。

三、咨詢問題

1、請您綜合我的需求建議可以關注哪個學區。學區內具體哪個小學我可以在聽完沙龍后繼續討論。

2、哪年購買比較好？優質學區畢竟早下手順位高，但學區政策的變化，又決定臨近上學節點政策最趨近。有點拿不準。

現在準備考慮這個事了，希望有機會可以持續交流。

A：

1、既然預算這么高，那一般兩個建議。一是買朝陽區頭部校的學區房，典型的朝外、人朝或嘉銘和陳分。能買到完全沒有溢價的，居住的性價比正常，沒有單獨的保值風險。將來用的上學位就用，用不上也不吃虧。以朝外的成績，到目前為止僅此于小強金剛，另外幾個放到東西海也對標中上。

另一個建議是看東西城頂級學區的，也能買到溢價相對低的，這樣的學區更好，居住性價比也相對高，風險低。但是這種小區不多，1700萬也買不到太大的面積。比如金融街最新的次新房一般20萬左右，這預算基本就是兩居室，不太寬敞。

2、如果買朝陽的那就隨時，反正也沒什么溢價，等同于改善房，然后奉送了學區（名校學位）。

西城的那就先看著，找到合適的再買。但沒必要糾結順位了，按照人口趨勢和今年幼升小的情況，大概率學位會越來越寬松，順位也就不重要了，至少在絕大多數學校不重要。

3、占坑兒房的話甭著急，提前半年買都來得及。這種房溢價最高，目前也基本在30-40%，提前準備了沒必要，收不到合適的租金，還得承擔高溢價的風險，雖然不多也至少在百萬以上。

租房（換租）從經濟角度是很劃算的，對于接送孩子也方便，我家也這么做過。只是考慮好是否能長期接受，畢竟住的是別人的房子。

4、另外老城區確實有不好相處的家長，但這種家長跟注重教育的家庭（或者說是雞娃家庭）是兩個圈子，互相不理解，也就不會有什么太多交流。這無論哪個區都有這種情況，無所謂，就算有交流，不聊學習不就得了。

我家就算老城區的，東城，跟一些老鄰居聊什么都行，就是不能聊補課雞娃什么的，那就不聊了唄，一起罵美國才最和諧。

僅供參考。

三

Q:

圍繞買學區房，有幾個問題請教一下：

1、準備買學區房，首選海淀，還是西城？北京高中是全市統招，還是各區單招？聽說海淀優質高中多，如果是各區單招的話，是不是買學區房應該首選海淀呢？目前在東城上班，單位附近已購房。

2、學校劃片范圍內，小孩出生時就落戶，是不是比后期轉戶過來的優先入學呢？剛結婚，生孩子估計是兩年后的事情了。目前有500萬預算，學區房是現在入手呢，還是再等等？

A：

1、西城海淀主要看孩子天分。如果是天牛娃首選海淀，不光有人大附入營，小升初的時候點招也多。現在沒以前那么普遍了，但渠道也比西城多。當然天牛娃在西城也不吃虧，有八少八素，小升初是女孩兒的話有華女，其他點招到時候看渠道吧。

如果是普娃那常規建議西城，資源相對更平均，上普高的概率高，只要能跟上大部隊就差不多。

2、高中有部分牛校名額是全市統籌，絕大多數都是各區單招，否則學區房就沒那么重要了。

3、優質高中，按人口比例來說東西海都差不多。但這跟選學區房沒關系，打個比方就跟北京的有錢人多似的，男女都是，那找對象是不是應該首選北京的啊？但實際上未必，適合自己的才是最好的。

選學區房也是如此，沒有哪里最好，只看自家情況適合哪里。選對了皆大歡喜，選錯了水深火熱+雞飛狗跳。

4、既然有了東城學區房，那干嘛還折騰啊？

5、入學高峰期的時候，熱門校有可能先落戶的占優。但高峰期過了，或者說學位不太緊張就未必了，而且現在理論上都是多校劃片，按落戶先后順位的學校不多了。

6、剛結婚，這會兒考慮學區房太早了。今年是入學高峰期最后一年，溢價仍然不低。而明年之后就是低谷期了，如果沒有利好政策，考慮好溢價部分的保值風險。

或者這么說吧，500萬預算基本就是占坑兒房，只能享受到400萬只能的居住體驗，那100多萬閑置至少8年，在此期間沒有任何收益，連租金都收不到。考慮好再買吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，作為一個資深北漂，我可以很負責任的說，在北京2300萬人口中，年薪超過20萬的絕對不超過10%。我說這話是有根據的，因為我所在的公司屬于海淀比較不錯的公司了，員工學歷全部本科以上，所從事行業為基礎行業創新，公司平均利潤和員工薪酬必定超過北京中位數。而我們公司中年薪超過20萬的都是管理層，占比僅僅為8%。其余員工以年薪10萬至15萬為主流。

所以，如果以我們公司為代表，按即便北京有很多比我們公司利潤高的單位，也只是小部分，而大部分都是不如我們公司的，年薪在20萬以上的占比會更少。

而我在看你的問答時，只要提及年收入就是40萬起步，至少30萬，20萬以下幾乎沒有，請問您自己不覺得很不合理嗎？

網絡不是法外之地，網絡也不是騙子的天堂，網絡更不應該成為某些人瞎忽悠的游樂場。請尊重網民閱讀者的智商，謝謝。

A：

1、您客氣了，我沒做什么太多利國利民的好事兒，不用謝，咱還是就事論事兒吧。

2、我相信您說的都是實情。在我所在公司中，年薪超過20萬的也只是少部分，有可能都到不了8%。所以我也認為，北京月薪（稅后到手）超過20萬的不超過10%。這點上咱倆沒有分歧，也應該是大多數北京人的共識。

3、但是，很多事兒都有個“聚焦效應”的，也就是本來很分散的群體或注意力，因為某件事被集中了過來，或者說是被篩選了出來，所以就顯的多了。

比如我認為北京人里愛占小便宜的不是很多，不會超過10%。但是看看什么超市領雞蛋的視頻，會發現烏央烏央的人群。可這能說明這種視頻是造假的嗎？是不尊重網民的智商嗎？

我認為不能，因為這些人本來很分散，只是因為要領雞蛋而被吸引到了一起而已，是被“占便宜”的噱頭給篩選出來的。

4、而我這不是聊買房的嗎，錢少或收入低的在北京根本買不了房，只有收入高或底子厚的才能買房或換房。那這些高收入的本來很分散，是被買房這件事兒而被吸引過來，聚焦之后，自述中自然顯的都是高收入了。

我覺得這沒什么難理解的吧？就像您單位里年薪20萬以上的本來很少，但老板哪天召開管理層例會，會議室里坐的都是年薪20萬的，那您覺得他們是不尊重您的智商呢，還是不尊重您的級別和收入？

5、總之我覺得自己已經解釋清楚了，理解不理解的看您自己吧。說實話我真沒覺得這種事兒有什么想不通的，我挺不理解您的。

僅供參考。

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