上半年，杭州全面邁入不限價時代，土地、新房、二手房市場表現不一。土地市場，涉宅用地成交規模同比漲51%，成交金額高達1160億元，位居全國第一。新房市場，推盤規模同比下降16%，整體開盤去化率61%，區域分化加劇，一圈層去化高位小幅波動，二圈層去化走高，尤其是環一圈板塊，三圈層持冷，僅個別高性價比單盤表現較好。二手房市場，成交量顯著上漲，上半年共成交約4.6萬套，月均成交7738套，為近5年來最高。

下半年杭州房地產市場會怎么走？政策端和供應端將呈現哪些新趨勢？克而瑞浙江區域發布「2025杭州房地產市場半年報」，今天我們摘取報告核心內容與大家進行分享。（可點擊查看大圖）

大事記

●事件一：非限價盤主導市場銷售，價格博弈后兩級分化加劇

非限價盤陸續入市已成為市場主流銷售形式，核心及熱門板塊存在補漲空間，開啟新房價格體系重塑時代，價格博弈后市場兩級分化加劇，“卷產品、卷品質”成為市場競爭核心，產品力升級已成為核心區實現溢價或加快非熱點區域去化共識。

●事件二：地王頻現彰顯房企信心，未來房價預期大幅上調

上半年杭州已有近20個板塊刷新地價紀錄，樓面價最高紀錄被三度刷新，地價從6字頭兩連跳漲至8字頭，成為全國土地市場的焦點。限價解除后，熱門板塊售價預期“瘋狂”、低密化供地背景下“高低配”成為主流，增加貨值預期。地王潮本質是房企對核心城市稀缺資源的激烈爭奪，低密產品爆發則順應了改善需求升級大趨勢。

●事件三：項目開發周期拉長，全年成交規模預計縮水16%

限價放開后，產品配置+細節研磨+定價多輪商榷導致大部分項目的開盤周期拉長，尤其是地王級項目，入市節點一推再推，核心區項目平均開盤周期增加2.2個月。受供應端節奏放緩的影響，2025年新房整體成交規模預計縮水16%。

●事件四：計容新規顯成效，建筑密度降低，居住品質升檔

計容新規落地實施，推動新房品質升級。以時舟里為例，地面抬升3米，采用地庫頂板抬高+下挖半層（約1.5米）做半地下室；主入口門廳、風雨連廊符合新規要求，不計容，陽臺按1/2計容；不僅減少了建筑面積占比，更讓小區品質有了升檔。

土地市場

●杭十區半年度成交宅地465萬方，攬金1160億，全國第一

上半年杭十區共計成交涉宅用地68宗，建筑面積約465萬方，成交金額約1160億元，成交均價24933元/㎡，綜合溢價率36%。在2025上半年全國各城市土地出讓金排行榜中，杭州位列第一。

●優質地塊集中供應，溢價率顯著攀升，半年三破地王紀錄

受限價放開后市場預期走高+供應土地素質高雙重影響，上半年杭十區土拍熱度創新高，20宗土地溢價率高于50%，最高溢價率115%，最高樓面價88029元/㎡。供地結構出現明顯變化，蕭山、錢塘、臨平供地占比提升，余杭、富陽、臨安供地占比下降，一圈層供地維穩。

●濱江、綠城、建發為拿地前三強，建發競得蔣村地王

半年度杭州土拓榜單顯示，濱江、綠城穩居第一梯隊，于市場波動中持續保持高市占率，建發、保利發展、中海等國央企持續深耕杭州。中海以約81億元競得總價最高的海潮TOD項目。建發競得蔣村低密項目，樓面地價88029元/㎡，刷新杭州地王。保利發展競得約20萬方慢生活街區大型地塊。

新房市場

●上半年住宅供應278萬方，成交316萬方，均價33902元/㎡

上半年杭十區商品住宅供應278萬方，同比縮量32%，成交316萬方，同比縮量9%，成交均價33902元/㎡，同比上漲3%。限價全面放開以來，剛需剛改板塊經歷價格重塑，300萬以下產品占比有所提升；主流非限價高改項目尚未入市，總價1000萬以上占比6%，無顯著提升。

●推盤規模下降16%，開盤去化率61%，區域分化加劇

上半年杭十區共開盤220批次、19702套房源，推盤規模同比下降16%，整體開盤去化率61%，同比上漲5個百分點。一圈層開盤去化率高位小幅波動；二圈層去化走高，運河、之江、未科、華豐等環一圈板塊表現較好；三圈層持冷，僅個別性價比單盤有較好表現。

●上半年累計參搖登記量僅5.2萬組，一圈層中簽率持低

上半年參與杭十區公證搖號登記戶數為5.2萬戶，6月底集中開盤潮中預估有5400組實際客戶，較去年同期減少6成。高端改善成市場搖號的核心需求，1000萬以上房源搖號客戶占比約43.2%。一圈層中簽率持低，基本控制在10-20%區間，二圈層波動，三圈層普遍流搖。

●酒店式公寓及商業成交規模同比向好，寫字樓規模收縮

上半年杭州酒店式公寓成交38萬方，同比上漲22%，期末狹義存量180萬方，去化周期約33個月；商業成交50萬方，同比上漲34%，期末狹義存量216萬方，去化周期約29個月；寫字樓成交47萬方，同比下降16%，期末狹義存量220萬方，去化周期約35.2個月。

下半年趨勢

●趨勢一：“商改住”適度收縮供給，提升地塊含金量

至2025年中，“商改住”整體呈現收縮態勢，涉及區域與體量均有所減少，項目分布也從絕對市中心向新興板塊轉移，部分板塊甚至出現“商改工”、“商改農”等反向操作。由于2024年大量核心優質地塊集中釋放，未來“商改住”適度收縮勢在必行。通過適量供地，穩定新房市場，托舉二手房價值，“商改住”的含金量將持續提升。

●趨勢二：現房銷售雖為大勢所趨，但短期不宜落地推行

從二十屆三中全會的決定，看未來房地產行業是否推行“現房銷售”：短期內不宜推行現房銷售，可能引發較大市場震蕩，不利于供需穩定；但從長遠來看，現房銷售具備制度基礎和發展條件，是解決諸多社會問題、完善行業制度的重要一步。

●趨勢三：建筑新規催生出“架空地庫”或曇花一現

杭州建筑新規的實施催生出一類“架空地庫”新型產品，項目整體或部分抬高，使傳統二樓能享受到四樓的采光及視野。但開發及銷售過程中，實際投效比不佳，并未達到顯著“降本增效”的預期，使得后期房企謹慎看待，“抬升地庫”或曇花一現。

以上內容節選自

「2025杭州房地產市場半年報」

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