前幾天，中央城市工作會(huì)議通稿發(fā)布，指明了下一步城市工作的7個(gè)方向，房地產(chǎn)作為與城市發(fā)展強(qiáng)綁定的行業(yè)，未來的發(fā)展方向也已基本定調(diào)。

首先要明確的一點(diǎn)是未來不會(huì)有大拆大建，并沒有提及棚改，取而代之的表述是“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造“，要知道城中村和危舊房的規(guī)模遠(yuǎn)不及棚改。

其次要關(guān)注的是關(guān)于城鎮(zhèn)化如今的表述——分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，和十年前相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)增加了10個(gè)半分點(diǎn)，未來繼續(xù)上升空間有限，所以措辭用的是繼續(xù)推進(jìn)。

上面這兩點(diǎn)綜合起來看，樓市全面復(fù)蘇的可能性不大。

以上海樓市為例，過去十幾年支撐起剛需市場(chǎng)的主要是兩類人，一類是外來打工者，一類是本地拆遷戶。如今，這兩類群體未來增量明顯在減少，沖擊最大的是郊區(qū)新房和市區(qū)老破小，這些房源也是此輪下降周期表現(xiàn)最差，短期內(nèi)暫時(shí)無法看到反轉(zhuǎn)跡象。

那么，接下來哪些房子會(huì)逆勢(shì)向上？

我們?cè)賮砜赐ǜ澹渲刑岬搅巳c(diǎn)，第一是要建設(shè)舒適便利的宜居城市，第二是著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市，第三是高質(zhì)量開展城市更新。

所以，可以預(yù)見到，未來上海市中心的城市更新仍然會(huì)加速，供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)增加，市區(qū)樓市有望延續(xù)火熱。其次，郊區(qū)新增樓盤需要更為宜居，因此供地時(shí)應(yīng)該會(huì)降低容積率，更多的推出低于2.0的宅地。

最后做一下總結(jié)，上海樓市未來不會(huì)有普漲情況，一定是結(jié)構(gòu)性行情，只有那種具備宜居性強(qiáng)、得房率高的樓盤才會(huì)獲得熱銷，他們的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)波段式上漲。

那些還是按照老思路造房子的開發(fā)商，其樓盤銷售壓力仍然會(huì)很大。