文/上海進深 嚴明會

金茂璞元，未開先火。

2月拿地，3月公示方案，4月底官宣案名，5月中旬開放展廳，金茂璞元預熱了很久，但一直沒有釋放項目具體信息，把外界的胃口吊得足足的。

剛剛過去的周六，金茂璞元樣板間開放，但依舊神秘：全程禁止拍照，連手機也要收上去；戶型圖不對外，只有到現場之后才能申請查看。

這波操作頗有些“開盲盒”的意味。與其說是保密，不如說是在精準拿捏，用稀缺感勾起市場的好奇心。

而目前透露的消息，已經讓不少人產生購房沖動了。

產品誠意拉滿，打法“激進”

項目主力面積段是建面約128-169-200-240㎡的2-5房，一共493套，全部一梯一戶。首開兩種戶型：128㎡和169㎡，一共99套。

落地窗、大橫廳、開放式廚房這些流行元素，也都配齊了。

在得房率上，金茂似乎憋了個大招，與市面上主流的送飄窗和陽臺不同，璞元的玩法更大膽：

1、南北雙陽臺，這里就有一半是贈送的；

2、臥室和衛生間的飄窗都可拆除，實用面積實打實增加了，一般而言，飄窗是不可以砸的；

3、北向有個設備平臺，要知道，金茂璞元作為精裝修交付的科技住宅，并不需要空調、地暖等設備，這個“閑置”的平臺等于是全送，相當于白給了一個小房間。

陶板鋁板雙拼外立面兼顧質感與耐久、全向立面設計顏值超高。

再看社區配置：整個社區抬高約1.4米隔絕喧囂、首層全架空挑高5米多的架空層、10米高的垂直原生態峽谷造景、全域紅外線定制社區、森林感恒溫泳池、金茂迄今為止最強科技系統……

有很多“上海首個”，也有很多“金茂首個”。

主打一個：人無我有，人有我優，把高端豪宅的“面子”與“里子”都做足了。

高成本壓力下的必然選擇

金茂璞元為何如此拼？

原因很直接：這是金茂首次進入上海內環內開發的住宅項目，而且拿地成本很高，是塊名副其實的“地王”。

在金茂內部，金茂璞元的定位是其31年來集大成的巔峰之作。

2月20日，上海今年第一輪土拍，金茂璞元所在地塊經過184輪激戰，最終被金茂&慶隆聯合體以38%溢價率拿下，11.74萬/㎡的樓板價，幾乎追平周邊次新房的售價。

頂著這樣的地價，產品不拿出點真本事，市場很難買賬。疊加建安、裝修和科技系統成本，業內估算其保本價已在17萬/㎡左右。

3月27日，金茂公布了地塊設計方案。大概在6月中旬，金茂方面申請變更設計方案，經虹口區規劃和自然資源局審核，設計方案做出了如下調整：

1、1號樓、2號樓和4號樓配套用房建筑輪廓及內部功能布局調整；

2、明確沿曲陽南路出入口；

3、總平面布局中地面機動車停車位位置、消防流線和回車場地、會所設備位置和商業疏散樓梯等調整；

4、2號樓、3號樓、5號樓、6號樓、7號樓屋頂裝飾構架樣式調整；

5、圍墻長度調整。

本次變更不涉及總建筑面積、建筑高度、容積率等調整。但新版本的設計規劃圖并未公示。

在超高成本的壓力下，金茂靠“高贈送”這種突破常規的策略，再堆上頂配硬件來提升產品競爭力，這是一步險棋，但也是最實在的招。

“豪宅教科書”操盤手坐鎮

金茂璞元的建設單位是上海沁茂佳置業有限公司，成立于今年3月，法定代表人薛劍峰，董事長為關翀。

沁茂佳置業由西安葆茂置業有限公司和沁睿佳（上海）置業有限公司共同持有，二者的持股比例分別為90%、10%。前者是中國金茂的全資子公司，后者是新加坡開發商慶隆集團的子公司。

項目的靈魂人物，無疑是操盤手關翀，現任中國金茂華東區域總經理。

關翀生于1973年，是一位名副其實的設計院科班生，曾在設計院工作6年，整個職業生涯堪稱一部“豪宅教科書”。

2001年，關翀加入仁恒置地，親自操刀了仁恒置地上海世紀公園、河濱花園等標桿項目。2013年5月加盟金茂華東后，操盤了上海內中環的神盤大寧金茂府，一戰封神。

即便是20年后，上海豪宅榜上仍然有大寧金茂府的一席之地。該項目不僅創下開盤即罄的銷售神話，更將金茂府系產品推上“科技豪宅”的巔峰。

之后，關翀轉戰杭州后，又打造了杭州金茂府，再度成為長三角改善市場的現象級作品。

2023年8月開始，關翀從中國金茂華東區域副總經理兼杭州公司總經理，升任為中國金茂華東新區首。今年5月，關翀升任中國金茂副總裁。

金茂璞元這類高品質豪宅，對操盤能力的要求本就極高。項目能在市場掀起熱潮，背后的營銷推力不可或缺。

金茂上海地區公司副總經理、金茂華東區域首席營銷官喬進，正是這波熱度的關鍵推手之一。

喬進的履歷頗具看點：他是龍湖2010屆營銷管培生出身，曾任龍湖南京營銷總，2022年加盟中國金茂后，先后擔任金茂蘇州營銷總、華南區域營銷總，2024年調任華東區域營銷總。

有這樣兩位高階操盤手坐鎮，金茂璞元的“巔峰之作”定位，似乎更有了底氣。最終能不能獲得市場認可市場，還得看開盤后的表現。

但至少現在，它已經成功抓住了所有人的目光。

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