北京進深 徐迪 7月20日，三間房新盤金茂滿曜二批次取證。

10#、13#、14#、15#共4棟樓98套住宅，擬售均價8.18萬-8.96萬元/㎡。

至此，除小區東側5#樓外，該項目的其余樓棟均已在預售范圍內，擬售均價8.5萬元/㎡。

總計667套，目前網簽119套，網簽金額總計11.83億元。

成交均價7.8萬元/㎡，約為預售價的92折。

金茂滿曜住宅總建面9.1萬㎡，規劃19棟8-26F洋房+小高層，共計719套房源。

5月30日首批次14棟共569套取證，其中央景樓王9#樓的次頂層預售價達到9.43萬元/㎡。

包括了全部主推戶型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，此外在東北角的1#樓里還有部分120和148戶型。

主力133戶型的產權得房率約78%；中央樓王最高可達79%以上，1#樓得房率最低，為68%。

拓展后的使用率，在94%-98%區間。

南向通面寬陽臺送一半面積+北向設備平臺面積全贈送。

6月16日項目正式開盤，目前網簽房源集中在2#、3#、9#、11#、16#和17#這六棟樓里。

其中3#樓77套房源已有30多套網簽，另有若干預訂。

3#樓為起步戶型，建面115/116㎡三居，以預售價計算，115戶型套總價在970萬左右，加上開盤優惠，實際成交價930萬左右。

這個價位上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

9#樓為頂配159㎡戶型，擬售均價9.13萬/㎡，總共31套房源，已有超三成簽約：

其中6月份成交的9套均價7.86萬/㎡，7月份最新成交的1套單價達8.25萬/㎡。

今年2月11日，保利金茂聯合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊，其中D區07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個滿系產品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

6月16日，金茂滿曜開盤，首批569套房源目前網簽119套，成交均價7.8萬/㎡。

距離不到1公里的06地塊，即保利朝觀天珺，在金茂滿曜前一周開盤，首批次397套，目前網簽49套，成交均價8.4萬/㎡。

成交套數相差較多，但同時也賣出了近6000元的價格差。

兩個項目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個140面積段的四居三衛雙套房。

定價邏輯上，金茂滿曜主打“質價比”吸引預算有限的客群。

僅從樓面價來看，金茂滿曜地塊4.8萬/㎡，朝觀天珺是5.6萬/㎡，差出了8000元，金茂滿曜反而比朝觀天珺多了2000塊利潤。

不過購房者大概率是不想看這筆賬的。

兩個項目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線。

金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；

保利朝觀天珺則緊鄰朝陽北路，比金茂滿曜更靠近地鐵，出大門幾十米就是褡褳坡站。

一個是2分鐘到地鐵，一個是10分鐘到地鐵，除此之外，周邊配套資源基本一致。

這種情況下，100平米的房子差出大幾十萬，換誰都要掐著錢包好好尋思尋思。

附：金茂滿曜戶型圖

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