中國的房地產還有沒有未來？還會有下一個上漲周期嗎？

先聲明，本人既不唱多，也不唱空，純客觀分析。

房產周期又叫庫茲涅茨周期，是美國諾貝爾經濟學得主庫茲涅茨歸納總結的經濟學規律。建筑業存在長度從15到25年不等，平均長度為20年的長周期。

很多人覺得我們的房地產永遠沒有下一輪周期了，主要的理由有兩個。一個是城鎮化已經達到了67%，即將到頂，沒有人進城買房，房價自然就漲不了。另一個理由是人口的問題。

死亡人口越來越多，出生人口越來越少，人走房還在，買房的人卻越來越少了。大家是不是都這么想的？我來告訴你為什么不對。

首先，城鎮化率的問題。發展更早的美國房產市場，100多年經歷過五六個周期，每輪周期房價都創了新高。而發展稍微晚點、文化跟我們更相近的日本，經歷過90年代的樓市崩盤以后，在06年觸底之后房價也一路向上，大城市的房價也創了新高。他們的城鎮化率都比我們高，也多年沒怎么變了，但也都有下一輪周期。說明城鎮化只是推動房價上漲的助推器，是房價快速上漲的理由之一，而不是必要條件。

其次，再說到人口的問題。先問大家一個問題，假如你需要買一個婚房，然后你繼承了爺爺奶奶的老房子，或者買了別人的老房子。你的未婚妻還有丈母娘能不能同意呢？

你別看它使用年限70年，土地使用壽命50年，但適合居住的時間不超過30年甚至20年。超過了30年，電梯總壞，外墻面掉皮，水電路要修，三個保安大爺還抽不起5顆牙。稍微有點生活質量要求的，就住不了這樣的房子。這樣的老房子地段好還能出租，不好的話，租也租不出去，賣也賣不出去，完全喪失了流通性。這也是房產周期通常在15到25年的原因之一。

老房子雖然越來越多，但我們真實需求想住的是30年以內的房子。而新生兒越來越少，確實會影響到未來長期的房價，畢竟供需關系變了嘛。但1200萬大學生不算少，900萬新生兒也不能算太少。國外買第一套房子平均年齡在40歲左右，中國的年輕人有父母的支持，買第一套的平均年齡少得多，在30歲左右。

但我們是從2017年以后出生人口才大幅減少的，往后推30年的話，是2047年以后，這部分需求的減少才會影響到房價。而房周期是在15到25年，到時候都是下下輪周期了，那時候什么樣太遠了，咱們也不知道，但肯定影響不到下一輪周期。

所以我們的結論是，雖然下跌的過程很漫長，也很難熬，但中國房地產肯定會有下一輪周期。當然，我們要意識到一個問題，下一輪周期即使有，跟你有沒有什么關系呢？房齡超過20年的跟你有關系嗎？三四線城市又沒有產業的，跟你有關系嗎？貸款都要還不上、都要法拍的跟你有關系嗎？

像美國的汽車之城底特律的房價，日本的三大都市圈以外的房價，都沒有什么上漲的動力了，我們也會如此。以后永遠沒有普漲這種好事兒了，買房也需要一點頭腦才行。什么時候買，買哪里，如何砍價，買什么樣的房子，這都是有講究的。